Todos conocen RE/MAX. Casi nadie lee su contrato. Deberías hacerlo.

Qué significa realmente la «exclusividad»

Los agentes suelen explicarla así: «Soy tu único interlocutor, pero a través del MLS comercializamos tu vivienda con cientos de agentes.» Es cierto — el MLS aporta valor real. Pero sigue siendo exclusividad. Durante la vigencia (normalmente 4–6 meses) no puedes encargar a otro agente, no puedes publicar tú mismo el inmueble ni venderlo directamente sin pagar la comisión íntegra.

Cláusula 6: 10.750 euros por nada

Sobre un precio de venta de 215.000 euros, el 5 % de comisión son 10.750 euros más impuestos. La cláusula 6 dice: si vendes durante la vigencia sin RE/MAX — a través de otro agente o directamente — debes esa cantidad igualmente. Aunque RE/MAX no haya traído comprador alguno, no haya publicado ningún anuncio, no se haya puesto en contacto en semanas.

La Audiencia Provincial de Las Palmas declaró nula exactamente este tipo de cláusula el 1 de marzo de 2023: exigir la comisión íntegra cuando el propietario incumple la exclusividad, con independencia de que la agencia haya aportado algo a la venta, es abusivo. Aun así sigue en el contrato estándar — y casi ningún vendedor sabe que un tribunal canario ya la ha anulado.

Cláusula 4: Pagas antes de tener tu dinero

La venta de un inmueble en España tiene dos pasos: primero un precontrato en el que el comprador entrega una señal (las «arras») — y semanas o meses después la firma ante notario, donde se paga el precio íntegro y se transmite la propiedad.

Según el contrato estándar, la comisión se devenga ya en el precontrato, es decir, en las arras — no en el notario, donde recibes tu dinero. Si la compraventa se cae después (el comprador no consigue financiación, el banco la rechaza, hay desistimiento), habrás pagado la comisión sin haber vendido nada. En un mercado donde la financiación de compradores de fuera de la UE falla con frecuencia, no es un riesgo teórico.

Cláusula 8: La factura que llega años después

Incluso tras finalizar el contrato debes la comisión si compra alguien a quien se le mostró el inmueble durante la vigencia — más un 10 % de intereses de demora. Falta un límite temporal. Los tribunales exigen que la agencia pueda acreditar a quién mostró realmente el inmueble. Sin una lista escrita de esos interesados — que el contrato no prevé — la reclamación es discutible. Pero solo si estás dispuesto a litigar.

Cláusulas 9 y 11/12: Sin responsabilidad, fuero fijo

La cláusula 9 excluye toda responsabilidad de RE/MAX por las gestiones administrativas — por ejemplo, si hay un error al revisar documentación o en trámites con la administración. La cláusula 11/12 fija Las Palmas como fuero: si vives en Tenerife, Alemania o Reino Unido, eso significa desplazamiento, abogado español y procedimiento español en caso de conflicto. La ley de defensa del consumidor (art. 82 TRLGDCU) considera abusivas las cláusulas impuestas unilateralmente que perjudican de forma importante al consumidor — un fuero predeterminado en un formulario es justamente eso.

«No se puede cambiar» es una afirmación, no una ley

El Código Civil español (art. 1255) garantiza la libertad de contratación para ambas partes. Las cláusulas abusivas son nulas según la ley de consumidores (art. 83) — incluso una vez firmadas. Pero también significa: tendrías que ir a juicio para hacerlo valer. Eso cuesta tiempo, dinero y nervios — algo que una multinacional soporta mejor que un propietario particular.

El orden que lo delata todo

Antes de que veas el contrato, suele llegar otra cosa: una lista de documentos. Escritura de propiedad, notas simples del registro, último recibo del impuesto del inmueble, certificado de la comunidad de propietarios, certificado energético — y si vendes a través de una sociedad, además la escritura de constitución, el nombramiento del administrador y su DNI. Una lista larga, y no injustificada — en algún momento se necesita todo eso.

Pero fíjate en el orden: tú entregas primero. Pones sobre la mesa toda tu situación legal, fiscal y societaria — quién eres, qué posees, si hay deudas sobre el inmueble. Solo cuando el agente te ha radiografiado por completo aparece el contrato. «No se puede cambiar.»

Dale la vuelta. Pide primero el contrato estándar, léelo, que te expliquen las cláusulas. Solo cuando te resulte aceptable entregas la documentación. Quien ya lo ha entregado todo se siente comprometido — y ese sentimiento es el mejor aliado de un contrato desequilibrado. Esto no vale solo para RE/MAX, sino para cualquier agencia y cualquier contrato de formulario. El contrato primero. Siempre.

Qué hacer antes de firmar

1. Comisión solo en el notario — no ya en las arras.
2. Limitar la responsabilidad posterior — máximo 6 meses, y solo para compradores nombrados por escrito.
3. Exigir la lista de compradores — el último día de contrato, por escrito.
4. Fuero — tu domicilio o el lugar del inmueble, no Las Palmas por defecto.
5. Pedir una segunda oferta — no todos los agentes trabajan en exclusiva.

RE/MAX es una agencia profesional con una red real y 27 años de experiencia. Una buena red y un contrato justo no se excluyen. Quien firma informado negocia mejor — y quien sabe que un tribunal canario ya ha anulado la cláusula 6 se deja despachar con menos facilidad en la siguiente reunión con el agente.

Preguntas frecuentes

¿Puedo negociar el contrato de RE/MAX?

Legalmente sí. En la práctica se oye a menudo «es el modelo de la empresa». Algunas oficinas tienen margen. Si oyes «no», puedes seguir preguntando — o marcharte.

¿Es normal el 5 % de comisión?

Sí, es el estándar de mercado en Canarias. En la Península suele ser 3–4 %. En mandatos no exclusivos a veces hay margen a la baja.

He encontrado yo mismo un comprador, ¿y ahora?

La cláusula 6 exige el 100 % de la comisión. La Audiencia Provincial de Las Palmas la declaró nula en 2023 — pero tendrías que estar dispuesto a litigar.

¿Debo enviar primero mis documentos al agente?

No. Pide primero el contrato y revísalo. Solo cuando las condiciones sean correctas entregas la escritura, las notas simples y lo demás. Quien lo revela todo primero negocia desde una posición más débil.

¿Hay alternativas a RE/MAX?

Sí — agentes independientes y oficinas más pequeñas que trabajan sin exclusiva. Red más reducida, pero contrato más negociable.