Tribunal: Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo
Magistrado: Diego Córdoba Castroverde (ponente)
Cuestión clave: ¿Puede un propietario alquilar su apartamento como vivienda vacacional si el complejo está gestionado por un único operador turístico?
Origen: Campo Internacional de Maspalomas, San Bartolomé de Tirajana
Afectados: Miles de propietarios de bungalows y apartamentos en las cuatro islas principales
¿Qué está en juego?
A finales de 2025, el Tribunal Supremo admitió a trámite un recurso que podría cambiar fundamentalmente el alquiler vacacional en Canarias. En el centro está el «principio de unidad de explotación» — un principio de la Ley de Turismo de Canarias de 1995 que exige que todas las unidades de un complejo turístico sean gestionadas por un único operador.
El caso se centra en un propietario de bungalow en el Campo Internacional de Maspalomas al que el Patronato de Turismo de Gran Canaria ordenó cesar la actividad como vivienda vacacional, porque todo el complejo está registrado como apartamento turístico bajo un único operador. El propietario recurre invocando el derecho europeo.
Los argumentos
Los abogados del propietario han invocado dos instrumentos de peso: la Directiva de Servicios 123/2006/CE y la Ley de Garantía de la Unidad de Mercado. Su argumento: obligar a un propietario a ceder la gestión a un único operador es una restricción desproporcionada de la libre prestación de servicios — sin justificación imperiosa de interés general.
La parte contraria — el Gobierno de Canarias y el TSJC — argumenta que el principio de unidad de explotación es esencial para profesionalizar el turismo y garantizar la calidad. El TSJC resolvió en instancia que viviendas vacacionales y apartamentos turísticos no pueden coexistir en un mismo edificio sobre suelo turístico.
Por qué esta sentencia es tan importante
El Supremo admitió expresamente el caso porque afecta a «un número muy elevado de situaciones». El tribunal se refirió específicamente a miles de propietarios de bungalows y apartamentos en Fuerteventura, Lanzarote, Gran Canaria y Tenerife que se encuentran en la misma situación. La sentencia sentará jurisprudencia para toda España.
Si el tribunal anula la restricción, podría abrir la puerta al alquiler vacacional individual en miles de complejos — en contra de las explotadoras. Si confirma la restricción, el modelo actual se mantiene y los propietarios siguen vinculados al operador.
Escenario A (gana el propietario): Se permite el alquiler vacacional individual en complejos turísticos. Miles de nuevas ofertas podrían aparecer. Plataformas como Airbnb y Booking se benefician.
Escenario B (gana el Gobierno): La unidad de explotación se mantiene. Los propietarios deben ceder al gestor del complejo. El modelo hotelero y de resort queda protegido.
La nueva ley: Ley 6/2025
En paralelo, el Parlamento de Canarias aprobó la Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (Gobierno de Canarias) en noviembre de 2025 — la ley de alquiler vacacional más restrictiva que han tenido las islas. Principales medidas: máximo del 10% de la superficie residencial por municipio destinada a vivienda vacacional (20% en las «islas verdes»: El Hierro, La Gomera y La Palma). Las VPO no pueden destinarse al uso turístico. Las viviendas de nueva construcción no pueden alquilarse con fines turísticos hasta diez años después de su construcción. Las licencias no son transmisibles — quien vende, pierde el permiso. Los llamados «pseudohoteles» — edificios donde todas las viviendas son vacacionales de un gran tenedor — quedan prohibidos.
La consejera de Turismo Jéssica de León dijo que la ley da a Canarias «por primera vez un marco legal real para el alquiler vacacional — tras diez años de un decreto sin reglas claras». Los críticos advierten de más burocracia y pérdidas económicas para los pequeños propietarios.
15.500 viviendas sin licencia
La dimensión del problema se resume en una cifra: más de 15.500 viviendas vacacionales en Canarias operan actualmente sin licencia válida. Mientras tanto, los alquileres residenciales llevan años subiendo — muchos canarios apenas pueden permitirse vivir en sus propias islas. Los precios inmobiliarios actuales en Gran Canaria han superado la marca histórica de 1.963 euros por metro cuadrado.
El Gobierno de Canarias señala que el 55% de las plazas de vivienda vacacional están en manos de propietarios o empresas extranjeras — no de pequeños arrendadores canarios. La sentencia del Supremo determinará si prevalece la protección del mercado de vivienda o el derecho de propiedad.
¿Qué significa para expats y propietarios?
Quien posea o piense comprar una propiedad en Canarias debería seguir de cerca este caso. Aclarará si el alquiler individual en complejos turísticos se hace posible — o si el modelo de operador único se mantiene. Para los turistas también importa: más viviendas vacacionales individuales significan más oferta y precios potencialmente más bajos — pero quizá menos control de calidad.
Para información actualizada sobre el mercado inmobiliario y el coste de vida, consulte nuestra serie Relocate, los precios de combustible actuales y el tiempo en Gran Canaria.