Jeder kennt RE/MAX. Kaum jemand liest ihren Vertrag. Das solltest du ändern.

Was «Exklusivität» wirklich bedeutet

Agenten erklären sie gern so: «Ich bin dein einziger Ansprechpartner, aber über das MLS vermarkten wir mit hunderten Maklern zusammen.» Stimmt — das MLS ist ein echter Mehrwert. Aber es bleibt Exklusivität. Während der Laufzeit (meist 4–6 Monate) darfst du keinen anderen Makler beauftragen, nicht selbst inserieren und nicht direkt verkaufen, ohne die volle Provision zu zahlen.

Klausel 6: 10.750 Euro für nichts

Bei 215.000 Euro Verkaufspreis sind 5 % Provision 10.750 Euro plus Steuer. Klausel 6 sagt: Verkaufst du während der Laufzeit ohne RE/MAX — über einen anderen Makler oder direkt — schuldest du diese Summe trotzdem. Auch wenn RE/MAX keinen Käufer brachte, kein Inserat schaltete, sich seit Wochen nicht meldete.

Das Landgericht Las Palmas erklärte am 1. März 2023 genau eine solche Klausel für nichtig: die volle Provision bei Exklusivitätsbruch zu fordern, unabhängig davon, ob der Makler überhaupt etwas zum Verkauf beigetragen hat, sei unzulässig benachteiligend. Trotzdem steht sie im Standardvertrag — und kaum ein Verkäufer weiss, dass ein kanarisches Gericht sie bereits gekippt hat.

Klausel 4: Du zahlst, bevor du dein Geld hast

Beim Immobilienverkauf in Spanien gibt es zwei Schritte: zuerst einen Vorvertrag, bei dem der Käufer eine Anzahlung leistet (auf Spanisch «arras») — und Wochen oder Monate später den Notartermin, bei dem der volle Kaufpreis fliesst und die Immobilie übergeht.

Laut Standardvertrag wird die Provision schon beim Vorvertrag fällig, also bei der Anzahlung — nicht erst beim Notar, wo du dein Geld bekommst. Platzt der Kauf danach (Käufer bekommt keine Finanzierung, Bank lehnt ab, Rücktritt), hast du die Provision gezahlt und nichts verkauft. In einem Markt, in dem Finanzierungen von Käufern ausserhalb der EU regelmässig scheitern, ist das kein theoretisches Risiko.

Klausel 8: Die Rechnung, die Jahre später kommt

Auch nach Vertragsende schuldest du die Provision, wenn ein Käufer kauft, dem die Immobilie während der Laufzeit gezeigt wurde — plus 10 % Verzugszinsen. Ein Zeitlimit fehlt. Die Gerichte verlangen, dass der Makler nachweisen kann, wem er die Immobilie tatsächlich gezeigt hat. Ohne eine schriftliche Liste dieser Interessenten — die der Vertrag nicht vorsieht — ist die Forderung angreifbar. Aber erst, wenn man es drauf ankommen lässt.

Klausel 9 und 11/12: Keine Haftung, fester Gerichtsstand

Klausel 9 schliesst jede Haftung von RE/MAX für Verwaltungsarbeiten aus — etwa wenn beim Prüfen von Unterlagen oder Behördengängen ein Fehler passiert. Klausel 11/12 legt Las Palmas als Gerichtsstand fest: Wohnst du in Teneriffa, Deutschland oder der Schweiz, heisst das im Streitfall Anreise, spanischer Anwalt, spanisches Verfahren. Das Gesetz zum Verbraucherschutz (Art. 82 TRLGDCU) stuft Klauseln als unzulässig ein, die einseitig vorgegeben sind und den Kunden erheblich benachteiligen — ein fest vorgeschriebener Gerichtsstand im Vordruck ist genau das.

«Nicht änderbar» ist eine Behauptung, kein Gesetz

Das spanische Zivilgesetzbuch (Art. 1255 Código Civil) garantiert Vertragsfreiheit für beide Seiten. Unzulässig benachteiligende Klauseln sind laut Verbraucherschutzgesetz (Art. 83) ungültig — auch wenn man sie unterschrieben hat. Heisst aber auch: Du müsstest klagen, um dich darauf zu berufen. Das kostet Zeit, Geld und Nerven — was ein Weltkonzern besser aushält als ein einzelner Eigentümer.

Die Reihenfolge, die alles verrät

Bevor du den Vertrag siehst, kommt meist etwas anderes: eine Dokumenten-Checkliste. Eigentumsurkunde, Grundbuchauszüge, letzter Steuerbeleg der Immobilie, Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, Energieausweis — bei Verkauf über eine Firma zusätzlich Gründungsurkunde, Bestellung des Geschäftsführers, dessen Ausweis. Eine lange Liste, und nicht unberechtigt — irgendwann braucht man all das.

Aber merk dir die Reihenfolge: Du lieferst zuerst. Du legst deine komplette rechtliche, steuerliche und geschäftliche Lage offen — wer du bist, was dir gehört, ob Schulden auf der Immobilie liegen. Erst wenn der Makler dich vollständig durchleuchtet hat, kommt der Vertrag. «Nicht änderbar.»

Dreh das um. Verlange zuerst den Standardvertrag, lies ihn, lass dir die Klauseln erklären. Erst wenn er für dich akzeptabel ist, lieferst du Unterlagen. Wer schon alles abgegeben hat, fühlt sich verpflichtet — und genau dieses Gefühl ist der beste Verbündete eines einseitigen Vertrags. Das gilt nicht nur für RE/MAX, sondern für jeden Makler und jeden Vordruckvertrag. Den Vertrag zuerst. Immer.

Was du tun solltest, bevor du unterschreibst

1. Provision erst beim Notar — nicht schon bei der Anzahlung.
2. Nachhaftung begrenzen — höchstens 6 Monate, nur für schriftlich benannte Käufer.
3. Käuferliste verlangen — am letzten Vertragstag, schriftlich.
4. Gerichtsstand — dein Wohnsitz oder der Ort der Immobilie, nicht pauschal Las Palmas.
5. Zweites Angebot holen — nicht alle Makler arbeiten exklusiv.

RE/MAX ist eine professionelle Agentur mit echtem Netzwerk und 27 Jahren Erfahrung. Gutes Netzwerk und fairer Vertrag schliessen sich nicht aus. Wer informiert unterschreibt, verhandelt besser — und wer weiss, dass ein kanarisches Gericht Klausel 6 bereits gekippt hat, lässt sich weniger schnell abspeisen.

Häufige Fragen

Kann ich den RE/MAX-Vertrag verhandeln?

Rechtlich ja. In der Praxis hört man oft «firmeneinheitlich». Einzelne Büros haben Spielraum. Wer «nein» hört, kann weiterfragen — oder weitergehen.

Sind 5 % Provision normal?

Ja, Marktstandard auf den Kanaren. Auf dem spanischen Festland eher 3–4 %. Bei nicht-exklusiven Mandaten manchmal Spielraum nach unten.

Selbst einen Käufer gefunden — was dann?

Klausel 6 fordert 100 % Provision. Das Landgericht Las Palmas erklärte sie 2023 für nichtig — aber du müsstest es drauf ankommen lassen.

Soll ich dem Makler zuerst meine Dokumente schicken?

Nein. Verlange zuerst den Vertrag und prüfe ihn. Erst wenn die Bedingungen stimmen, lieferst du Eigentumsurkunde, Grundbuchauszüge und Co. Wer zuerst alles offenlegt, verhandelt aus der schwächeren Position.

Gibt es Alternativen zu RE/MAX?

Ja — unabhängige Makler und kleinere Büros, die nicht-exklusiv arbeiten. Kleineres Netzwerk, aber verhandelbarer Vertrag.