Madrid no puede tocar las viviendas vacacionales ilegales de Canarias. Canarias sí.

Lo que ha decidido el tribunal

La sentencia se produce tras un recurso de la Generalitat Valenciana. El Tribunal Supremo declara nulo el registro único nacional al considerar que el Estado carece de competencia para establecer una regulación exhaustiva de un registro nacional que se superpone a los registros autonómicos. Traducido: el Ministerio de Vivienda se ha atribuido competencias que no le corresponden — el turismo y la regulación de la vivienda son materia de las comunidades autónomas.

La sentencia afecta también a Canarias. El Gobierno canario ya había recurrido el registro estatal — con el argumento de que las viviendas que en Canarias son legales eran consideradas ilegales por el Ministerio de Vivienda al no figurar en el nuevo registro único. Una situación absurda: legal para una administración, ilegal para otra.

Lo que sobrevive del decreto estatal: la Ventanilla Única Digital, las obligaciones de las plataformas como Airbnb y Booking de remitir datos, y la cesión estadística. No es nada — pero es bastante menos que lo que Madrid quería.

Por qué esta victoria no es una luz verde

Quien respire aliviado se pierde lo esencial: mientras Madrid y Canarias se peleaban por las competencias, el Ejecutivo canario ya estaba creando hechos consumados. El 10 de diciembre de 2025 entró en vigor la Ley 6/2025 — Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. Esa es la verdadera máquina de remover el suelo.

Lo que establece la Ley 6/2025:

Cupos por municipio. Cada cabildo fija qué porcentaje del parque de vivienda puede destinarse como máximo a vivienda vacacional. En los municipios que ya han superado el límite — y son muchos en Gran Canaria y Tenerife — no se conceden nuevas licencias.

Requisitos técnicos. Superficie mínima por dormitorio, ventilación, protección contra incendios, certificado energético, aislamiento acústico. Las viviendas que no los cumplan quedan fuera — aunque lleven años alquiladas legalmente.

Régimen transitorio con plazos. Quien ya tuviera licencia antes del 10 de diciembre de 2025 dispone de un periodo de gracia, pero debe adecuarse a los nuevos requisitos. Quien no tuviera licencia y aun así siga alquilando — y son muchos — no tiene periodo de gracia.

Bloqueo total en edificios residenciales. Según la ley, las viviendas vacacionales en bloques de pisos solo pueden operar si la comunidad de propietarios lo aprueba por mayoría. En muchos edificios eso es difícil de conseguir.

Suelo residencial vs. turístico. Las viviendas en suelo calificado como puramente turístico ya no pueden destinarse a vivienda vacacional — competirían con los hoteles. Por el contrario, las viviendas vacacionales en suelo residencial necesitan la autorización expresa de uso residencial.

Resultado: lo que Madrid pretendía con el registro único ya está garantizado por la puerta de atrás de la regulación canaria. Solo que no lo hace Madrid, sino Las Palmas y Santa Cruz.

Lo que significa para los propietarios

Quien tiene o quiere tener una vivienda vacacional en Canarias se enfrenta a tres escenarios realistas:

Escenario 1 — licencia anterior al 10.12.2025. Aplica el periodo de gracia, pero hay que cumplir los requisitos técnicos. Quien no acredite la adaptación durante la transición pierde la habilitación. Recomendación: ponerse ya en manos de un arquitecto técnico y un abogado, no esperar.

Escenario 2 — alquiler sin licencia desde hace años. Aquí la cosa se complica. La nueva ley deja claro que la legalización a posteriori solo es posible en municipios cuyo cupo no se haya agotado. En la mayoría de los municipios turísticos — Mogán, San Bartolomé de Tirajana, Adeje, Arona — el cupo está al límite o agotado. Quien venga alquilando «sin papeles» difícilmente obtendrá ya una licencia.

Escenario 3 — compra nueva para alquilar. Quien compra para alquilar como vacacional debería verificar la situación licencias antes de comprar — no con el agente, sino con el ayuntamiento correspondiente y el Cabildo. Lo que un agente describe como «vivienda con uso vacacional consolidado» puede no ser autorizable con la nueva ley.

Lo que significa para inquilinos y vecinos

Aquí llega la otra mitad de la historia. La crisis de vivienda en Canarias es real — los alquileres subieron un 8,8 % en 2025, las compras de vivienda se encarecieron un 17,5 %. El Gobierno canario sostiene que reducir la vivienda vacacional liberará vivienda para vecinos y residentes.

Verdad: si las viviendas vacacionales desaparecen, algunas volverán al mercado de alquiler de larga duración. También verdad: los propietarios que han ganado mucho con turistas no van a alquilar voluntariamente barato. Algunos preferirán dejar la vivienda vacía esperando que vuelva el alquiler turístico. Otros pasarán a alquiler de media estancia para nómadas digitales — misma clientela, mismo precio, distinta categoría jurídica.

La pregunta no es si, sino cuándo la nueva regulación reformará realmente el mercado. La experiencia de Barcelona y Palma de Mallorca indica: dos o tres años de transición, después cierres duros — pero también un mercado gris creciente difícil de controlar.

El cuadro más amplio

Lo decidido el 21 de mayo es una victoria de la autonomía sobre el Estado central. No es una victoria del alquiler vacacional. Canarias aplicará su propia regulación — más estricta que la que Madrid pretendía en varios puntos. Quien quiera alquilar legalmente en Canarias ya no se libra de abogado, arquitecto técnico y revisión de licencia. Quien alquila ilegalmente tiene un problema creciente.

Madrid quería cerrar todas las viviendas vacacionales ilegales de Canarias. El tribunal lo ha impedido. Ahora lo hace Canarias por su cuenta.

Preguntas frecuentes

¿Qué significa la sentencia del 21 de mayo para mí como propietario?

Si alquilas en Canarias a través de Airbnb o Booking, no tenías que inscribirte en el registro único nacional. Ese registro ha sido anulado. Pero la obligación de licencia autonómica (Ley 6/2025) sigue plenamente vigente.

Llevo años alquilando sin licencia oficial. ¿Qué hago ahora?

Riesgo. La nueva Ley 6/2025 contempla sanciones elevadas y, en muchos municipios turísticos, ya no permite la legalización a posteriori porque los cupos están agotados. Se recomienda urgentemente una revisión jurídica.

¿La sentencia afecta también a la Ventanilla Única Digital?

No. La Ventanilla Única Digital se mantiene. Plataformas como Airbnb y Booking siguen obligadas a remitir datos al ministerio; la cesión estadística continúa.

¿Bajarán ahora los alquileres?

A corto plazo, probablemente no. A medio plazo, algunas viviendas pueden volver al alquiler de larga duración — la experiencia de Barcelona y Mallorca apunta a 2–3 años para efectos visibles. Es esperable un mercado gris de alquiler informal.

¿Qué requisitos exige la Ley 6/2025?

Superficie mínima por dormitorio, ventilación, protección contra incendios, certificado energético, aislamiento acústico, autorización de la comunidad de propietarios en bloques y categoría correcta del suelo. Detalles en el ayuntamiento y en el Cabildo correspondiente.

¿A quién acudir para una revisión de licencia?

Para la revisión jurídica: a un abogado especializado en derecho inmobiliario y turístico español. Para la conformidad técnica: a un arquitecto técnico colegiado. La OCU y la asociación ASCAV ofrecen orientación inicial.