Tribunale: Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo
Magistrato: Diego Córdoba Castroverde (relatore)
Questione chiave: Un proprietario può affittare il proprio appartamento come casa vacanze se il complesso è gestito da un unico operatore turistico?
Origine: Campo Internacional de Maspalomas, San Bartolomé de Tirajana
Coinvolti: Migliaia di proprietari di bungalow e appartamenti nelle quattro isole principali
Cosa è in gioco?
Alla fine del 2025, il Tribunal Supremo ha ammesso un ricorso che potrebbe cambiare radicalmente gli affitti vacanze alle Canarie. Al centro c'è il «principio de unidad de explotación» — un principio della Legge sul Turismo delle Canarie del 1995 che richiede che tutte le unità di un complesso turistico siano gestite da un unico operatore.
Il caso riguarda un proprietario di bungalow nel Campo Internacional de Maspalomas a cui il Patronato de Turismo de Gran Canaria ha ordinato di cessare l'attività di vivienda vacacional, perché l'intero complesso è registrato come appartamento turistico sotto un unico operatore. Il proprietario ricorre invocando il diritto europeo.
Gli argomenti
Gli avvocati del proprietario hanno invocato due strumenti potenti: la Direttiva Servizi UE 123/2006/CE e la Ley de Garantía de la Unidad de Mercado spagnola. La loro tesi: obbligare un proprietario a cedere la gestione a un unico operatore è una restrizione sproporzionata della libera prestazione di servizi — senza ragioni imperative di interesse generale.
La controparte — il Governo delle Canarie e il TSJC — sostiene che il principio di unità di sfruttamento è essenziale per professionalizzare il turismo e garantire la qualità. Il TSJC ha stabilito in prima istanza che case vacanze e appartamenti turistici non possono coesistere nello stesso edificio su suolo turistico.
Perché questa sentenza è importante
Il Supremo ha ammesso espressamente il caso perché riguarda «un numero molto elevato di situazioni». Il tribunale ha fatto specifico riferimento a migliaia di proprietari di bungalow e appartamenti a Fuerteventura, Lanzarote, Gran Canaria e Tenerife che si trovano nella stessa situazione. La sentenza creerà giurisprudenza vincolante per tutta la Spagna.
Se il tribunale annulla la restrizione, potrebbe aprire la porta agli affitti vacanze individuali in migliaia di complessi — contro la volontà delle società di gestione. Se la restrizione viene confermata, il modello attuale resta e i proprietari rimangono vincolati all'operatore.
Scenario A (vince il proprietario): Affitti vacanze individuali consentiti nei complessi turistici. Migliaia di nuovi annunci potrebbero apparire. Piattaforme come Airbnb e Booking ne beneficiano.
Scenario B (vince il Governo): La regola dell'operatore unico resta. I proprietari devono affidarsi al gestore del complesso. Il modello alberghiero e resort resta protetto.
La nuova legge: Ley 6/2025
Parallelamente, il Parlamento delle Canarie ha approvato la Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (Gobierno de Canarias) nel novembre 2025 — la legge sugli affitti vacanze più restrittiva mai avuta dalle isole. Misure principali: massimo del 10% della superficie residenziale per comune destinabile ad affitti vacanze (20% sulle «isole verdi»: El Hierro, La Gomera e La Palma). Gli alloggi sociali (VPO) non possono essere destinati all'uso turistico. Le nuove costruzioni non possono essere affittate a fini turistici fino a dieci anni dalla costruzione. Le licenze non sono trasferibili — chi vende, perde il permesso. I cosiddetti «pseudohotel» — edifici dove tutte le unità sono gestite come case vacanze da un unico grande proprietario — sono vietati.
La consejera de Turismo Jéssica de León ha detto che la legge dà alle Canarie «per la prima volta un quadro giuridico reale per gli affitti vacanze — dopo dieci anni di un decreto senza regole chiare». I critici avvertono di maggiore burocrazia e perdite economiche per i piccoli proprietari.
15.500 immobili senza licenza
La dimensione del problema si riassume in una cifra: oltre 15.500 case vacanze alle Canarie operano attualmente senza licenza valida. Nel frattempo, gli affitti residenziali salgono da anni — molti canari possono a malapena permettersi di vivere sulle proprie isole. I prezzi immobiliari attuali a Gran Canaria hanno superato la soglia storica di 1.963 euro al metro quadrato.
Il Governo delle Canarie sottolinea che il 55% delle piazze in viviendas vacacionales è gestito da proprietari o aziende straniere — non da piccoli affittuari canari. La sentenza del Supremo determinerà se prevale la protezione del mercato abitativo o il diritto di proprietà.
Cosa significa per expat e proprietari?
Chi possiede o sta considerando l'acquisto di un immobile alle Canarie dovrebbe seguire attentamente questo caso. Chiarirà se l'affitto individuale nei complessi turistici diventa possibile — o se il modello dell'operatore unico resta. Anche per i turisti conta: più case vacanze individuali significano più scelta e prezzi potenzialmente più bassi — ma forse meno controllo qualità.
Per informazioni aggiornate sul mercato immobiliare e il costo della vita, consulta la nostra serie Relocate, i prezzi del carburante attuali e il meteo di Gran Canaria.