Madrid non può toccare le case vacanza illegali delle Canarie. Le Canarie sì.

Cosa ha deciso il tribunale

La sentenza arriva dopo un ricorso della Generalitat Valenciana. Il Tribunal Supremo dichiara nullo il registro nazionale ritenendo che lo Stato spagnolo non abbia la competenza per istituire una disciplina esaustiva di un registro nazionale che si sovrappone a quelli regionali esistenti. Tradotto: il Ministero della Casa di Madrid si è arrogato competenze che non gli spettano — turismo e regolamentazione abitativa sono materia delle comunità autonome.

La sentenza riguarda anche le Canarie. Il governo canario aveva già impugnato il registro di Madrid — sostenendo che gli immobili legalmente affittati alle Canarie venivano classificati come illegali dal ministero perché non figuravano nel nuovo registro unico. Una situazione assurda: legali per un'amministrazione, illegali per un'altra.

Cosa rimane del decreto di Madrid: lo sportello digitale unico tramite il quale piattaforme come Airbnb e Booking devono comunicare i dati, gli obblighi di trasmissione dati e l'utilizzo statistico. Non è niente — ma è molto meno di quello che Madrid voleva.

Perché questa vittoria non è un via libera

Chi tira un sospiro di sollievo perde di vista la cosa essenziale: mentre Madrid e le Canarie litigavano per le competenze, il governo regionale canario creava fatti compiuti. Il 10 dicembre 2025 è entrata in vigore la Ley 6/2025 — Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. È lei la vera ruspa.

Cosa prevede la Ley 6/2025 canaria:

Quote per comune. Ogni cabildo stabilisce quale percentuale del patrimonio abitativo può essere destinata al massimo a casa vacanza. Nei comuni che hanno già superato il limite — e sono molti tra i centri turistici di Gran Canaria e Tenerife — non vengono più rilasciate nuove licenze.

Requisiti tecnici. Superficie minima per camera da letto, ventilazione, protezione antincendio, attestato energetico, isolamento acustico. Gli immobili che non li rispettano sono fuori — anche se sono stati affittati legalmente per anni.

Regime transitorio con scadenze. Chi aveva già una licenza prima del 10 dicembre 2025 dispone di un periodo di grazia, ma deve adeguarsi ai nuovi requisiti. Chi non aveva una licenza e ha comunque affittato — e sono in molti — non ha alcun periodo di grazia.

Blocco totale negli edifici residenziali. Secondo la legge, le case vacanza in un condominio possono operare solo se la maggioranza dei proprietari lo approva. Spesso negli edifici esistenti è difficile ottenerlo.

Suolo residenziale vs. turistico. Gli immobili su suolo classificato come puramente turistico non possono più essere affittati come case vacanza — entrerebbero in concorrenza con gli alberghi. Viceversa, le case vacanza su suolo residenziale necessitano dell'autorizzazione esplicita all'uso abitativo.

Risultato: ciò che Madrid voleva ottenere con il registro unico è ora garantito dalla porta di servizio della regolamentazione canaria. Solo che non lo fa Madrid, ma Las Palmas e Santa Cruz.

Cosa significa per i proprietari

Chi possiede o vuole acquistare una casa vacanza alle Canarie si trova davanti a tre scenari realistici:

Scenario 1 — licenza esistente prima del 10.12.2025. Si applica il periodo di grazia, ma vanno comunque soddisfatti i requisiti tecnici. Chi non lo dimostra durante la transizione perde l'autorizzazione. Raccomandazione: rivolgersi subito a un perito tecnico e a un avvocato, non aspettare.

Scenario 2 — affitto senza licenza da anni. Qui si fa stretta. La nuova legge chiarisce che la regolarizzazione successiva è possibile solo nei comuni in cui le quote non sono ancora esaurite. Nella maggior parte dei comuni turistici — Mogán, San Bartolomé de Tirajana, Adeje, Arona — la quota è esaurita o quasi. Chi ha affittato in nero ha pochissime possibilità di ottenere ora una licenza.

Scenario 3 — nuovo acquisto con intento di affittare. Chi compra per affittare come casa vacanza dovrebbe verificare lo status della licenza prima dell'acquisto — non con l'agente, ma con il comune competente e il cabildo. Quello che un agente definisce «consolidato come casa vacanza» potrebbe non essere più autorizzabile con la nuova legge.

Cosa significa per inquilini e residenti

Qui arriva la seconda metà della storia. La crisi abitativa alle Canarie è reale — gli affitti sono saliti dell'8,8% nel 2025, le compravendite sono diventate più care del 17,5%. Il governo canario sostiene che la riduzione delle case vacanza libererà alloggi per residenti e locali.

È vero: se le case vacanza spariscono, alcune tornano sul mercato della locazione lunga. Ed è anche vero: i proprietari che hanno guadagnato un multiplo con i turisti non affitteranno volentieri a poco. Alcuni preferiranno lasciare l'immobile vuoto in attesa che torni il turismo. Altri passeranno all'affitto a medio termine per nomadi digitali — stessa clientela, stesso prezzo, diversa categoria giuridica.

La domanda non è se, ma quanto in fretta la nuova regolamentazione cambierà davvero il mercato. L'esperienza di Barcellona e Palma di Maiorca indica: 2-3 anni di transizione, poi chiusure decise — ma anche un mercato grigio crescente difficile da controllare.

Il quadro più ampio

Quello che è stato deciso il 21 maggio è una vittoria dell'autonomia sul governo centrale. Non è una vittoria dell'affitto vacanze. Le Canarie applicheranno la propria regolamentazione — più severa in molti punti di quella che voleva Madrid. Chi vuole affittare legalmente alle Canarie non si sottrae più ad avvocato, perito tecnico e verifica della licenza. Chi affitta illegalmente ha un problema crescente.

Madrid voleva chiudere tutte le case vacanza illegali delle Canarie. Il tribunale l'ha impedito. Adesso lo fanno le Canarie da sole.

Domande frequenti

Cosa significa la sentenza del 21 maggio per me come proprietario?

Se affitti alle Canarie tramite Airbnb o Booking, non dovevi iscriverti al registro nazionale di Madrid. Il registro è stato annullato dal tribunale. Ma l'obbligo di licenza canario (Ley 6/2025) resta pienamente in vigore.

Affitto da anni senza licenza ufficiale. Cosa faccio adesso?

Rischio. La nuova Ley 6/2025 prevede sanzioni elevate e in molti comuni turistici non consente più la regolarizzazione successiva perché le quote sono esaurite. Si raccomanda con urgenza una verifica legale.

La sentenza riguarda anche lo sportello digitale unico?

No. La «Ventanilla Única Digital» resta. Piattaforme come Airbnb e Booking devono continuare a trasmettere dati al ministero; lo scambio statistico continua.

Gli affitti scenderanno adesso?

A breve termine, probabilmente no. A medio termine, alcuni immobili possono tornare al mercato della locazione lunga — l'esperienza di Barcellona e Maiorca indica 2-3 anni di transizione prima di effetti visibili. Atteso un mercato grigio di affitto informale.

Quali requisiti deve avere una casa vacanza secondo la Ley 6/2025?

Superficie minima per camera, ventilazione, protezione antincendio, attestato energetico, isolamento acustico, autorizzazione del condominio nei plurifamiliari, corretta categoria d'uso del suolo. Dettagli presso il comune e il cabildo dell'isola.

A chi rivolgersi per una verifica della licenza?

Per la verifica giuridica: un avvocato specializzato in diritto immobiliare e turistico spagnolo. Per la conformità tecnica: un perito tecnico abilitato in Spagna («arquitecto técnico»). L'OCU e l'associazione ASCAV offrono un orientamento iniziale. Per i cittadini italiani: anche il Consolato d'Italia a Madrid o Las Palmas può fornire indicazioni.