Tutti conoscono RE/MAX. Quasi nessuno legge il loro contratto. Dovresti farlo.

Cosa significa davvero «esclusiva»

Gli agenti la spiegano spesso così: «Sono il tuo unico interlocutore, ma attraverso l'MLS commercializziamo il tuo immobile con centinaia di agenti.» È vero — l'MLS è un valore aggiunto reale. Ma resta esclusiva. Durante la durata (di solito 4–6 mesi) non puoi incaricare un altro agente, non puoi pubblicare tu stesso l'immobile né venderlo direttamente senza pagare l'intera commissione.

Clausola 6: 10.750 euro per niente

Su un prezzo di vendita di 215.000 euro, il 5 % di commissione sono 10.750 euro più imposte. La clausola 6 dice: se vendi durante la durata senza RE/MAX — tramite un altro agente o direttamente — devi comunque quella somma. Anche se RE/MAX non ha portato alcun acquirente, non ha pubblicato alcun annuncio, non si è fatta sentire per settimane.

L'Audiencia Provincial di Las Palmas ha dichiarato nulla esattamente questo tipo di clausola il 1° marzo 2023: pretendere l'intera commissione quando il proprietario viola l'esclusiva, a prescindere dal fatto che l'agenzia abbia contribuito o meno alla vendita, è vessatorio. Eppure resta nel contratto standard — e quasi nessun venditore sa che un tribunale canario l'ha già annullata.

Clausola 4: Paghi prima di avere i tuoi soldi

La vendita di un immobile in Spagna avviene in due fasi: prima un precontratto in cui l'acquirente versa una caparra (le «arras») — e settimane o mesi dopo il rogito davanti al notaio, in cui si paga l'intero prezzo e si trasferisce la proprietà.

Secondo il contratto standard, la commissione matura già al precontratto, cioè alla caparra — non al notaio, dove ricevi i tuoi soldi. Se la compravendita salta dopo (l'acquirente non ottiene il finanziamento, la banca lo rifiuta, c'è recesso), avrai pagato la commissione senza aver venduto nulla. In un mercato in cui i finanziamenti agli acquirenti extra-UE falliscono regolarmente, non è un rischio teorico.

Clausola 8: Il conto che arriva anni dopo

Anche dopo la fine del contratto devi la commissione se compra qualcuno a cui l'immobile è stato mostrato durante la durata — più il 10 % di interessi di mora. Manca un limite temporale. I tribunali esigono che l'agenzia possa dimostrare a chi ha effettivamente mostrato l'immobile. Senza un elenco scritto di tali interessati — che il contratto non prevede — la richiesta è contestabile. Ma solo se sei disposto a litigare.

Clausole 9 e 11/12: Nessuna responsabilità, foro fisso

La clausola 9 esclude ogni responsabilità di RE/MAX per le attività amministrative — per esempio se viene commesso un errore nel controllo dei documenti o nelle pratiche con gli uffici. La clausola 11/12 fissa Las Palmas come foro competente: se vivi a Tenerife, in Italia o in Germania, significa trasferta, avvocato spagnolo e procedimento spagnolo in caso di controversia. La legge spagnola a tutela del consumatore (art. 82 TRLGDCU) considera vessatorie le clausole imposte unilateralmente che svantaggiano in modo rilevante il consumatore — un foro predeterminato in un modulo è esattamente questo.

«Non si può cambiare» è un'affermazione, non una legge

Il Codice Civile spagnolo (art. 1255 Código Civil) garantisce la libertà contrattuale per entrambe le parti. Le clausole vessatorie sono nulle secondo la legge sui consumatori (art. 83) — anche una volta firmate. Ma significa anche: dovresti andare in tribunale per farlo valere. Il che costa tempo, denaro e nervi — qualcosa che una multinazionale sopporta meglio di un singolo proprietario.

L'ordine che svela tutto

Prima ancora di vedere il contratto, di solito arriva un'altra cosa: una lista di documenti. Atto di proprietà, visure del registro immobiliare, ultima ricevuta dell'imposta sull'immobile, certificato del condominio, certificato energetico — e se vendi tramite una società, anche l'atto costitutivo, la nomina dell'amministratore e il suo documento. Una lista lunga, e non ingiustificata — prima o poi serve tutto.

Ma nota l'ordine: tu consegni per primo. Metti sul tavolo l'intera tua situazione legale, fiscale e societaria — chi sei, cosa possiedi, se ci sono debiti sull'immobile. Solo dopo che l'agente ti ha radiografiato completamente arriva il contratto. «Non si può cambiare.»

Ribalta la cosa. Chiedi prima il contratto standard, leggilo, fatti spiegare le clausole. Solo quando ti risulta accettabile consegni i documenti. Chi ha già consegnato tutto si sente vincolato — e quella sensazione è il miglior alleato di un contratto squilibrato. Questo vale non solo per RE/MAX, ma per ogni agenzia e ogni contratto prestampato. Prima il contratto. Sempre.

Cosa fare prima di firmare

1. Commissione solo al rogito — non già alla caparra.
2. Limitare la responsabilità post-contratto — massimo 6 mesi, e solo per acquirenti indicati per iscritto.
3. Pretendere l'elenco degli acquirenti — l'ultimo giorno di contratto, per iscritto.
4. Foro competente — il tuo domicilio o il luogo dell'immobile, non Las Palmas d'ufficio.
5. Chiedere una seconda offerta — non tutti gli agenti lavorano in esclusiva.

RE/MAX è un'agenzia professionale con una rete reale e 27 anni di esperienza. Una buona rete e un contratto equo non si escludono. Chi firma informato negozia meglio — e chi sa che un tribunale canario ha già annullato la clausola 6 si lascia liquidare con meno facilità al prossimo incontro con l'agente.

Domande frequenti

Posso negoziare il contratto RE/MAX?

Legalmente sì. In pratica si sente spesso «è il modello dell'azienda». Alcune agenzie hanno margine. Se senti «no», puoi continuare a chiedere — o andartene.

Il 5 % di commissione è normale?

Sì, è lo standard di mercato alle Canarie. Sulla Penisola è più spesso 3–4 %. Nei mandati non esclusivi a volte c'è margine al ribasso.

Ho trovato io stesso un acquirente, e adesso?

La clausola 6 pretende il 100 % della commissione. L'Audiencia Provincial di Las Palmas l'ha dichiarata nulla nel 2023 — ma dovresti essere disposto a litigare.

Devo inviare prima i miei documenti all'agente?

No. Chiedi prima il contratto ed esaminalo. Solo quando le condizioni sono giuste consegni l'atto di proprietà, le visure e il resto. Chi rivela tutto per primo negozia da una posizione più debole.

Ci sono alternative a RE/MAX?

Sì — agenti indipendenti e agenzie più piccole che lavorano senza esclusiva. Rete più ridotta, ma contratto più negoziabile.