Il mercato 2025/2026 a colpo d'occhio
Nel quarto trimestre del 2025, il valore catastale medio dell'abitazione libera nelle Isole Canarie si è attestato a 2.146,1 €/m² — ovvero il 13,48 % in più rispetto allo stesso periodo del 2024, secondo ISTAC / Gobierno de Canarias (Gobierno de Canarias) (pubblicato il 04.03.2026). Per la provincia di Las Palmas, che comprende Gran Canaria, il valore è stato di 2.151,1 €/m² (+12,7 % su base annua). Si tratta di valori di perizia; i prezzi di offerta sui portali immobiliari sono sensibilmente più alti.
Prezzi nella capitale e nel sud
A Las Palmas de Gran Canaria, Idealista ha riportato prezzi di offerta pari a 2.594 €/m² nel febbraio 2026 (+8,2 % rispetto a febbraio 2025), un massimo storico. Fotocasa ha indicato 3.283 €/m² per l'aprile 2026, con un valore medio per immobile di 311.216 €. Il Notariado registra un prezzo medio di transazione di 2.177 €/m² per Gran Canaria nel 2025, con un prezzo di acquisto medio di 212.962 € e una superficie media di 98 m².
I prezzi variano molto a seconda della zona. Il quartiere premium di Isleta–Puerto–Guanarteme quotava in media 4.159 €/m² nell'aprile 2026 (Fotocasa); il lungomare di Las Canteras si attesta tipicamente sui 3.600–3.700 €/m². Lo storico quartiere Vegueta–Triana ha registrato una crescita annua di circa il 19 %, raggiungendo circa 2.700 €/m² secondo CB Tu Hogar. La zona più accessibile di Tamaraceite si collocava nel range 1.500–1.600 €/m², mentre la zona interna di Carretera del Centro–Cono Sur era intorno ai 1.300 €/m².
Per molti acquirenti stranieri, il vero obiettivo è il sud. Nel municipio di San Bartolomé de Tirajana — che comprende Maspalomas, Playa del Inglés e Meloneras — il prezzo medio ha raggiunto 4.677 €/m² nel primo semestre del 2025, in rialzo del 9,1 % rispetto al primo semestre del 2024, secondo Cárdenas Inmobiliaria. A Maspalomas–Meloneras i prezzi richiesti nell'aprile 2025 erano di 5.343 €/m² (+14,2 % su base annua); a Playa del Inglés di 5.016 €/m² (+9,3 % annuo). Il municipio di Mogán si attestava a 4.147 €/m² (+5,98 % nel primo semestre).
Volumi di transazioni e acquirenti stranieri
Nelle Isole Canarie sono stati conclusi 25.924 contratti di compravendita nel 2025, secondo il Portal Estadístico del Notariado (AtlánticoHoy). Gli acquirenti stranieri hanno rappresentato il 35,17 % del totale — la seconda quota più alta tra le regioni spagnole, dopo le Isole Baleari (39,1 %). Per nazionalità, gli italiani hanno guidato la classifica con il 18,31 %, seguiti da tedeschi (16,6 %) e britannici (8,57 %). Nel gennaio 2026 le transazioni alle Canarie sono crollate del 22,7 % su base annua — il calo regionale più forte in Spagna — secondo Idealista/News / Colegio de Registradores (Idealista).
Mercato degli affitti
Gli affitti a lungo termine a Las Palmas costano in media 16 €/m²/mese e un canone medio di circa 1.283 €/mese (Fotocasa, aprile 2026). Nel sud, i prezzi richiesti hanno raggiunto fino a 21,3 €/m²/mese a Playa del Inglés e 21,0 €/m²/mese a Maspalomas–Meloneras nel giugno 2024. Le zone interne come Telde si attestavano attorno a 9,9 €/m²/mese. I prezzi aggiornati per municipio sono consultabili tramite lo Strumento Prezzi Immobiliari CITA.
Processo d'acquisto e costi accessori
Acquistare un immobile a Gran Canaria segue un processo strutturato in più fasi ben definite. Gli acquirenti stranieri necessitano obbligatoriamente di un NIE (Número de Identificación de Extranjero) — senza di esso non è possibile firmare alcun contratto, aprire un conto corrente né richiedere un mutuo. La domanda va presentata al consolato spagnolo nel paese di origine (modulo EX-15, tassa Modello 790 Codice 012: circa 12 €) oppure presso un commissariato di polizia in Spagna su appuntamento; il tempo di elaborazione è di 2–6 settimane.
Dalla reserva alla escritura
Una volta ottenuto il NIE, si effettua una riserva dell'immobile versando un acconto di solito compreso tra 3.000 e 6.000 €. Segue la firma del Contrato de Arras — quasi sempre come arras penitenciales ai sensi dell'art. 1454 del Código Civil: l'acquirente perde l'acconto in caso di recesso; il venditore deve restituire il doppio. L'acconto abituale è del 10 % del prezzo di acquisto. Il periodo fino all'atto notarile (escritura) è tipicamente di 30–90 giorni, ma nella pratica si concordano spesso 3–6 mesi.
Prima della escritura è fondamentale richiedere una Nota Simple al Registro de la Propiedad (costo: 9,02 €). Indica ipoteche, pignoramenti, servitù, debiti IBI e debiti condominiali. Le spese notarili ammontano allo 0,2–0,5 % del prezzo di acquisto, tipicamente 600–875 € per un immobile residenziale standard. Le imposte devono essere dichiarate entro 30 giorni lavorativi dalla firma. La trascrizione nel registro immobiliare costa 400–650 € e richiede 1–3 mesi.
Carico fiscale all'acquisto
Le spese accessorie totali ammontano al 10–12 % del prezzo di acquisto secondo Hipoteca-Radar (novembre 2025). La voce principale è il tributo:
- Immobile usato (ITP): Aliquota generale alle Canarie 6,5 %. Ridotta al 5 % per prima casa fino a 200.000 € (innalzato da 150.000 € con la Ley 9/2025 a partire dal 01.01.2026). Ulteriormente ridotta al 4 % per acquirenti under 40 anni (la Ley 9/2025 ha elevato il limite d'età da 35 a 40 anni). Aliquota speciale dell'1 % per famiglie numerose, genitori single, persone con disabilità ≥65 % e under 40 con reddito fino a 46.455 €. Abitazione di edilizia sociale (VPO) come prima casa: 0 %.
- Nuova costruzione (IGIC + AJD): IGIC aliquota generale 7 % (contro il 10 % di IVA nella Penisola iberica — un risparmio di 3 punti percentuali). AJD 0,75 %, tra i più bassi in Spagna. Per prima casa: IGIC al 5 % (generale) o al 3 % (entro soglie di reddito). Per un acquisto di nuova costruzione a 400.000 €, le imposte ammontano a circa 29.000 € (IGIC 26.000 € + AJD ~3.000 €) secondo Casilla de Costa.
Si aggiungono spese notarili (600–875 €), registro immobiliare (400–650 €), gestoría (300–500 €) e, per gli acquisti con mutuo, una perizia indipendente dell'immobile (tasación: 250–500 €). Le parcelle dell'avvocato si attestano tipicamente all'1–2 % del prezzo — non obbligatorie per legge, ma fortemente raccomandate per gli acquirenti stranieri.
Nuova costruzione o usato
L'offerta di nuova costruzione alle Canarie è strutturalmente scarsa. Secondo Fotocasa Research, solo il 2 % dei proprietari immobiliari canari ha messo in vendita la propria abitazione nel 2025 — un punto percentuale in meno rispetto al 2024 — mentre il 14 % dei residenti ha dichiarato di voler acquistare. Questo squilibrio strutturale dell'offerta spinge i prezzi verso l'alto in entrambi i segmenti.
Imposte, prezzi e garanzie
Nuova costruzione e usato differiscono in modo significativo per trattamento fiscale e struttura dei pagamenti. A livello nazionale, le nuove costruzioni hanno mediamente costato 2.445 €/m² nel 2025 e gli immobili usati 2.240 €/m² (Colegio de Registradores). Alle Canarie, gli immobili con meno di cinque anni si collocavano a 2.300 €/m² nel terzo trimestre del 2025 (+13,4 % su base annua), quelli più vecchi a 2.063 €/m² (+12,5 % annuo). Nella provincia di Las Palmas, il prezzo medio per il nuovo nel 2025 è stato di 426.658 €/unità, con offerte a partire da 76.500 €.
La differenza fiscale è più significativa qui che altrove in Spagna: invece del 10 % di IVA, gli acquisti di nuove costruzioni alle Canarie scontano solo il 7 % di IGIC. Su un appartamento da 400.000 €, si tratta di un risparmio di circa 12.000 € rispetto a un acquisto nella Penisola.
Struttura dei pagamenti per il nuovo in costruzione (sobre plano)
Gli acquisti sulla planimetria procedono per fasi. Prima una riserva di 3.000–6.000 €, poi al rilascio del permesso di costruire il 10 % del prezzo di acquisto. Durante la fase costruttiva (20–24 mesi) si versa un ulteriore 10 % in rate mensili. Tutti gli acconti devono essere garantiti da una fideiussione bancaria (aval bancario) o da un conto di deposito separato — obbligo di legge. Alla consegna delle chiavi è dovuto l'80 % del prezzo più le imposte. La domanda di mutuo va presentata con 2–3 mesi di anticipo rispetto alla data prevista di completamento.
Garanzie legali sul nuovo
La Legge sull'Edilizia (Ley 38/1999) prevede tre livelli di garanzia: 10 anni per i danni strutturali (il Seguro Decenal obbligatorio), 3 anni per i vizi occulti di elementi costruttivi e impianti, e 1 anno per i difetti di finitura superficiale. I termini decorrono dalla data di ricevimento dell'opera. Il periodo per presentare reclamo dopo la comparsa del danno è di 2 anni.
Per gli immobili usati queste garanzie non si applicano. La due diligence sullo stato dell'immobile, sulle autorizzazioni e sui gravami diventa fondamentale, così come la verifica della validità del certificato energetico e della cédula de habitabilidad.
Mutuo per non residenti
Gli acquirenti stranieri senza residenza fiscale in Spagna possono ottenere un mutuo — ma a condizioni diverse rispetto ai residenti. Il parametro chiave è il LTV (loan-to-value): i non residenti ottengono al massimo il 60–70 % del prezzo di acquisto o del valore di perizia (il minore tra i due), secondo Bravos Estate e TEKCE. I residenti possono finanziare fino all'80 %.
Capitale proprio necessario e tassi d'interesse
Per un immobile da 400.000 €, un acquirente non residente ha bisogno di un anticipo di 120.000–160.000 € più circa 32.000–52.000 € di spese accessorie — per un fabbisogno totale di liquidità di circa 152.000–212.000 € (Granfield Estate, marzo 2026). I tassi fissi per i non residenti si collocavano nel 2026 tra il 2,8 % e il 3,5 % (LTV basso) e tra il 3,2 % e il 4,5 % (LTV alto). I tassi variabili sono calcolati sull'Euribor più tra l'1,5 % e il 2,5 %. L'Euribor a 12 mesi si attestava al 2,565 % nel marzo 2026 (Futur Finances, aprile 2026).
La durata tipica è di 20–25 anni, con un massimo di 30 anni; il rimborso deve concludersi prima che il titolare compia 75 anni. Per prestiti superiori a circa 500.000 €, le banche tendono sempre più a proporre tassi variabili anziché fissi.
Documentazione e istituti
Santander, CaixaBank, Sabadell, Bankinter, BBVA e ABANCA dispongono di divisioni internazionali attive nell'erogazione di mutui a non residenti. Il rapporto debito/reddito non può superare il 30–40 % del reddito netto; il reddito netto mensile minimo richiesto è tipicamente di 2.000–2.500 €.
Documentazione necessaria: NIE e passaporto, ultime 3–6 buste paga (apostillate, traduzione giurata), contratto di lavoro, 1–2 dichiarazioni dei redditi del paese di origine, estratti conto degli ultimi 6–12 mesi, prova dei fondi propri, rapporto creditizio (CRIF, Experian, Equifax ecc.), stato civile, certificato di residenza fiscale, Nota Simple dell'immobile e contratto di arras firmato. Tutti i documenti in lingua straniera devono essere apostillati e accompagnati da traduzione giurata in spagnolo.
Controlli legali: cédula, ITE, attestato energetico
Prima di acquistare qualsiasi immobile usato a Gran Canaria occorre verificare tre documenti: la cédula de habitabilidad, il verbale ITE per gli edifici più datati, e l'attestato di prestazione energetica.
Cédula de Habitabilidad
La cédula è la certificazione ufficiale di abitabilità — obbligatoria per la compravendita, per la locazione e per l'allaccio di nuove utenze. La competenza spetta al Comune (Ayuntamiento), che agisce sulla base della relazione di un tecnico abilitato. La validità dipende dall'anno di rilascio: le cédulas emesse prima del 2004 hanno una validità di 10 anni; quelle emesse tra il 2004 e il 2012 di 15 anni; quelle emesse dopo il 2012 fino a 25 anni (a seconda del comune). Costi: onorario del tecnico 90–180 €, diritti amministrativi 15–50 €.
Per gli immobili adibiti ad affitti brevi, la Ley 6/2025 (in vigore dal 12.12.2025) ha introdotto requisiti più stringenti: superficie utile minima di 35 m² (in precedenza 25 m²) e altezza interna minima di 2,5 m.
ITE — Ispezione Tecnica degli Edifici
Alle Canarie la ITE (Inspección Técnica de Edificios) è obbligatoria per gli edifici di 80 o più anni di età (Ley del Suelo de Canarias). Una volta effettuata, ha una validità di 20 anni — superiore ai 10 anni che valgono nella maggior parte delle altre regioni spagnole. I costi variano da 300 a 600 € per edifici fino a 10 unità, da 500 a 900 € per 10–30 unità.
Attestato energetico e Nota Simple
L'attestato di prestazione energetica è obbligatorio per ogni compravendita e locazione, deve essere indicato negli annunci e nei contratti, e ha una validità di 10 anni. La scala va dalla A (migliore) alla G (peggiore). Per le nuove registrazioni come alloggio vacanziero ai sensi della Ley 6/2025: gli edifici costruiti entro il 31.12.2007 devono raggiungere almeno la classe energetica F; quelli costruiti dopo quella data almeno la classe D.
La Nota Simple dal Registro de la Propiedad (costo: 9,02 €) elenca i proprietari, la superficie, i confini e i gravami iscritti. Prima della escritura devono essere disponibili: Nota Simple (non antecedente a 30 giorni), cédula de habitabilidad valida, attestato energetico valido, quietanze IBI degli ultimi 2 anni, certificato di regolarità del condominio, Certificado de Deuda Cero della banca finanziatrice e, per le nuove costruzioni, Licencia de Primera Ocupación e prova del Seguro Decenal.
Vivienda vacacional: il campo minato degli affitti brevi
La locazione turistica breve a Gran Canaria era già regolamentata prima del 2025 — con la Ley 6/2025 è diventata considerevolmente più complessa. L'isola si trova in una regione dove turismo e accesso all'abitazione sono in diretta concorrenza, e il legislatore ha stretto ulteriormente le maglie.
Tribunal Supremo: tre sentenze fondamentali
Il Tribunal Supremo ha emesso tre sentenze di riferimento sulla locazione turistica nei condomini nel giro di due anni. Nell'ottobre 2024, le sentenze 1232/2024 e 1233/2024 (03.10.2024) hanno stabilito che un condominio può vietare completamente le locazioni turistiche con una maggioranza dei tre quinti — è ammesso il divieto assoluto, non solo la limitazione. Le licenze esistenti sono protette; l'effetto retroattivo è escluso. Nel febbraio 2025, la sentenza 264/2025 (18.02.2025) ha precisato che un condominio non può vietare la locazione turistica se il suo statuto non contiene una clausola di divieto espressa. Nel settembre 2025, la sentenza 1025/2025 (02.09.2025) ha confermato la dottrina dell'ottobre 2024 e ha richiamato la Ley Orgánica 1/2025 (02.01.2025), che ha espressamente modificato l'art. 17.12 della Legge sulla Proprietà Orizzontale (LPH).
Ley 6/2025: il nuovo quadro normativo canario da dicembre 2025
La Ley 6/2025 (BOC n. 246, 12.12.2025) è in vigore dal 12 dicembre 2025 e trasforma le basi della locazione turistica breve nelle Isole Canarie. Elemento centrale: la locazione turistica non è più classificata come uso residenziale ma come attività economica soggetta alla normativa urbanistica turistica. I comuni possono delimitare le zone di compatibilità per gli alloggi vacanzieri e possono limitarne o vietarne del tutto l'insediamento.
Requisiti principali: un massimo del 10 % degli alloggi di un edificio può essere destinato alla locazione turistica (per le "Isole Verdi" — El Hierro, La Gomera, La Palma — il limite è del 20 %). I nuovi alloggi non potranno essere destinati alla locazione turistica per almeno 10 anni dal rilascio del certificato di fine lavori. La superficie utile minima è di 35 m². Più di 4 posti letto richiede almeno 2 bagni completi. L'autorizzazione è rilasciata dal Cabildo Insular. Operare senza autorizzazione: sanzioni da 15.000 a 150.000 €.
Aspetti fiscali e registrazione
Dal 01.07.2025 tutti gli annunci di locazione breve sulle piattaforme digitali (Airbnb, Booking, VRBO ecc.) devono obbligatoriamente indicare il NRA (Número de Registro de Alquiler) — gli annunci senza NRA vengono rimossi.
Sul piano dell'IRNR, i residenti in UE/SEE (ad esempio italiani) pagano il 19 % sul reddito netto da locazione (al netto di IBI, spese condominiali, assicurazioni, interessi sul mutuo, ammortamento del 3 % sul valore dell'edificio e commissioni delle piattaforme). I non residenti extra-UE (ad esempio britannici post-Brexit) pagano il 24 % sul reddito lordo senza deduzioni — sebbene l'Audiencia Nacional abbia statuito il 28.07.2025 che anche i non residenti extra-UE possono dedurre i costi; il procedimento di appello è ancora in corso. Le dichiarazioni si presentano con il Modello 210; dal 01.01.2024 è consentita la liquidazione annuale cumulativa di tutti i redditi da locazione.
Tasse ricorrenti: IBI, IRNR, patrimoniale
Dopo l'acquisto sono rilevanti tre imposte periodiche: IBI, IRNR e — oltre determinate soglie patrimoniali — l'Imposta sul Patrimonio.
IBI — imposta sulla proprietà immobiliare
L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) è un tributo comunale sul valore catastale dell'immobile, con cadenza annuale. Las Palmas de Gran Canaria ha ridotto la propria aliquota allo 0,62 % nel 2025 (dallo 0,67 % precedente, una riduzione di 5 punti base), beneficiando il 98,9 % di tutti gli immobili della città e generando un risparmio medio del 7,5 % secondo il Comune. In pratica, l'IBI per un tipico appartamento urbano a Las Palmas è di 200–500 €/anno. Si aggiungono le tasse comunali per i rifiuti (100–300 €/anno) e le spese condominiali (50–200 €/mese).
IRNR — reddito figurativo da immobile
I non residenti che possiedono un immobile in Spagna senza concederlo in locazione devono dichiarare all'IRNR un reddito figurativo. La base di calcolo: l'1,1 % del valore catastale se aggiornato negli ultimi 10 anni; in caso contrario il 2 %. L'aliquota è del 19 % per i residenti in UE/SEE e del 24 % per tutti gli altri. Esempio: un proprietario italiano con un valore catastale di 100.000 € (aggiornato) paga un reddito figurativo di 1.100 € × 19 % = 209 €/anno. Dichiarazione tramite Modello 210, termine il 31 dicembre dell'anno successivo.
Imposta sul Patrimonio
L'Imposta sul Patrimonio grava sui beni situati in Spagna dei non residenti. Franchigia personale: 700.000 €, più 300.000 € per l'abitazione principale — ma la franchigia per l'abitazione principale si applica solo quando l'immobile è effettivamente la residenza principale in Spagna. La scala inizia dallo 0,2 % sui primi 167.129 € e sale progressivamente fino al 3,5 % oltre i 10,7 milioni €. La dichiarazione è obbligatoria anche in assenza di imposta dovuta se il patrimonio lordo supera i 2.000.000 €.
Altri costi ricorrenti in sintesi
Oltre alle principali imposte, vi sono altri costi periodici. Le spese condominiali (Comunidad de Propietarios) variano molto: 50–200 €/mese è tipico a Las Palmas; i complessi residenziali nel sud con piscina, giardino e sicurezza possono raggiungere i 300–500 €/mese. Come riferimento realistico: costi fissi annui di 800–2.500 €/anno per un appartamento di medie dimensioni a Las Palmas, esclusi i costi di finanziamento. Nel sud, in particolare nei comprensori con sorveglianza, i costi sono più elevati.
Acquirenti stranieri e il dibattito UE 2026
Il 14 gennaio 2026, il Ministero della Politica Territoriale (ministro Ángel Víctor Torres) ha presentato una richiesta formale alla Commissione europea: le Isole Canarie devono essere abilitate a limitare gli acquisti immobiliari non destinati a residenza principale. La base giuridica è l'art. 349 del TFUE, che consente misure speciali per le "regioni ultraperiferiche" (RUP) dell'UE.
Contenuto e motivazioni
La restrizione non è formulata per nazionalità — ciò contrasterebbe con la libera circolazione dei capitali — bensì per destinazione d'uso: divieto di acquistare immobili che non costituiranno la residenza principale dell'acquirente. Torres ha citato l'andamento dei prezzi negli ultimi 10 anni (Canarie: +50 %) e la quota di acquirenti stranieri, che il Governo quantifica in "1 transazione su 4" — il Notariado registra il 35,17 % delle compravendite canarie come di provenienza straniera.
Valutazione giuridica e tempistica
L'economista di BBVA Research Miguel Cardoso definisce il progetto di "dubbia legalità" e dubita che risolva il problema abitativo. Spanish Property Insight ritiene l'approvazione UE "molto improbabile" e interpreta la richiesta come un segnale politico piuttosto che come un'iniziativa legislativa seria. La decisione di Bruxelles è attesa per il terzo trimestre del 2026; fino ad allora il quadro giuridico rimane invariato.
Cosa significa per gli acquirenti oggi
Non esiste attualmente alcun divieto d'acquisto, né nuovi obblighi né tasse aggiuntive per gli acquirenti stranieri a Gran Canaria. Tutte le norme d'acquisto vigenti restano in vigore. Le alternative più realistiche in discussione: un'imposta sugli acquisti di seconde case (nessuna discriminazione per nazionalità), la priorità nelle liste di edilizia sociale per chi possa dimostrare almeno 10 anni di residenza (già approvato dal Governo canario), e una normativa più severa sugli affitti brevi (già attuata con la Ley 6/2025).
Gran Canaria rimane nel 2026 un mercato immobiliare funzionale ma caro, con un quadro giuridico multilivello e un rischio politico non trascurabile nel segmento degli acquirenti stranieri. Ulteriori guide di dettaglio nella serie CITA Relocate e sulla pagina degli immobili.