Madrid kommt nicht an die illegalen Ferienwohnungen auf den Kanaren ran. Die Kanaren schon.

Was das Gericht entschieden hat

Das Urteil ergeht auf eine Klage der Generalitat Valenciana. Das Tribunal Supremo erklärt das nationale Einheitsregister für nichtig, weil dem spanischen Staat die Zuständigkeit fehle, eine umfassende Regelung für ein nationales Register zu erlassen, das sich über bereits bestehende autonome Register legt. Übersetzt: Das Wohnungsministerium in Madrid hat sich Kompetenzen genommen, die ihm nicht zustehen — Tourismus und Wohnungsregulierung sind Sache der autonomen Regionen.

Das Urteil betrifft auch die Kanaren. Die Kanarische Regierung hatte das Madrider Register bereits vor dem obersten Gericht angefochten — mit dem Argument, dass Wohnungen, die auf den Kanaren legal vermietet werden, vom Madrider Ministerium als illegal eingestuft wurden, weil sie nicht im neuen Einheitsregister waren. Eine absurde Lage: legal in einer Behörde, illegal in einer anderen.

Was vom Madrider Dekret bleibt: die digitale Sammelstelle, mit der Plattformen wie Airbnb und Booking Daten melden müssen, die Verpflichtung zur Datenweitergabe und die statistische Datennutzung. Das ist nicht nichts — aber es ist deutlich weniger als das, was Madrid wollte.

Warum dieser Sieg trotzdem keine Entwarnung ist

Wer jetzt aufatmet, übersieht das Wesentliche: Während Madrid und die Kanaren sich um Zuständigkeiten gestritten haben, hat die kanarische Regionalregierung selbst Fakten geschaffen. Am 10. Dezember 2025 trat die Ley 6/2025 — Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas in Kraft. Sie ist die wahre Umpflugmaschine.

Was die kanarische Ley 6/2025 vorsieht:

Kontingente pro Gemeinde. Jede Inselregierung legt fest, wie viel Prozent des Wohnungsbestands maximal als Ferienvermietung genutzt werden darf. In Gemeinden, die das Limit bereits überschritten haben — und das sind viele Tourismusgemeinden in Gran Canaria und Teneriffa — werden keine neuen Lizenzen mehr erteilt.

Technische Anforderungen. Mindestgrösse pro Schlafzimmer, Belüftung, Brandschutz, Energieausweis, Lärmschutz. Wohnungen, die das nicht erfüllen, fliegen raus — auch wenn sie seit Jahren legal vermietet wurden.

Übergangsregelung mit Stichtagen. Wer schon vor dem 10. Dezember 2025 eine Lizenz hatte, hat eine Schonfrist, muss aber die neuen Anforderungen erfüllen. Wer keine Lizenz hatte und seitdem trotzdem vermietete — und das sind viele — hat keine Schonfrist.

Komplette Sperrung in Wohngebäuden. Geht es nach dem Gesetz, dürfen in einem Mehrfamilienhaus Ferienwohnungen nur dann betrieben werden, wenn die Eigentümergemeinschaft mehrheitlich zustimmt. In bestehenden Wohnblöcken ist das oft schwierig.

Suelo residencial vs. turístico. Wohnungen auf Grundstücken, die als rein touristisch ausgewiesen sind, dürfen nicht mehr als Ferienwohnung vermietet werden — das wäre eine Konkurrenz zu Hotels. Umgekehrt brauchen Ferienwohnungen auf Wohngrundstücken die ausdrückliche Wohnungsnutzungsfreigabe.

Im Ergebnis ist das, was Madrid mit dem Einheitsregister wollte, jetzt durch die Hintertür der kanarischen Regulierung mehrfach abgesichert. Nur dass es nicht Madrid macht, sondern Las Palmas und Santa Cruz.

Was das für Eigentümer heisst

Wer auf den Kanaren eine Ferienwohnung besitzt oder besitzen will, steht vor drei realistischen Szenarien:

Szenario 1 — Bestehende Lizenz vor dem 10.12.2025. Schonfrist gilt, aber die technischen Anforderungen müssen erfüllt werden. Wer in der Übergangsperiode keinen Nachweis erbringt, verliert die Berechtigung. Empfehlung: jetzt einen Bauingenieur und Anwalt drauf setzen, nicht warten.

Szenario 2 — Vermietung ohne Lizenz, läuft seit Jahren. Hier wird es eng. Das neue Gesetz macht klar, dass eine nachträgliche Legalisierung nur in Gemeinden möglich ist, deren Kontingent noch nicht ausgeschöpft ist. In den meisten Tourismusgemeinden — Mogán, San Bartolomé de Tirajana, Adeje, Arona — ist das Kontingent ausgeschöpft oder kurz davor. Wer also bisher «schwarz» vermietet hat, bekommt mit hoher Wahrscheinlichkeit keine Lizenz mehr.

Szenario 3 — Neukauf in Vermietungsabsicht. Wer eine Wohnung kauft, um sie als Ferienwohnung zu vermieten, sollte vor dem Kauf den Lizenzstatus prüfen — nicht beim Makler, sondern bei der zuständigen Gemeindeverwaltung und dem Cabildo. Was ein Makler «als Ferienwohnung etabliert» nennt, ist nach neuem Gesetz möglicherweise nicht mehr genehmigungsfähig.

Was das für Mieter und Anwohner heisst

Hier kommt der zweite Teil der Geschichte. Die Wohnungskrise auf den Kanaren ist real — Mietpreise stiegen 2025 um 8,8 %, Wohnungskäufe wurden 17,5 % teurer. Die kanarische Regierung argumentiert, dass die Reduzierung von Ferienvermietungen Wohnraum für Einheimische und Resident:innen freisetzen wird.

Wahr ist: Wenn Ferienwohnungen verschwinden, kommen einige davon zurück auf den Langzeitmietmarkt. Wahr ist auch: Vermieter, die mit Touristen ein Vielfaches verdient haben, werden ihre Wohnungen nicht freiwillig billig vermieten. Manche werden lieber leer stehen lassen und auf eine Rückkehr der Ferienvermietung warten. Andere werden auf Mittelfrist-Vermietung an digitale Nomaden umsteigen — die gleiche Klientel, gleicher Preis, andere Rechtskategorie.

Die Frage ist nicht ob, sondern wie schnell die neue Regulierung den Markt wirklich verändert. Erfahrungen aus Barcelona und Palma de Mallorca zeigen: Übergangszeit zwei bis drei Jahre, dann harte Schliessungen — aber auch ein wachsender Schwarzmarkt für Vermietung, der nur schwer zu kontrollieren ist.

Das grössere Bild

Was am 21. Mai entschieden wurde, ist ein Sieg der Autonomie über die Zentralregierung. Es ist aber kein Sieg der Ferienvermietung. Die Kanaren werden ihre eigene Regulierung durchziehen — und die ist in vielen Punkten strenger als das, was Madrid wollte. Wer auf den Kanaren legal vermieten will, kommt jetzt nicht um Anwalt, Bauingenieur und Lizenzprüfung herum. Wer illegal vermietet, hat ein wachsendes Problem.

Madrid wollte alle illegalen Ferienwohnungen auf den Kanaren schliessen. Das Gericht hat das verhindert. Jetzt machen es die Kanaren selbst.

Häufige Fragen

Was bedeutet das Urteil vom 21. Mai konkret für mich als Vermieter?

Wenn du auf den Kanaren eine Ferienwohnung über Airbnb oder Booking vermietest, musstest du dich nicht ins nationale Madrider Register eintragen. Das Register ist gerichtlich aufgehoben. Aber: Die kanarische Lizenzpflicht (Ley 6/2025) bleibt vollständig in Kraft.

Ich vermiete schon seit Jahren ohne offizielle Lizenz. Was jetzt?

Risiko. Die neue Ley 6/2025 sieht hohe Bussgelder vor und ermöglicht in vielen Tourismusgemeinden keine nachträgliche Legalisierung mehr, weil die Kontingente ausgeschöpft sind. Anwaltliche Prüfung dringend empfohlen.

Gilt das Gerichtsurteil auch für die digitale Sammelstelle?

Nein. Die «Ventanilla Única Digital» bleibt bestehen. Plattformen wie Airbnb und Booking müssen weiterhin Daten an das Ministerium melden, statistische Datenweitergabe bleibt.

Werden meine Mietpreise jetzt fallen?

Kurzfristig wahrscheinlich nicht. Mittelfristig könnten einige Wohnungen auf den Langzeitmietmarkt zurückkommen — Erfahrung aus Barcelona und Mallorca: 2 bis 3 Jahre Übergang, dann erst sichtbare Effekte. Ein Schwarzmarkt für inoffizielle Kurzvermietung bleibt erwartbar.

Was muss eine Ferienwohnung nach Ley 6/2025 erfüllen?

Mindestgrösse pro Schlafzimmer, Belüftung, Brandschutz, Energieausweis, Lärmschutz, Genehmigung der Eigentümergemeinschaft bei Mehrfamilienhäusern, korrekte Bodennutzungskategorie. Details bei der zuständigen Gemeindeverwaltung und dem Cabildo der Insel.

An wen wende ich mich für eine Lizenzprüfung?

Für die rechtliche Prüfung: ein auf spanisches Immobilien- und Tourismusrecht spezialisierter Anwalt. Für die technische Konformität: ein in Spanien zugelassener Bauingenieur («arquitecto técnico»). Die Verbraucherzentrale OCU und der ASCAV-Verband bieten erste Orientierung.