Kanaren-Wohnungsmarkt bricht ein — und die Bank will 30 Prozent in bar

Was die INE-Zahlen vom Montag zeigen

Sie steht seit drei Wochen auf dem Markt, eine 78-Quadratmeter-Wohnung in der Calle Leon y Castillo in Las Palmas, mit Lift, zwei Schlafzimmern, Balkon mit Blick auf die Casa de Colon. Aufrufpreis: 268.000 Euro. Im Vorjahr waere sie nach zehn Tagen weg gewesen. Heute schauen sich Kaeufer drei Mal an, rechnen nach, rufen die Bank an, schauen sich woanders um. Genau das ist die Bewegung, die das Statistikamt INE am Montag in Zahlen gegossen hat: minus 9,6 Prozent Wohnungsverkaeufe auf den Kanaren im ersten Quartal 2026 gegenueber Vorjahr.

Warum die Kanaren staerker abrutschen als Spanien

Spanienweit ging der Markt nur um 2,6 Prozent zurueck — die Kanaren rutschen fast viermal so stark ab. Im Maerz allein waren es 8,9 Prozent weniger als im Maerz 2025 (eldiario.es Canarias Ahora). Drei Rueckgangsmonate in Folge, der dritte konsekutive Knick. Was bei den Verkaeufen sichtbar wird, ist nicht Mangel an Interesse — Kaeufer gibt es genug. Was fehlt, ist die Verbindung zwischen Kaeuferinteresse und Kaufkraft. Die Preise sind hoch, die Hypothekenanforderungen ebenfalls.

47.143 Euro plus Nebenkosten — die Huerde vor der Bank

Hier wird es konkret fuer die Auswanderin auf Probe, die seit fuenf Monaten in Las Palmas im Nomad-Apartment lebt und ueberlegt, ob sie kaufen statt mieten soll. Die Bank verlangt: 20 Prozent Anzahlung plus rund 10 Prozent Nebenkosten — Steuern, Notar, Grundbuch, Gestoria. Bei einer 250.000-Euro-Wohnung sind das 75.000 Euro vor der ersten Rate. Eine aktuelle Studie von Qualis Credit Risk vom Mai (Diario de Avisos) beziffert das durchschnittliche Eigenkapital, das Kaeufer auf den Kanaren bereitlegen muessen, auf 47.143 Euro — und das ist nur die Anzahlung fuer ein typisches 80-Quadratmeter-Objekt. Mit Nebenkosten kommt man schnell ueber 60.000 Euro. Ein Plus von 7,45 Prozent gegenueber dem Vorjahr.

Was Expats mit deutschem Sparbuch wirklich brauchen

Wer auf das Durchschnittsgehalt der Kanaren angewiesen ist und 20 Prozent des Bruttolohns sparen kann, braucht laut pisos.com 11 Jahre, um diese Anzahlung anzusparen. Kanaren liegen damit auf dem nationalen Schnitt. Andere Regionen sind brutaler: Baleares braucht 23 Jahre, Madrid 20, das Baskenland 14. Aber Extremadura schafft es in unter fuenf. Wer ein deutsches Sparbuch mitbringt, ist hier deutlich besser positioniert als der Durchschnittskanare — und genau das ist seit Jahren das stille Treiber-Element auf dem Markt.

Verkaeufer in Telde, junge Kanaren mit Hipoteca Joven

Fuer den Langzeit-Resident in Telde mit Pilotin-Tochter sieht es anders aus. Seine Familie kauft nicht — sie verkauft eines der zwei Haeuser, weil die Tochter nach Madrid zur Flugschule geht. Drei Wochen Markt, eine Anfrage. Wer ein Haus in Telde fuer 380.000 Euro anbietet, konkurriert mit der Realitaet, dass derzeit weniger Kaeufer durchkommen — die Bank lehnt mehr Antraege ab als noch vor einem Jahr, weil die Eigenkapitalquoten hoeher liegen. Das Resultat ist die Marktdynamik, die jetzt sichtbar wird: Angebote bleiben laenger online, Verkaeufer machen erstmals Preisabschlaege.

Fuer junge Kanaren unter 35 gibt es eine Sondertuer: Die Hipoteca Joven Canarias ist eine Buergschaft des Gobierno de Canarias, mit der die regionale Regierung die fehlenden 20 Prozent Anzahlung als Aval uebernimmt. Damit reicht es theoretisch, die 8 bis 10 Prozent Nebenkosten anzusparen. Das Programm gilt nur fuer Erstwohnungen, nicht fuer touristische Vermietung, Zweitwohnsitz oder Investition — eine bewusste Sperre gegen genau die Akteure, die den Markt seit Jahren ueberhitzen.

Die Duesseldorfer Touristin in Maspalomas — kein Grund zur Eile

Was bedeutet das alles fuer den Tourist aus Duesseldorf, der gerade auf einer Terrasse in Maspalomas sitzt und ueberlegt, ob er sich fuer 200.000 Euro eine kleine Wohnung in Mogan zulegen soll, statt fuenf Mal im Jahr Airbnb zu zahlen? Erstens: Die Zeit draengt nicht. Der Markt kuehlt ab, nicht hoch. Zweitens: Hypothekenkredite an Nicht-Residenten gewaehren spanische Banken normalerweise nur bis 60 bis 70 Prozent vom Kaufpreis — die deutsche Duesseldorferin braucht also eher 80.000 Euro Eigenkapital plus Nebenkosten als 47.000. Drittens: Die Steuer- und Notarseite ist hier besonders teuer (IGIC, Gemeindesteuern), das gehoert durchgerechnet, bevor man unterschreibt.

Was als naechstes folgt — Euribor und das zweite Halbjahr

Was als naechstes folgt, haengt von den Zinsen ab. Die EZB hat im laufenden Jahr zwei Zinssenkungen umgesetzt, der Euribor liegt aktuell unter 3 Prozent. Wenn die Bank-Kreditangebote guenstiger werden und der Markt weiter abkuehlt, koennte das in der zweiten Jahreshaelfte ein gutes Fenster fuer Kaeufer sein, die jetzt das Eigenkapital beisammen haben. Bis dahin gilt: weniger Kaeufer, laengere Verkaufszeiten, erste Preisabschlaege. Wer hier wohnt, bekommt selten so gute Karten beim Bank-Gespraech.

Haeufige Fragen

Wie stark sind die Wohnungsverkaeufe auf den Kanaren in Q1 2026 zurueckgegangen?

Die Wohnungsverkaeufe auf den Kanaren sind im ersten Quartal 2026 um 9,6 Prozent gegenueber Vorjahr eingebrochen — fast viermal so stark wie der spanische Schnitt von minus 2,6 Prozent. Im Maerz allein waren es 8,9 Prozent weniger Verkaeufe, der dritte konsekutive Monatsrueckgang.

Wie viel Eigenkapital braucht man fuer eine Hypothek auf den Kanaren?

Im Schnitt 47.143 Euro Eigenkapital, plus rund 10 Prozent Nebenkosten (Steuern, Notar, Grundbuch, Gestoria). Bei einer 250.000-Euro-Wohnung sind das 75.000 Euro vor der ersten Rate. Las Palmas liegt bei 47.249 Euro, Tenerife bei 47.041 Euro (Qualis Credit Risk, Mai 2026).

Wie lange muss man auf den Kanaren sparen, um diese Anzahlung anzusparen?

Auf einem Durchschnittsgehalt und mit 20 Prozent Sparquote vom Bruttolohn 11 Jahre. Damit liegen die Kanaren auf dem spanischen Schnitt. Baleares braucht 23 Jahre, Madrid 20, Baskenland 14, Extremadura unter fuenf.

Was ist die Hipoteca Joven Canarias und wer kann sie nutzen?

Die Hipoteca Joven Canarias ist eine Buergschaft des Gobierno de Canarias fuer unter 35-Jaehrige. Die Regionalregierung uebernimmt die fehlenden 20 Prozent Anzahlung als Aval. Das Programm gilt nur fuer Erstwohnungen, nicht fuer touristische Vermietung, Zweitwohnsitz oder Investitionsobjekte.

Wie viel finanzieren spanische Banken Nicht-Residenten beim Wohnungskauf?

Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten typisch nur 60 bis 70 Prozent vom Kaufpreis. Ein deutscher Tourist, der eine 200.000-Euro-Wohnung in Mogan kaufen will, braucht also eher 80.000 Euro Eigenkapital plus Nebenkosten — nicht die 47.000 Euro Schnittwert fuer Residenten.