Wir sind keine Richter und keine Anwälte. Wir sind Menschen mit gesundem Menschenverstand, die nachgeschaut haben, was mit unserem Geld und unserem Eigentum passiert ist. Die Gesetze, die wir zitieren, sind öffentlich zugänglich. Was drinsteht, bestätigt das, was jeder Eigentümer längst ahnt.
Dieser Artikel will nicht anklagen. Er will aufzeigen, was schiefgelaufen ist — und warum es jetzt an den Beteiligten liegt, die Sache gemeinsam aufzuräumen, bevor ein Gericht es für sie tut.
Die Entscheidung, die alles auslöste
Ein Verwalterwechsel in einer Eigentümergemeinschaft mit weit über 100 Besitzern ist eine komplexe Angelegenheit. Wie komplex, zeigt ein professioneller Transitionsplan, der für genau diesen Wechsel erstellt wurde: über 50 Maßnahmen, davon 9 als Sofortmaßnahmen innerhalb von 72 Stunden. Schlösser tauschen, Bankzugänge sichern, den alten Verwalter per Burofax zur Dokumentenübergabe auffordern, Inventar erstellen, Eigentümer informieren. Keine Wunschliste — jede Maßnahme entspricht den Anforderungen des Gesetzes und den Standards des Colegio de Administradores.
(Hinweis: Im Originaldokument wird Eugenia Talavera Plata irrtümlicherweise unter dem Namen Eugenia Pedro geführt.)
Für genau solche Aufgaben hat eine Eigentümergemeinschaft Organe: den gewählten Sekretär, die Junta. Menschen, die laut Gesetz und Statuten dafür vorgesehen sind.
Präsident William Enrique Reyes hatte die Wahl. Er konnte diese Aufgabe gemeinsam mit seiner Junta bewältigen — oder er konnte sie an eine einzige Person seines Vertrauens geben. Er wählte Letzteres. Er übergab alles an seine langjährige Vertrauensanwältin Eugenia Talavera Plata. Nicht an den gewählten Sekretär. Nicht an die Junta. An Eugenia — eine Person ohne gewähltes Amt, ohne Mandat der Eigentümerversammlung, ohne Rechenschaftspflicht gegenüber uns.
William musste kurz darauf wegen eines Todesfalls in seiner nahen Familie nach Kuba reisen. Das ist menschlich verständlich und steht hier nicht zur Debatte. Was zur Debatte steht, ist die Entscheidung, die er davor traf. Denn mit dieser Entscheidung nahm er eine enorme persönliche Verantwortung auf sich — für alles, was danach passieren oder nicht passieren würde.
„Ok perfecto" — und dann nichts
Eugenia erhielt den Transitionsplan. Ihre Antwort: „Ok perfecto."
Danach wurde keine einzige der über 50 Maßnahmen umgesetzt. Keine. Schlösser nicht getauscht, Burofax nie verschickt, Bankzugänge nicht aktualisiert, kein Inventar — die vollständige Chronologie des Versagens steht in Teil 1 dieser Serie. Und Eugenia ging noch weiter: Sie schloss den gewählten Sekretär aktiv von der Verwaltungsarbeit aus. Das Kontrollorgan der Gemeinschaft durfte nicht arbeiten. Das Kontrollsystem war abgeschaltet.
Was das Gesetz zur Delegation sagt
Art. 13.5 LPH: Der Sekretär ist ein Pflichtorgan der Gemeinschaft — gesetzlich vorgeschrieben, keine Option. Ihn auszuschließen verstößt gegen das Gesetz.
Art. 14 LPH: Die Junta ist das Entscheidungsorgan. Der Präsident kann nicht allein über die Verwaltung verfügen.
Art. 1.903 Código Civil: Wer eine Aufgabe an eine Person delegiert, die dafür nicht vorgesehen ist, haftet persönlich für alle Folgen. Die Verantwortung geht nicht auf den Beauftragten über — sie bleibt beim Auftraggeber.
William übergab alles an eine externe Anwältin ohne gewähltes Amt. Die gesetzlich vorgesehenen Organe wurden übergangen. Damit haftet er persönlich.
Was wirklich verschwand
In diesem Zustand — offene Schlösser, kein Inventar, keine Kontrolle, alter Verwalter mit Zugang — verschwanden gemeinschaftseigene Computer aus den Räumlichkeiten der CC Cita.
Der materielle Schaden ist das eine. Aber viel schwerer wiegt, was auf diesen Rechnern gespeichert war: Daten, die Aufschluss darüber hätten geben können, ob die alte Verwaltung unter Adhover sauber gearbeitet hat. Buchhaltung, Verträge, Korrespondenz — die Grundlage für jede Überprüfung der vergangenen Jahre. Diese Möglichkeit ist jetzt weg.
Und dann geschah das Unerklärliche: Es wurde keine Strafanzeige erstattet.
Warum keine Anzeige?
Denken wir das durch. Hätte William Anzeige erstattet, hätte die Polizei ermittelt. Und sie hätte Fragen gestellt: Warum waren die Schlösser nicht getauscht? Warum hatte der alte Verwalter noch Zugang? Warum lag ein vollständiger Sicherheitsplan vor und nichts davon wurde umgesetzt? Warum durfte der Sekretär nicht arbeiten?
Jede einzelne dieser Fragen hätte direkt zurückgeführt zu Williams Entscheidung, alles an Eugenia zu geben — und zu Eugenias Versagen, auch nur eine der vorgesehenen Maßnahmen umzusetzen. Eine Ermittlung wäre sehr unbequem geworden. Für beide.
Wir erheben keine Anklage. Wir stellen fest, dass es eine Frage gibt, die sich aufdrängt — und die nie gestellt wurde, weil es keine Ermittlung gab.
Was das Gesetz zur Anzeigepflicht sagt
Art. 13.3 LPH: Der Präsident ist gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft — „en juicio y fuera de él." Wenn Gemeinschaftseigentum entfernt wird, ist er die Person, die handeln muss.
Art. 259 LECrim: Jeder, der Kenntnis einer Straftat erlangt, ist zur Anzeige verpflichtet.
Art. 262 LECrim: Verschärfte Pflicht für Personen, die „aufgrund ihrer Ämter" Kenntnis erlangen. Der Präsident einer Eigentümergemeinschaft fällt darunter.
Die strafrechtliche Dimension
Bis hierhin geht es um Zivilrecht: Pflichtverletzung, Haftung, Schadensersatz. Aber das Gesamtbild wirft Fragen auf, die weiter gehen. Ob sie greifen, kann nur ein Gericht entscheiden. Aber die Frage, ob sie geprüft werden sollten, beantwortet sich von selbst.
Untreue Verwaltung (Art. 252 Código Penal)
Wer Verwaltungsbefugnisse über fremdes Vermögen hat und seine Pflichten verletzt, wobei dem verwalteten Vermögen ein Schaden entsteht, macht sich strafbar. Seit der Reform 2015 gilt dies ausdrücklich auch für Verwalter von Eigentümergemeinschaften. Strafrahmen: 6 Monate bis 6 Jahre.
Ein professioneller Plan zur Sicherung des Gemeinschaftsvermögens lag vor. Er wurde nicht umgesetzt. Computer mit der gesamten Buchhaltung verschwanden. Die Bankkonten blieben unter fremder Kontrolle.
Vertuschung (Art. 451 Código Penal)
Wer in Kenntnis eines begangenen Delikts handelt, um die Aufklärung zu behindern, macht sich der Begünstigung schuldig. Bei Personen mit Garantenstellung — und der Präsident hat eine solche per Gesetz — kann auch das Unterlassen einer Anzeige als Vertuschung gewertet werden. Strafrahmen: 6 Monate bis 3 Jahre.
Ergänzend sei erwähnt: Der Tribunal Supremo hat in mehreren Entscheidungen eine Doktrin der ignorancia deliberada entwickelt — wer nicht wissen will, was er wissen kann und muss, kann sich nicht auf Unwissenheit berufen. Ob diese Doktrin hier Anwendung finden könnte, ist eine Frage für Juristen, nicht für uns.
Die Kausalkette
| Was geschah | Norm | Rechtliche Frage |
|---|---|---|
| Junta und Sekretär übergangen, Eugenia ohne Mandat eingesetzt | Art. 13.5 / 14 LPH, Art. 1.903 CC | Wer haftet für die Folgen der Delegation? |
| Transitionsplan erhalten, „Ok perfecto", nichts umgesetzt | Art. 1.101 / 1.718 CC | Liegt eine Pflichtverletzung vor? |
| Schlösser nicht getauscht, Adhover behielt Zugang | Art. 1.902 CC | Wer trägt die Verantwortung für den entstandenen Schaden? |
| Computer verschwunden — kausale Folge der unterlassenen Sicherung | Folge von 1–3 | Hätte der Verlust verhindert werden können? |
| Entfernen der Computer nicht angezeigt trotz Amtspflicht | Art. 259 / 262 LECrim | Warum wurde keine Anzeige erstattet? |
| Gesamtbild: Verwaltungspflichten verletzt, Vermögensschaden eingetreten | Art. 252 CP | Sollte dies gerichtlich geprüft werden? |
Der 18. April
Und jetzt kommen wir zum Punkt. Am 18. April findet eine außerordentliche Junta statt. Es steht im Raum, dass Eugenia zur offiziellen Verwalterin der CC Cita gewählt werden soll.
William, dessen Alleingang zu dieser Situation geführt hat, möchte also, dass die Eigentümer genau der Person das offizielle Amt geben, die „Ok perfecto" sagte und dann nichts tat. Die den Sekretär ausschloss. Unter deren Aufsicht Computer mit der gesamten Buchhaltung verschwanden. Die keine Anzeige erstattete.
Die Frage an jeden Eigentümer ist einfach: Sollen wir dem Urteil eines Präsidenten folgen, dessen letztes Urteil gescheitert ist? Und sollen wir der Person, die versagt hat, dafür auch noch das offizielle Amt geben?
Fragen für die Junta am 18. April
- Warum wurde die Junta nicht in den Verwaltungswechsel einbezogen?
- Auf welcher Rechtsgrundlage wurde Eugenia allein mit der Verwaltung betraut?
- Warum wurde der gewählte Sekretär ausgeschlossen?
- Warum wurde keine einzige Maßnahme des Transitionsplans umgesetzt?
- Wo sind die verschwundenen Computer? Wurde Strafanzeige erstattet? Wenn nein — warum nicht?
- Wer hat aktuell Zugriff auf die Konten der Gemeinschaft?
- Warum sollten wir dem Vorschlag eines Präsidenten folgen, dessen letzter Vorschlag gescheitert ist?
- Warum Eugenia — und nicht ein qualifizierter, zugelassener Administrador de Fincas Colegiado?
Was jetzt richtig wäre
Diese Recherche zeigt, dass viele Fehler gemacht wurden. Von William, der seine Junta umging. Von Eugenia, die nichts umsetzte. Von Adhover, der nach dem Wechsel nicht losließ. Kein Einzelner trägt die Schuld allein — aber gemeinsam haben sie eine Situation geschaffen, die so nicht weitergehen kann.
Es wäre an der Zeit, dass sich die Beteiligten zusammensetzen und die Sache aufräumen. Die Computer zurückgeben oder den Vorgang anzeigen. Den Eigentümern Zugang zu den Konten gewähren. Die Schlösser endlich tauschen. Adhover gibt die Macht und die Dokumente ab. Die Million, die nicht erklärt ist, taucht auf. Transparenz statt Schweigen.
Wir hoffen, dass der gesunde Menschenverstand siegt. Dass Verantwortung übernommen wird, bevor ein Gericht sie zuweisen muss.
Aber wenn nicht
Dann haben Sie als Eigentümer das Recht, bei der Junta Fragen zu stellen. Sie haben das Recht, mit Nein zu stimmen. Ein Viertel der Eigentümer kann jederzeit eine außerordentliche Versammlung einberufen (Art. 16 LPH). Beschlüsse, die gegen das Gesetz verstoßen, können angefochten werden (Art. 18 LPH).
Die CC Cita gehört nicht William. Sie gehört nicht Eugenia. Sie gehört uns. Und es geht um unser Geld.
Am 18. April wird abgestimmt. Gehen Sie hin.