No somos jueces ni abogados. Somos personas con sentido común que han revisado qué ha pasado con nuestro dinero y nuestra propiedad. Las leyes que citamos son de acceso público. Lo que dicen confirma lo que cualquier propietario lleva tiempo sospechando.
Este artículo no pretende acusar. Pretende mostrar qué ha salido mal — y por qué ahora corresponde a los implicados arreglarlo conjuntamente, antes de que un tribunal lo haga por ellos.
La decisión que lo desencadenó todo
Un cambio de administrador en una comunidad de propietarios con más de 100 copropietarios es un asunto complejo. Lo complejo que puede llegar a ser lo muestra un plan de transición profesional elaborado específicamente para este cambio: más de 50 medidas, de las cuales 9 debían ejecutarse de forma inmediata en 72 horas. Cambiar las cerraduras, asegurar los accesos bancarios, requerir al antiguo administrador la entrega de documentos mediante Burofax, elaborar un inventario, informar a los propietarios. No era una lista de deseos — cada medida responde a los requisitos de la ley y a los estándares del Colegio de Administradores.
(Nota: En el documento original, Eugenia Talavera Plata figura erróneamente bajo el nombre de Eugenia Pedro.)
Para precisamente estas tareas, una comunidad de propietarios tiene órganos: el secretario elegido, la junta. Personas a quienes la ley y los estatutos asignan esa función.
El presidente William Enrique Reyes tenía elección. Podía afrontar esta tarea junto a su junta — o podía encomendársela a una única persona de su confianza. Eligió lo segundo. Se lo confió todo a su abogada de confianza de larga data, Eugenia Talavera Plata. No al secretario elegido. No a la junta. A Eugenia — una persona sin cargo elegido, sin mandato de la junta de propietarios, sin obligación de rendir cuentas ante nosotros.
William tuvo que viajar a Cuba poco después debido al fallecimiento de un familiar cercano. Es algo humanamente comprensible y no está aquí en cuestión. Lo que sí está en cuestión es la decisión que tomó antes de partir. Porque con esa decisión asumió una enorme responsabilidad personal — sobre todo lo que ocurriera o dejara de ocurrir después.
„Ok perfecto" — y luego nada
Eugenia recibió el plan de transición. Su respuesta: „Ok perfecto."
Después de eso, no se ejecutó ni una sola de las más de 50 medidas. Ninguna. Las cerraduras no se cambiaron, el Burofax nunca se envió, los accesos bancarios no se actualizaron, no se elaboró inventario alguno — la cronología completa de los fallos figura en la Parte 1 de esta serie. Y Eugenia fue aún más lejos: excluyó activamente al secretario elegido de las tareas administrativas. El órgano de control de la comunidad no pudo trabajar. El sistema de control estaba desconectado.
Lo que dice la ley sobre la delegación
Art. 13.5 LPH: El secretario es un órgano obligatorio de la comunidad — exigido por ley, no es opcional. Excluirlo vulnera la ley.
Art. 14 LPH: La junta es el órgano de decisión. El presidente no puede disponer unilateralmente de la administración.
Art. 1.903 Código Civil: Quien delega una tarea en una persona no prevista para ello responde personalmente de todas las consecuencias. La responsabilidad no se traslada al delegado — permanece en quien la encomienda.
William confió todo a una abogada externa sin cargo elegido. Los órganos previstos por ley fueron ignorados. En consecuencia, su responsabilidad es personal.
El robo — y lo que realmente desapareció
En ese estado — cerraduras sin cambiar, sin inventario, sin control, con el antiguo administrador aún con acceso — desaparecieron ordenadores de propiedad comunitaria de los locales de la CC Cita.
El daño material es lo de menos. Mucho más grave es lo que estaba almacenado en esos ordenadores: datos que podrían haber revelado si la antigua administración bajo Adhover había trabajado con transparencia. Contabilidad, contratos, correspondencia — la base para cualquier revisión de los años anteriores. Esa posibilidad ha desaparecido ahora.
Y entonces ocurrió lo inexplicable: no se presentó ninguna denuncia.
¿Por qué no hubo denuncia?
Pensémoslo bien. Si William hubiera presentado denuncia, la policía habría investigado. Y habría hecho preguntas: ¿Por qué no se cambiaron las cerraduras? ¿Por qué el antiguo administrador seguía teniendo acceso? ¿Por qué había un plan de seguridad completo y no se ejecutó ninguna de sus medidas? ¿Por qué no se dejó trabajar al secretario?
Cada una de esas preguntas habría conducido directamente a la decisión de William de confiarle todo a Eugenia — y al fracaso de Eugenia a la hora de ejecutar ni una sola de las medidas previstas. Una investigación habría resultado muy incómoda. Para ambos.
No formulamos acusaciones. Constatamos que existe una pregunta que se impone sola — y que nunca se planteó porque no hubo investigación.
Lo que dice la ley sobre la obligación de denunciar
Art. 13.3 LPH: El presidente es el representante legal de la comunidad — „en juicio y fuera de él." Cuando se sustrae patrimonio comunitario, él es la persona que debe actuar.
Art. 259 LECrim: Toda persona que tenga conocimiento de un delito está obligada a denunciarlo.
Art. 262 LECrim: Obligación agravada para las personas que tengan conocimiento „por razón de sus cargos." El presidente de una comunidad de propietarios está comprendido en este supuesto.
La dimensión penal
Hasta aquí hablamos de derecho civil: incumplimiento de obligaciones, responsabilidad, indemnización por daños. Pero el conjunto del panorama plantea cuestiones que van más lejos. Si son aplicables solo puede decidirlo un tribunal. Pero la pregunta de si deben examinarse se responde por sí sola.
Administración desleal (Art. 252 Código Penal)
Quien tenga facultades de administración sobre el patrimonio ajeno y quebrante sus obligaciones causando un perjuicio al patrimonio administrado incurre en responsabilidad penal. Desde la reforma de 2015, esto es aplicable expresamente también a los administradores de comunidades de propietarios. Pena: de 6 meses a 6 años.
Existía un plan profesional para proteger el patrimonio comunitario. No se ejecutó. Los ordenadores con toda la contabilidad desaparecieron. Las cuentas bancarias permanecieron bajo control ajeno.
Encubrimiento (Art. 451 Código Penal)
Quien, con conocimiento de un delito cometido, actúa para obstaculizar su esclarecimiento incurre en responsabilidad por encubrimiento. En el caso de personas con posición de garante — y el presidente la tiene por imperativo legal — incluso la omisión de la denuncia puede considerarse encubrimiento. Pena: de 6 meses a 3 años.
Cabe añadir que el Tribunal Supremo ha desarrollado en varias resoluciones una doctrina de la ignorancia deliberada — quien no quiere saber lo que puede y debe saber no puede ampararse en el desconocimiento. Si esta doctrina podría aplicarse aquí es una cuestión para juristas, no para nosotros.
La cadena causal
| Lo que ocurrió | Norma | Cuestión jurídica |
|---|---|---|
| Junta y secretario ignorados, Eugenia nombrada sin mandato | Art. 13.5 / 14 LPH, Art. 1.903 CC | ¿Quién responde de las consecuencias de la delegación? |
| Plan de transición recibido, „Ok perfecto", nada ejecutado | Art. 1.101 / 1.718 CC | ¿Existe incumplimiento de obligaciones? |
| Cerraduras sin cambiar, Adhover mantuvo el acceso | Art. 1.902 CC | ¿Quién asume la responsabilidad por el daño causado? |
| Ordenadores desaparecidos — consecuencia directa de las medidas de seguridad no adoptadas | Consecuencia de 1–3 | ¿Podría haberse evitado la pérdida? |
| Robo no denunciado pese a la obligación legal del cargo | Art. 259 / 262 LECrim | ¿Por qué no se presentó denuncia? |
| Panorama general: obligaciones administrativas incumplidas, perjuicio patrimonial producido | Art. 252 CP | ¿Debería examinarse esto judicialmente? |
El 18 de abril
Y ahora llegamos al punto central. El 18 de abril tiene lugar una junta extraordinaria. Se plantea que Eugenia sea elegida administradora oficial de la CC Cita.
William, cuya decisión unilateral condujo a esta situación, pretende que los propietarios otorguen el cargo oficial precisamente a la persona que dijo „Ok perfecto" y después no hizo nada. Que excluyó al secretario. Bajo cuya supervisión desaparecieron los ordenadores con toda la contabilidad. Que no presentó ninguna denuncia.
La pregunta para cada propietario es sencilla: ¿Debemos seguir el criterio de un presidente cuyo último criterio fracasó? ¿Y debemos además dar un cargo oficial a la persona que falló?
Preguntas para la junta del 18 de abril
- ¿Por qué no se involucró a la junta en el cambio de administrador?
- ¿Con qué base legal se encomendó la administración en exclusiva a Eugenia?
- ¿Por qué se excluyó al secretario elegido?
- ¿Por qué no se ejecutó ni una sola medida del plan de transición?
- ¿Dónde están los ordenadores desaparecidos? ¿Se presentó denuncia? Si no — ¿por qué no?
- ¿Quién tiene actualmente acceso a las cuentas de la comunidad?
- ¿Por qué deberíamos seguir la propuesta de un presidente cuya última propuesta fracasó?
- ¿Por qué Eugenia — y no un Administrador de Fincas Colegiado cualificado y colegiado?
Lo que sería correcto hacer ahora
Esta investigación muestra que se cometieron muchos errores. Por parte de William, que ignoró a su junta. Por parte de Eugenia, que no ejecutó nada. Por parte de Adhover, que no soltó las riendas tras el cambio. Nadie carga con la culpa en solitario — pero juntos han creado una situación que no puede seguir así.
Ha llegado el momento de que los implicados se sienten y pongan orden. Devolver los ordenadores o denunciar el robo. Dar a los propietarios acceso a las cuentas. Cambiar las cerraduras de una vez. Adhover entrega el poder y los documentos. El millón que no se ha explicado aparece. Transparencia en lugar de silencio.
Esperamos que el sentido común prevalezca. Que se asuma la responsabilidad antes de que un tribunal tenga que imponerla.
Pero si no es así
Entonces ustedes, como propietarios, tienen derecho a hacer preguntas en la junta. Tienen derecho a votar en contra. Una cuarta parte de los propietarios puede convocar en cualquier momento una junta extraordinaria (Art. 16 LPH). Los acuerdos que vulneren la ley pueden impugnarse (Art. 18 LPH).
La CC Cita no pertenece a William. No pertenece a Eugenia. Nos pertenece a nosotros. Y es nuestro dinero el que está en juego.
El 18 de abril se vota. Vayan.