Legge: Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Legge 29/1994, modificata dalla Legge 12/2023 e dal RDL 8/2026

Durata minima: 5 anni (proprietario privato) / 7 anni (proprietario persona giuridica)

Cauzione: 1 mensilità obbligatoria + max. 2 mensilità di garanzia aggiuntiva

Aumento affitto: Massimo IPC (indice prezzi al consumo) annuo

Recesso dell'inquilino: Dal 6° mese, con 30 giorni di preavviso

Commissioni di agenzia: Sempre a carico del proprietario dal 2023

Hai trovato un appartamento nel sud di Gran Canaria — congratulazioni. Ora viene la parte che coglie di sorpresa la maggior parte degli expat: il contratto di affitto. Il diritto locatizio spagnolo non è quello tedesco, né quello britannico, né quello italiano. Firmare senza capire significa rischiare soldi, nervi e nel peggiore dei casi la casa.

La LAU: La tua legge più importante

Tutti i contratti di affitto residenziale in Spagna rientrano nella Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) del 1994, modificata sostanzialmente dalla Ley de Vivienda 2023 e dal Real Decreto-ley 8/2026. La LAU distingue rigorosamente tra affitto di abitazione principale (vivienda habitual — massima tutela dell'inquilino) e affitto stagionale (temporada — tutela minima). Come expat che stabilisce la propria residenza qui, rientri nella vivienda habitual. Questo è positivo — ti dà molti più diritti.

Attenzione: alcuni proprietari cercano di dichiarare il contratto come "temporaneo" anche se vivi stabilmente nell'appartamento. Se puoi dimostrare che è la tua residenza principale (empadronamiento, NIE, bollette), qualsiasi tribunale tratterà il contratto come vivienda habitual — con tutte le garanzie.

Durata: 5 anni minimi sono un tuo diritto

Anche se il contratto dice "12 mesi": hai il diritto di prorogarlo fino a 5 anni (7 se il proprietario è una persona giuridica). Lo stabilisce l'articolo 9 della LAU e non è negoziabile. Dopo i 5 anni, il contratto si rinnova automaticamente di anno in anno per un massimo di 3 anni ulteriori — salvo che una delle parti dia preavviso nei tempi previsti.

Il proprietario deve comunicarti per iscritto con 4 mesi di anticipo che non intende rinnovare. Tu come inquilino hai bisogno solo di 2 mesi. Novità di marzo 2026: il RDL 8/2026 consente agli inquilini, in determinati casi, una proroga aggiuntiva fino a 2 anni oltre i termini regolari, se il contratto scade prima della fine del 2027.

La cauzione: Cosa devi pagare — e cosa no

La cauzione legale (fianza) è esattamente una mensilità. Il proprietario deve depositarla presso l'ente competente — alle Canarie, il Gobierno de Canarias. In aggiunta, può richiedere un massimo di due mensilità ulteriori come garanzia (garantía adicional). Più di 3 mensilità in totale (1 obbligatoria + 2 aggiuntive) è illegale.

Alla fine del contratto, il proprietario ha 30 giorni per restituire la cauzione. Se non lo fa, maturano interessi. La cauzione può essere trattenuta solo per danni effettivi — non per la normale usura.

Aumenti dell'affitto: Solo IPC, niente di più

Durante la durata del contratto, l'affitto può essere aumentato solo una volta all'anno — al massimo dell'IPC (Índice de Precios al Consumo, l'indice dei prezzi al consumo spagnolo). Il proprietario deve comunicarlo per iscritto con almeno un mese di anticipo. Senza comunicazione scritta: nessun aumento.

Nelle cosiddette "zonas tensionadas" (mercati immobiliari sotto pressione) si applicano limiti aggiuntivi. Alle Canarie non è stata dichiarata nessuna zona tensionata finora — ma le cose potrebbero cambiare.

Recesso anticipato: La tua uscita di emergenza

Come inquilino puoi recedere dal 6° mese — con 30 giorni di preavviso scritto. L'indennizzo al proprietario è dovuto solo se esplicitamente previsto nel contratto, e comunque al massimo una mensilità proporzionale per ogni anno residuo. Molti contratti contengono clausole che vanno oltre — sono nulle.

Il proprietario può risolvere il contratto nei primi 5 anni solo se ha bisogno dell'immobile per sé (o coniuge o parenti di primo grado) — e solo se era previsto nel contratto fin dall'inizio.

Commissioni di agenzia: Sempre il proprietario

Dalla Ley de Vivienda 2023, la commissione dell'agenzia immobiliare la paga sempre il proprietario. Anche se sei tu come inquilino ad aver contattato l'agenzia. Se un agente ti addebita una commissione: non pagare. È illegale.

Cosa deve contenere il contratto

Un contratto valido deve includere come minimo: nomi e documenti d'identità (NIE/DNI), indirizzo esatto, canone mensile e scadenza del pagamento, durata, cauzione, e quali spese aggiuntive (comunidad, basura, IBI) sono a carico di chi. Fai controllare il contratto da qualcuno che conosce lo spagnolo prima di firmare — o meglio ancora, da un avvocato.

Checklist prima di firmare:

1. È un contratto per "vivienda habitual" (non temporaneo)?

2. È indicata la durata? (Qualunque sia — hai diritto a 5 anni)

3. Cauzione = 1 mensilità + max. 2 mesi di garanzia?

4. Aumento affitto solo IPC?

5. Spese aggiuntive dettagliate? (Chi paga comunidad, basura, IBI, acqua, luce)

6. Inventario mobili/elettrodomestici con verbale di stato?

7. Nessuna clausola illegale? (Commissioni agenzia all'inquilino, penali di recesso oltre il massimo LAU)

8. Coordinate bancarie per il pagamento dell'affitto con bonifico (mai in contanti!)

Le trappole più comuni per gli expat

Non leggere il contratto in spagnolo — e poi stupirsi. Pagare la cauzione in contanti senza ricevuta — e non rivederla mai. Firmare un contratto stagionale vivendo stabilmente — e trovarsi fuori dopo 11 mesi. Non chiarire le spese aggiuntive — e ritrovarsi 200 euro al mese di comunidad e IBI di colpo. Pagare riparazioni che spettavano al proprietario — secondo la LAU, le riparazioni importanti sono responsabilità del proprietario; solo le piccole riparazioni d'usura sono a carico dell'inquilino.

Nella prossima puntata della serie Relocate: Diventare autónomo — Lavorare in proprio alle Canarie.