Che cosa è entrato in vigore il 15 agosto
La Legge 7/2026 punta ad accelerare i permessi di costruire. Il passaggio decisivo per i locatori sta in fondo: nel BOC n. 163 la disposizione finale undicesima porta l'intestazione "Undécima.- Modificación de la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas." I suoi commi sedicesimo e diciassettesimo inseriscono nella Legge 6/2025 due nuovi articoli. Il testo integrale consultabile in rete si interrompe prima di questa disposizione; il suo contenuto è riportato qui a partire dall'analisi dello studio Mateos Mateos del 20 agosto 2026.
Due inneschi, e ne basta uno
Secondo quell'analisi il nuovo articolo 11 presume l'affitto turistico in due casi: quando la concessione dura 31 giorni o meno — espressamente anche "una o más veces dentro del mismo año", cioè anche una sola volta all'anno — oppure quando l'abitazione è pubblicizzata su un portale turistico, qualunque sia la durata. Sono alternativi, non requisiti che debbano coincidere: un annuncio basta da solo, anche con un contratto di dieci mesi, e i 31 giorni bastano senza alcun annuncio. L'articolo 11.1 ammette espressamente la prova contraria.
Che cosa deve accadere prima della firma
Il nuovo articolo 12 richiede tre passaggi. Primo: prima della firma il locatore deve chiedere per iscritto e con data perché l'inquilino ha bisogno di un alloggio provvisorio e come ciò si collega alla durata prevista. Secondo: il motivo e "su conexión con la duración prevista" devono figurare espressamente nel contratto; "per motivi di lavoro" non basta, secondo quell'analisi, perché serve il legame con il termine: tre settimane perché la supplenza dura tre settimane. Terzo: vanno conservati i documenti che sostengono il motivo, come la lettera del datore di lavoro, un referto medico o un'iscrizione universitaria.
1.500 euro o 30.000: la differenza sta sulla carta
Se il locatore non ha mai chiesto, le circostanze si intendono non sussistenti ("se entenderá que no concurren"): infrazione lieve fino a 1.500 euro. Se il motivo manca nel contratto, la locazione vale come "arrendamiento de naturaleza turística", infrazione grave da 1.501 a 30.000 euro. E un motivo autentico non ripara il difetto: chi dimostri che l'inquilina è rimasta tre settimane per un intervento resta nella fascia grave se il contratto non lo dice.
La seconda scadenza: 31 luglio 2027
La stessa legge ha soppresso, secondo quell'analisi, la disposizione transitoria sesta della Legge 6/2025 — la via di ritorno dall'uso turistico a quello residenziale — e ne ha inserita una nuova decima. In base a essa ogni casa vacanza esistente, anche quella consolidata, deve presentare la "comunicación previa de actividades clasificadas" entro il 31 luglio 2027; chi lascia passare la data cessa l'attività e vede estinguersi il titolo, senza diritti acquisiti. Riguarda tutti e tre i regimi: consolidato (senza limite di tempo, ma perduto con qualsiasi uso residenziale), transitorio (cinque anni) e ordinario (cinque anni, dieci a El Hierro, La Gomera e La Palma).
Il conflitto di fondo
La ragione del legislatore sta nel preambolo della Legge 6/2025: la crescita delle abitazioni a uso turistico è "una de las causas de disminución del potencial mercado de viviendas de carácter permanente". Il preambolo della Legge 7/2026 indica come finalità distinguere la casa vacanza con maggiore chiarezza dall'abitazione non turistica, secondo quanto riporta il Diario del Derecho di Iustel. L'associazione ASCAV si oppose il 31 marzo 2026, quando la norma era ancora un emendamento: invade competenze statali e colpisce casi legittimi come trasferte di lavoro, degenze ospedaliere o riprese cinematografiche.