Was seit dem 15. August gilt

Das Gesetz 7/2026 soll Baugenehmigungen beschleunigen. Die für Vermieter entscheidende Passage steht ganz hinten: Die elfte Schlussbestimmung trägt im BOC Nr. 163 die Überschrift "Undécima.- Modificación de la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas." Ihre Absätze sechzehn und siebzehn fügen dem Gesetz 6/2025 zwei neue Artikel hinzu. Der online abrufbare Volltext bricht vor dieser Bestimmung ab; ihr Wortlaut wird hier nach der Auswertung der Kanzlei Mateos Mateos vom 20. August 2026 wiedergegeben.

Zwei Auslöser, und einer genügt

Nach dieser Auswertung vermutet der neue Artikel 11 eine touristische Vermietung in zwei Fällen: wenn die Überlassung 31 Tage oder weniger dauert — ausdrücklich auch "una o más veces dentro del mismo año", also schon einmal im Jahr — oder wenn die Wohnung über ein Tourismusportal beworben wird, gleich für welche Dauer. Das sind Alternativen, keine Bedingungen: Ein Inserat genügt für sich, auch bei einem Vertrag über zehn Monate, und die 31 Tage genügen ohne jedes Inserat. Den Gegenbeweis lässt Artikel 11.1 ausdrücklich zu.

Was vor der Unterschrift passieren muss

Der neue Artikel 12 verlangt drei Schritte. Erstens muss der Vermieter vor Vertragsschluss schriftlich und mit Datum fragen, warum der Mieter vorübergehend eine Wohnung braucht und wie das mit der Mietdauer zusammenhängt. Zweitens müssen der Grund und "su conexión con la duración prevista" ausdrücklich im Vertrag stehen; "aus beruflichen Gründen" reicht nach dieser Auswertung nicht — verlangt ist die Verknüpfung mit der Frist: drei Wochen, weil die Vertretungsstelle drei Wochen dauert. Drittens sind die Belege aufzubewahren, etwa Arbeitgeberbescheinigung, Attest oder Studienplatz.

1.500 Euro oder 30.000 — der Unterschied liegt im Papier

Hat der Vermieter nie gefragt, gelten die Umstände als nicht gegeben ("se entenderá que no concurren"): leichter Verstoß, bis 1.500 Euro. Fehlt der Grund im Vertrag, gilt die Vermietung als "arrendamiento de naturaleza turística" — schwerer Verstoß, 1.501 bis 30.000 Euro. Und ein echter Grund heilt den Formfehler nicht: Wer belegt, dass die Mieterin wegen einer Operation drei Wochen blieb, steht trotzdem im schweren Rahmen, wenn das im Vertrag fehlt.

Die zweite Frist: 31. Juli 2027

Dasselbe Gesetz strich nach der Auswertung die sechste Übergangsbestimmung des Gesetzes 6/2025 — den Weg von der touristischen zurück in die Wohnnutzung — und fügte eine neue zehnte ein. Danach muss jede bestehende Ferienwohnung, auch die konsolidierte, bis zum 31. Juli 2027 die "comunicación previa de actividades clasificadas" einreichen; wer die Frist verpasst, verliert Tätigkeit und Titel, ohne Bestandsschutz. Betroffen sind alle drei Regime: das konsolidierte (unbefristet, aber verloren bei jeder Wohnnutzung), das übergangsweise (fünf Jahre) und das ordentliche (fünf Jahre, zehn auf El Hierro, La Gomera und La Palma).

Der Streit dahinter

Die Begründung steht in der Präambel des Gesetzes 6/2025: Das Wachstum touristisch genutzter Wohnungen sei "una de las causas de disminución del potencial mercado de viviendas de carácter permanente". Die Präambel des Gesetzes 7/2026 nennt als Zweck, die Ferienwohnung klarer von der nicht-touristischen Wohnung zu trennen, so das Diario del Derecho von Iustel. Der Verband ASCAV hielt am 31. März 2026 dagegen, als die Regel noch ein Änderungsantrag war: Sie greife in staatliche Zuständigkeit ein und erfasse legitime Fälle wie Arbeitseinsätze, Krankenhausaufenthalte oder Filmproduktionen.