Qué entró en vigor el 15 de agosto
La Ley 7/2026 pretende acelerar las licencias de obra. El pasaje decisivo para los arrendadores está al final: en el BOC nº 163 la disposición final undécima lleva el encabezamiento "Undécima.- Modificación de la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas." Sus apartados dieciséis y diecisiete incorporan a la Ley 6/2025 dos artículos nuevos. El texto íntegro accesible en línea se interrumpe antes de esa disposición; su contenido se recoge aquí a partir del análisis del despacho Mateos Mateos de 20 de agosto de 2026.
Dos detonantes, y basta con uno
Según ese análisis, el nuevo artículo 11 presume arrendamiento turístico en dos supuestos: cuando la cesión dura 31 días o menos —expresamente también "una o más veces dentro del mismo año", es decir, aunque sea una sola vez al año— o cuando la vivienda se publicita en un canal de oferta turística, cualquiera que sea la duración. Son alternativos, no requisitos que deban concurrir: un anuncio basta por sí solo, incluso con un contrato de diez meses, y los 31 días bastan sin anuncio alguno. El artículo 11.1 admite expresamente la prueba en contrario.
Qué tiene que ocurrir antes de firmar
El nuevo artículo 12 exige tres pasos. Primero, antes de firmar, el arrendador debe preguntar por escrito y con fecha por qué el inquilino necesita alojamiento provisional y cómo se conecta eso con la duración prevista. Segundo, el motivo y "su conexión con la duración prevista" deben constar expresamente en el contrato; "por motivos laborales" no sirve, según ese análisis, porque se exige el vínculo con el plazo: tres semanas porque la sustitución dura tres semanas. Tercero, deben conservarse los documentos que sostienen el motivo, como carta de la empresa, informe médico o plaza de estudios.
1.500 euros o 30.000: la diferencia está en el papel
Si el arrendador nunca preguntó, las circunstancias "se entenderá que no concurren": infracción leve de hasta 1.500 euros. Si el motivo no consta en el contrato, el arrendamiento "tendrá consideración de arrendamiento de naturaleza turística", infracción grave de 1.501 a 30.000 euros. Y un motivo verdadero no repara el defecto: quien acredite que la inquilina pasó tres semanas por una operación sigue en la horquilla grave si el contrato no lo dice.
El segundo plazo: 31 de julio de 2027
La misma ley suprimió, según ese análisis, la disposición transitoria sexta de la Ley 6/2025 —la vía de vuelta del uso turístico al residencial— e introdujo una nueva décima. Conforme a ella, toda vivienda vacacional existente, también la consolidada, debe presentar la "comunicación previa de actividades clasificadas" antes del 31 de julio de 2027; quien deje pasar la fecha cesa en la actividad y ve extinguido el título, sin derechos adquiridos. Afecta a los tres regímenes: consolidado (sin límite temporal, pero perdido ante cualquier uso residencial), transitorio (cinco años) y ordinario (cinco años, diez en El Hierro, La Gomera y La Palma).
La discusión de fondo
La razón del legislador está en el preámbulo de la Ley 6/2025: el crecimiento de las viviendas de uso turístico es "una de las causas de disminución del potencial mercado de viviendas de carácter permanente". El preámbulo de la Ley 7/2026 señala como finalidad distinguir la vivienda vacacional con mayor claridad de la vivienda no turística, según recoge el Diario del Derecho de Iustel. La asociación ASCAV se opuso el 31 de marzo de 2026, cuando la norma era todavía una enmienda: invade competencias estatales y alcanza supuestos legítimos como desplazamientos laborales, estancias hospitalarias o rodajes.