C.C. Cita: Perché si inasprisce il conflitto con la nuova presidenza

Otto settimane invece di dieci giorni

Una domanda si impone prima di ascoltare la registrazione: perché questo verbale è arrivato ai proprietari solo il 29 aprile — cinquantatré giorni dopo l'assemblea? L'articolo 19.3 della Ley de Propiedad Horizontal (BOE) stabilisce che il verbale venga chiuso «al termine della riunione o nei dieci giorni naturali successivi». Nel caso in esame è trascorso più di cinque volte tale termine.

Con ogni settimana che passa tra la seduta e la firma, ciò che i proprietari portano via dalla sala — la memoria — sbiadisce. Quel che è rimasto sulla carta era una bozza che, sin dall'inizio, riportava in modo errato il risultato della votazione.

«Ventisei contro. Non approvato.»

Il secondo punto all'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria del 7 marzo 2026 era l'approvazione del bilancio 2025. Dopo un'ora di dibattito si è votato. Il risultato è stato annunciato in sala dalla persona che agiva da segretario della seduta.

La sua dichiarazione, registrata al secondo 141, recita testualmente:

«Quindi si intende che i conti non sono considerati approvati. Eh, non approvati, poiché vi sono ventisei voti contro, contro ventidue a favore e due astensioni, il che corrisponde al 12,77 per cento a favore e al 18,91 per cento contro.» — Segretario in sala, assemblea CC Cita, 7.3.2026

Una proprietaria presente ha aggiunto, udibile dall'intera sala, la conclusione aritmetica:

«Diciannove per cento contro e dodici a favore — diciannove è più di dodici, è chiaro.»

18,906 % > 12,77 %. Ai sensi dell'articolo 17 della Ley de Propiedad Horizontal, ciò basta. Il bilancio era respinto.

Cosa dice il verbale firmato: «approvato a maggioranza»

Il verbale ufficiale della stessa assemblea è giunto ai proprietari il 29 aprile 2026 — otto settimane dopo la seduta. La formulazione del punto 2 recita:

«Il bilancio al 31.12.2025 è approvato a maggioranza dei presenti e rappresentati.»

Due fonti indipendenti — il segretario in sala e l'avvocato presente — confermano lo stesso risultato. La formulazione del punto 2, firmata da tre persone diverse, afferma il contrario.

La bozza del 25 marzo conteneva già l'errore

Il 25 marzo 2026, José Hernández Pérez, amministratore uscente, ha inviato una prima bozza del verbale. I metadati del PDF lo identificano come autore. Quella bozza conteneva già la formula «il bilancio al 31.12.2025 è approvato».

Lo stesso 25 marzo, il segretario in carica ha segnalato l'errore per iscritto. Il 26 marzo, un avvocato presente all'assemblea ha confermato per iscritto il risultato effettivo: 26 voti contro, bilancio non approvato.

Hernández Pérez non ha corretto il documento. La versione finale del verbale è testualmente identica alla bozza per quanto riguarda il punto 2.

Tre firme, una assenza

Il verbale reca tre firme: José Antonio Matos Pérez (presidente uscente), William Enrique Reyes (presidente entrante) e Jeswani (vicepresidente entrante). L'articolo 19.3 LPH richiede inoltre la firma del segretario. Manca la firma del segretario in carica — citato per nome nello stesso documento. La firma mancante priva il verbale di uno dei due requisiti formali dell'articolo 19.3 LPH. L'impugnazione ai sensi dell'articolo 18 LPH resta possibile in modo indipendente; il termine ordinario scade il 7 giugno 2026.

Cosa significa per le delibere del 18 aprile

Sei settimane dopo l'assemblea del 7 marzo, il 18 aprile 2026, si è tenuta una junta straordinaria di proprietari, durante la quale è stata eletta una nuova presidenza (diritti di voto). Tra l'altro sono stati deliberati il budget 2026, nuove autorizzazioni bancarie e un mandato di rappresentanza (decisioni assembleari). Tali delibere sono state adottate sul presupposto che il bilancio 2025 fosse approvato.

Se l'audio della seduta del 7 marzo dimostra che tale approvazione non è mai avvenuta, alle delibere del 18 aprile manca il loro presupposto aritmetico. Un budget 2026 presuppone un bilancio 2025 approvato. Un'autorizzazione bancaria costruita su un bilancio dell'esercizio precedente non approvato poggia sullo stesso terreno.

A questo si aggiunge un secondo dato. Il 18 aprile, il verbale della seduta del 7 marzo non era ancora firmato — la firma è avvenuta 10 giorni più tardi, il 29 aprile 2026. Il 18 aprile sono state quindi adottate delibere sulla base di un bilancio la cui approvazione, in quel momento, non era formalmente accertata.

L'articolo 18 LPH apre, anche per le delibere del 18 aprile, un proprio termine di impugnazione. È di tre mesi dall'adozione, dunque sino al 18 luglio 2026. In caso di violazione di legge o di statuto, il termine si estende a un anno — fino al 18 aprile 2027.

Se le delibere del 18 aprile reggano è una domanda che le proprietarie e i proprietari possono sottoporre a verifica. Il verbale della seduta del 7 marzo e la documentazione audio della votazione ne sono il punto di partenza.