Il voto di venerdì

Il 18 aprile 2026 si terrà l'assemblea generale straordinaria (Junta General Extraordinaria) del C.C. Cita. All'ordine del giorno: la nomina della nuova amministrazione.

Chiunque venga proposto come candidato — questo articolo non prende posizione sulle persone. Pone una domanda fondamentale: il C.C. Cita deve essere nuovamente gestito da una sola persona? Oppure è tempo di cambiare modello?

Trent'anni con una persona — il risultato

Il C.C. Cita è stato gestito per decenni da una sola persona: José Hernández Pérez, noto con il nome commerciale Adhover. Cosa è rimasto alla fine di quell'era lo abbiamo documentato in quattro articoli:

Conti bancari bloccati a cui la comunità non poteva accedere. Computer d'ufficio scomparsi — al 31 marzo 2026 non era stata presentata alcuna denuncia. 1,9 milioni di euro di debiti in sospeso, con appena 3.568 euro spesi per il recupero crediti nel 2025. Quindici anni senza iscrizioni nel Registro Mercantile. Nessun passaggio di consegne funzionante nonostante le scadenze legali.

Questi sono i fatti documentati al momento della nostra ultima indagine. Se qualcosa è cambiato da allora, ne siamo lieti — ma ciò non modifica la domanda fondamentale di questo articolo.

Non è un fallimento personale. È un fallimento sistemico. Una sola persona — senza team, senza sostituto, senza principio del doppio controllo — aveva il controllo totale su un bilancio annuale di quasi 880.000 euro (esercizio 2025). Nessuno verificava. Nessuno controllava. Nessuno faceva domande.

L'ironia: gli stessi statuti del C.C. Cita (Art. 23) richiedono almeno tre firmatari autorizzati per i conti bancari della comunità, e ogni pagamento richiede la firma del presidente più un'altra persona autorizzata. Questa regola esiste sulla carta dal 2000. Se sia stata effettivamente rispettata negli ultimi trent'anni è una delle domande a cui nessuno ha risposto.

Il sistema è il problema

Questo schema si ripete in tutta la Spagna. Nel 2024, il Tribunal Superior de Xustiza de Galicia ha confermato la condanna di un amministratore persona fisica di Pontevedra: 175.263 euro sottratti, due anni e otto mesi di carcere. Come socio unico di due società, aveva dirottato i fondi della comunità sui propri conti — tra il 2018 e il 2020, senza che nessuno se ne accorgesse. Il Tribunal Supremo ha confermato nel 2024 in un altro caso da Valladolid una condanna per appropriazione indebita di oltre 42.000 euro da parte di un amministratore che dirottava fondi sulla propria società di consulenza.

Non perché queste persone fossero peggiori di altre. Ma perché il modello — una sola persona, unica responsabile, senza controlli interni — consente sistematicamente l'abuso.

Mettere un'altra persona fisica nello stesso ruolo non risolve il problema. Lo riproduce.

Cosa fa di diverso un'azienda

La legge consente entrambi i modelli. L'Art. 13.6 della Ley de Propiedad Horizontal (LPH) autorizza espressamente che una persona fisica o una persona giuridica — cioè un'azienda — sia nominata amministratore. Gli statuti del C.C. Cita (Art. 36) parlano di una «persona esterna alla comunità» («persona ajena a la Comunidad»), senza distinguere tra persona fisica e giuridica. La decisione spetta all'assemblea dei proprietari.

La differenza non è giuridica. È strutturale:

Sostituzione. Se una persona fisica si ammala, va in ferie o si dimette, l'amministrazione si ferma. Un'azienda ha un team. La gestione continua.

Principio del doppio controllo. Con una persona fisica, nessuno verifica le registrazioni contabili. Un'azienda ha processi di controllo interno — registrazioni, pagamenti ed estratti conto sono verificati da più persone.

Recupero crediti. Il C.C. Cita ha 1,9 milioni di euro di debiti in sospeso e ha speso esattamente 3.568 euro per il loro recupero nel 2025. Una società di amministrazione professionale dispone generalmente di un team legale integrato o di collaborazioni stabili con studi legali. Il recupero crediti non è un compito secondario — con questo livello di debito, è il compito principale.

Responsabilità civile. L'Art. 1902 del Código Civil obbliga ogni amministratore al risarcimento dei danni causati per negligenza. Una persona fisica risponde con il proprio patrimonio personale — che difficilmente copre un potenziale di danno di 1,9 milioni. Un'azienda dispone di un'assicurazione di responsabilità professionale con massimali significativamente più elevati.

Risoluzione del contratto. Un contratto con un'azienda può essere risolto in modo pulito — con termini definiti, processi di passaggio definiti, da azienda a azienda. Rimuovere una persona fisica è più complicato, come dimostra l'esperienza attuale con Adhover. Gli statuti (Art. 37) consentono la revoca dell'amministratore in qualsiasi momento da parte della Junta General — ma il diritto di revoca serve a poco se poi il passaggio di consegne viene bloccato.

Supervisione professionale. Un'azienda iscritta al Colegio de Administradores de Fincas è soggetta alla sua supervisione. Il Colegio può sanzionare condotte irregolari. Una persona fisica non colegiata non ha alcun controllo professionale. Significativamente, gli stessi statuti del C.C. Cita (Art. 36) prevedono che la Junta de Gobierno possa nominare un amministratore colegiato di supervisione quando il presidente agisce come amministratore. Gli statuti riconoscono il problema di controllo con le persone individuali — semplicemente non offrono soluzione per il caso di un amministratore esterno che lavora da solo.

Quanto costa

Una persona fisica costa tipicamente da 400 a 800 euro al mese. Una società di amministrazione professionale si colloca tra 800 e 1.500 euro al mese.

La differenza massima: 8.400 euro all'anno. Il bilancio annuale del C.C. Cita era di 879.536 euro (esercizio 2025). La differenza rappresenta meno dell'uno per cento del bilancio.

Nel frattempo, ci sono 1,9 milioni di euro di debiti in sospeso. Se un'azienda con team legale integrato recupera solo il dieci per cento di quel debito, il rendimento supera il costo aggiuntivo di un fattore venti.

L'argomento del prezzo contro un'azienda non regge per un centro commerciale di queste dimensioni.

Una nota giuridica

La Ley 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) ha inasprito la formulazione sulla persona dell'amministratore, riferendosi a «persona física colegiada». Alcuni giuristi lo interpretano come esclusione delle persone giuridiche (aziende). L'opinione prevalente e la prassi — confermata dall'Audiencia Provincial de Asturias (Sentencia 17/2020) e dalla posizione della maggior parte dei Colegios — è: un'azienda può continuare a essere nominata amministratore, purché il responsabile all'interno dell'azienda sia colegiato. Il C.C. Cita è inoltre un centro commerciale, non un edificio residenziale — la Ley de Vivienda si rivolge principalmente alle comunità residenziali.

Cosa possono fare i proprietari il 18 aprile

I proprietari non sono obbligati ad accettare una proposta basata su una persona fisica — da chiunque provenga. Possono:

Votare contro il modello persona fisica. Secondo la LPH, è generalmente sufficiente la maggioranza semplice. Gli statuti del C.C. Cita (Art. 32) rinviano alla LPH per le votazioni; in caso di parità, decide il voto del presidente.

Presentare una controproposta. Nomina di una società di amministrazione professionale anziché una persona fisica — qualunque essa sia.

Fissare una scadenza. L'assemblea incarica il presidente di ottenere offerte da tre o quattro società qualificate entro 30 giorni.

Definire criteri. La società deve essere iscritta al Colegio, dimostrare esperienza con centri commerciali ed essere indipendente sia dalla precedente amministrazione sia dalla Junta attuale.

Non è un affronto al presidente. È la procedura standard raccomandata dal Colegio de Administradores de Fincas.

Come trovare un'azienda

Il Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Las Palmas (caflaspalmas.es) mantiene un elenco pubblico di tutti gli amministratori colegiati — persone fisiche e aziende. I proprietari possono cercare specificamente le aziende.

A cosa prestare attenzione:

Colegiazione. La società deve essere iscritta al Colegio — questo garantisce supervisione professionale e standard minimi.

Esperienza con centri commerciali. La maggior parte delle società di amministrazione gestisce edifici residenziali. Un centro commerciale con oltre 100 proprietari e 1,9 milioni di debiti richiede esperienza dimostrabile con comunità complesse.

Indipendenza. La società non deve avere legami con la precedente amministrazione (Adhover) né con la Junta attuale. Questo è il requisito più importante per un vero nuovo inizio.

Team legale integrato. Con 1,9 milioni di debiti in sospeso, il recupero crediti non è un compito secondario. La società dovrebbe avere un proprio team legale o collaborazioni dimostrabili con studi legali.

Portale per i proprietari. Trasparenza significa: ogni proprietario può consultare estratti conto, fatture e verbali in qualsiasi momento. Una società moderna lo offre in formato digitale.

La domanda di venerdì

Il C.C. Cita è stato gestito da una sola persona per trent'anni. Il risultato, documentato fino alla fine di marzo 2026: conti bloccati, computer scomparsi, 1,9 milioni di debiti, nessuna rendicontazione.

Il 18 aprile, i proprietari hanno la possibilità di porre fine a questo modello. Non eleggendo un'altra persona fisica — chiunque essa sia — ma passando a una struttura controllabile, trasparente e solida.

Quasi 880.000 euro di bilancio annuale. 1,9 milioni di debiti. Oltre 100 proprietari. Questo non è un incarico per una persona. È un incarico per un team professionale.