Non siamo giudici né avvocati. Siamo persone di buon senso che hanno verificato cosa è successo con i nostri soldi e la nostra proprietà. Le leggi che citiamo sono di pubblico accesso. Quello che dicono conferma ciò che ogni proprietario ha già intuito da tempo.
Questo articolo non vuole accusare nessuno. Vuole mostrare cosa è andato storto — e perché ora spetta agli interessati sistemare le cose insieme, prima che lo faccia un tribunale al loro posto.
La decisione che ha scatenato tutto
Un cambio di amministratore in un condominio con oltre 100 proprietari è una faccenda complessa. Quanto complessa lo dimostra un piano di transizione professionale elaborato appositamente per questo passaggio: oltre 50 misure, di cui 9 da eseguire immediatamente entro 72 ore. Cambiare le serrature, mettere in sicurezza i conti bancari, richiedere all'ex amministratore la consegna dei documenti tramite Burofax, redigere un inventario, informare i proprietari. Non una lista di desideri — ogni misura corrisponde ai requisiti di legge e agli standard del Colegio de Administradores.
(Nota: Nel documento originale, Eugenia Talavera Plata viene erroneamente indicata con il nome Eugenia Pedro.)
Proprio per questo tipo di compiti un condominio ha degli organi: il segretario eletto, la Junta. Persone che per legge e per statuto sono previste a questo scopo.
Il presidente William Enrique Reyes aveva una scelta. Poteva affrontare questo compito insieme alla sua Junta — oppure affidarlo a una singola persona di sua fiducia. Ha scelto la seconda opzione. Ha consegnato tutto alla sua avvocata di lunga data Eugenia Talavera Plata. Non al segretario eletto. Non alla Junta. A Eugenia — una persona senza carica elettiva, senza mandato dell'assemblea dei proprietari, senza obbligo di rendiconto nei nostri confronti.
William dovette poco dopo recarsi a Cuba a causa di un lutto in famiglia. È umanamente comprensibile e non è questo che si mette in discussione. Ciò che si mette in discussione è la decisione che prese prima di partire. Perché con quella decisione si assunse una responsabilità personale enorme — per tutto ciò che sarebbe poi accaduto o non accaduto.
„Ok perfecto" — e poi niente
Eugenia ricevette il piano di transizione. La sua risposta: „Ok perfecto."
Dopodiché non fu attuata nemmeno una delle oltre 50 misure previste. Nemmeno una. Le serrature non furono cambiate, il Burofax non fu mai inviato, i conti bancari non furono aggiornati, nessun inventario — la cronologia completa dei fallimenti è descritta nella parte 1 di questa serie. E Eugenia andò ancora oltre: escluse attivamente il segretario eletto dalla gestione amministrativa. L'organo di controllo della comunità non poteva lavorare. Il sistema di controllo era stato disattivato.
Cosa dice la legge sulla delega
Art. 13.5 LPH: Il segretario è un organo obbligatorio della comunità — previsto per legge, non facoltativo. Escluderlo viola la legge.
Art. 14 LPH: La Junta è l'organo decisionale. Il presidente non può disporre da solo dell'amministrazione.
Art. 1.903 Código Civil: Chi delega un compito a una persona non prevista per tale ruolo risponde personalmente di tutte le conseguenze. La responsabilità non passa al delegato — rimane in capo a chi ha conferito l'incarico.
William ha affidato tutto a un'avvocata esterna senza carica elettiva. Gli organi previsti per legge sono stati scavalcati. Ne consegue una sua responsabilità personale.
Il furto — e cosa è davvero scomparso
In questo stato — serrature non cambiate, nessun inventario, nessun controllo, ex amministratore con accesso ancora attivo — computer di proprietà condominiale scomparvero dai locali della CC Cita.
Il danno materiale è una cosa. Ma pesa molto di più ciò che era archiviato su quei computer: dati che avrebbero potuto rivelare se la vecchia amministrazione sotto Adhover avesse operato correttamente. Contabilità, contratti, corrispondenza — la base per qualsiasi verifica degli anni precedenti. Quella possibilità ora non esiste più.
E poi accadde l'inspiegabile: non fu presentata alcuna denuncia penale.
Perché nessuna denuncia?
Ragioniamoci sopra. Se William avesse presentato denuncia, la polizia avrebbe indagato. E avrebbe fatto domande: perché le serrature non erano state cambiate? Perché l'ex amministratore aveva ancora accesso? Perché esisteva un piano di sicurezza completo e non fu attuata nemmeno una misura? Perché al segretario fu impedito di lavorare?
Ognuna di queste domande avrebbe riportato direttamente alla decisione di William di affidare tutto a Eugenia — e al fallimento di Eugenia nell'attuare anche una sola delle misure previste. Un'indagine sarebbe risultata molto scomoda. Per entrambi.
Non formuliamo accuse. Constatiamo che esiste una domanda che si impone — e che non fu mai posta, perché non ci fu nessuna indagine.
Cosa dice la legge sull'obbligo di denuncia
Art. 13.3 LPH: Il presidente è il rappresentante legale della comunità — „en juicio y fuera de él." Quando viene sottratta della proprietà condominiale, è lui la persona che deve agire.
Art. 259 LECrim: Chiunque venga a conoscenza di un reato è obbligato a denunciarlo.
Art. 262 LECrim: Obbligo rafforzato per le persone che vengono a conoscenza del fatto „in ragione delle loro funzioni." Il presidente di un condominio rientra in questa categoria.
La dimensione penale
Fino a qui si tratta di diritto civile: violazione dei doveri, responsabilità, risarcimento del danno. Ma il quadro complessivo solleva domande che vanno oltre. Se siano pertinenti può stabilirlo solo un tribunale. Ma la domanda se debbano essere esaminate si risponde da sola.
Amministrazione infedele (Art. 252 Código Penal)
Chi ha poteri di gestione su beni altrui e viola i propri doveri causando un danno al patrimonio amministrato commette un reato. Dalla riforma del 2015, ciò si applica espressamente anche agli amministratori di condomini. Pena prevista: da 6 mesi a 6 anni.
Un piano professionale per la messa in sicurezza del patrimonio condominiale era disponibile. Non fu attuato. Computer contenenti l'intera contabilità scomparvero. I conti bancari rimasero sotto il controllo di terzi.
Favoreggiamento (Art. 451 Código Penal)
Chi, essendo a conoscenza di un reato già commesso, agisce per ostacolare l'accertamento della verità, si rende colpevole di favoreggiamento. Per le persone titolari di una posizione di garanzia — e il presidente lo è per legge — anche l'omissione della denuncia può essere configurata come favoreggiamento. Pena prevista: da 6 mesi a 3 anni.
Vale la pena menzionare che il Tribunal Supremo ha elaborato in diverse sentenze una dottrina dell'ignorancia deliberada — chi non vuole sapere ciò che può e deve sapere non può invocare l'ignoranza. Se questa dottrina potrebbe trovare applicazione nel caso in esame è una questione per i giuristi, non per noi.
La catena causale
| Cosa è accaduto | Norma | Questione giuridica |
|---|---|---|
| Junta e segretario scavalcati, Eugenia nominata senza mandato | Art. 13.5 / 14 LPH, Art. 1.903 CC | Chi risponde delle conseguenze della delega? |
| Piano di transizione ricevuto, „Ok perfecto", nulla attuato | Art. 1.101 / 1.718 CC | Si configura una violazione dei doveri? |
| Serrature non cambiate, Adhover mantenne l'accesso | Art. 1.902 CC | Chi è responsabile del danno causato? |
| Computer scomparsi — conseguenza diretta della mancata messa in sicurezza | Conseguenza di 1–3 | La perdita avrebbe potuto essere evitata? |
| Furto non denunciato nonostante l'obbligo di legge | Art. 259 / 262 LECrim | Perché non fu presentata denuncia? |
| Quadro complessivo: doveri amministrativi violati, danno patrimoniale subito | Art. 252 CP | Questo dovrebbe essere esaminato in sede giudiziaria? |
Il 18 aprile
E ora arriviamo al punto. Il 18 aprile si terrà una Junta straordinaria. Circola l'ipotesi che Eugenia debba essere eletta come amministratrice ufficiale della CC Cita.
William, la cui decisione solitaria ha portato a questa situazione, vorrebbe dunque che i proprietari conferiscano l'incarico ufficiale proprio alla persona che disse „Ok perfecto" e poi non fece nulla. Che escluse il segretario. Sotto la cui supervisione scomparvero computer contenenti l'intera contabilità. Che non presentò alcuna denuncia.
La domanda per ogni proprietario è semplice: dobbiamo seguire il giudizio di un presidente il cui ultimo giudizio si è rivelato un fallimento? E dobbiamo addirittura conferire l'incarico ufficiale alla persona che ha fallito?
Domande per la Junta del 18 aprile
- Perché la Junta non è stata coinvolta nel cambio di amministratore?
- Su quale base giuridica è stata affidata a Eugenia, da sola, la gestione amministrativa?
- Perché il segretario eletto è stato escluso?
- Perché non è stata attuata nemmeno una delle misure del piano di transizione?
- Dove sono i computer scomparsi? È stata presentata denuncia penale? Se no — perché no?
- Chi ha attualmente accesso ai conti della comunità?
- Perché dovremmo seguire la proposta di un presidente la cui ultima proposta si è conclusa con un fallimento?
- Perché Eugenia — e non un Administrador de Fincas Colegiado qualificato e abilitato?
Cosa sarebbe giusto fare ora
Questa indagine mostra che sono stati commessi molti errori. Da parte di William, che ha scavalcato la sua Junta. Da parte di Eugenia, che non ha attuato nulla. Da parte di Adhover, che dopo il cambio non ha mollato la presa. Nessuno porta la colpa da solo — ma insieme hanno creato una situazione che non può continuare così.
Sarebbe ora che le persone coinvolte si siedano attorno a un tavolo e sistemino le cose. Restituire i computer o denunciare il furto. Garantire ai proprietari l'accesso ai conti. Cambiare finalmente le serrature. Adhover consegna il potere e i documenti. Il milione non giustificato viene alla luce. Trasparenza invece di silenzio.
Speriamo che prevalga il buon senso. Che ci si assuma la responsabilità prima che un tribunale debba attribuirla.
Ma se non accade
Allora voi, in quanto proprietari, avete il diritto di fare domande alla Junta. Avete il diritto di votare no. Un quarto dei proprietari può convocare in qualsiasi momento un'assemblea straordinaria (Art. 16 LPH). Le delibere contrarie alla legge possono essere impugnate (Art. 18 LPH).
La CC Cita non appartiene a William. Non appartiene a Eugenia. Appartiene a noi. E si tratta dei nostri soldi.
Il 18 aprile si vota. Andate.