Se hai casa alle Canarie e vivi altrove, nel 2026 ti arrivano quattro grane — e un regalo nascosto

Le regole del gioco in un paragrafo

Vivi in Italia e hai un appartamento a Las Palmas. Devi presentare ogni anno il Modelo 210. Tre scenari: se lo affitti, paghi il 19% sull'utile (residenti UE) o il 24% sul canone lordo (Svizzera, Regno Unito, USA). Se è vuoto o lo usi tu, paghi comunque — su un reddito figurato dell'1,1 o 2% del valore catastale. Se vendi, viene tassata la plusvalenza, e l'acquirente trattiene subito un 3%. Fin qui, normale amministrazione spagnola. Ora, le novità del 2026.

Novità 1: quale numero di registro chiede Airbnb

Fino a maggio 2026 valeva: ogni casa vacanza pubblicizzata online doveva avere un NRA del registro statale delle locazioni, richiesto al Colegio de Registradores. Quell'obbligo non esiste più. La Corte suprema ha dichiarato nulli per intero gli articoli 5, 8, 9 e 10 del Real Decreto 1312/2024: gli obblighi del locatore, il registro unico, la procedura di iscrizione e la verifica del numero.

Un numero di registro deve comunque comparire nell'annuncio: a questo le piattaforme sono tenute dal 20 maggio 2026 in forza del regolamento (UE) 2024/1028. Ma il numero che conta ora è quello canario, del Registro General Turístico, che il cabildo assegna con l'iscrizione ai sensi dell'articolo 8.6 della legge canaria 6/2025.

La licenza Vv canaria e quel numero sono dunque una sola procedura, non due. Contrariamente a quanto diceva in origine questo testo, la sentenza riguardava proprio quel registro statale: l'NRA non è rimasto in vigore, è decaduto.

Novità 2: il report annuale è decaduto

Qui si diceva in origine che i titolari di un NRA dovevano presentare ogni anno una dichiarazione di attività alla conservatoria, la prima volta tra il 1° febbraio e il 2 marzo. Quell'obbligo non esiste più. Stava nell'articolo 10.4 del Real Decreto 1312/2024, e l'articolo 10 è stato annullato per intero dalle sentenze della Corte suprema del 19 e 21 maggio e del 1 giugno 2026.

Ciò che vincola un proprietario alle Canarie è il versante canario: la declaración responsable al cabildo insulare e l'iscrizione nel Registro General Turístico. Chi riceve una fattura per un report annuale NRUA o per un rinnovo del numero dovrebbe chiedere su quale norma si fondi. Il dettaglio è nel nostro articolo sul registro degli affitti brevi annullato.

Novità 3: il regalo nascosto — fino a quattro anni di imposte indietro

Ecco la parte che per molti lettori diventa interessante senza che lo sappiano.

Hai passaporto britannico? Permesso di soggiorno svizzero? Un codice fiscale statunitense? Allora, negli ultimi anni, hai quasi certamente pagato troppo.

Finora funzionava così: i cittadini UE potevano dedurre i costi — interessi del mutuo, amministrazione, riparazioni, assicurazione. Chi veniva da fuori (britannici dopo la Brexit, svizzeri, americani, canadesi) pagava il 24% sul canone lordo. Niente deduzioni.

Conti: una proprietaria britannica con 12.000 € di affitto annuo e 5.000 € di spese paga il 24% su 12.000 € = 2.880 €. Una tedesca con gli stessi numeri paga il 19% su 7.000 € = 1.330 €. Più del doppio — per lo stesso appartamento e lo stesso inquilino.

A luglio 2025 l'Audiencia Nacional ha stabilito: è discriminazione. Il Supremo dovrebbe confermare nel 2026. Chi è interessato può chiedere il rimborso delle imposte fino a quattro anni indietro. Per la britannica dell'esempio, parliamo di circa 6.200 €.

Ma: il tempo stringe. Chi non rivendica l'esercizio 2022 entro fine 2026 lo perde definitivamente. Soluzione: presentare una «richiesta preventiva di rimborso». Costa 80–200 € dal commercialista. Pura assicurazione.

Novità 4: Bruxelles mette la «renta imputada» nel mirino

Questa riguarda tutti — anche i cittadini UE.

Ti ricordi dell'imposta sul reddito figurato per le case vuote? L'1,1 o 2% del valore catastale, ogni anno, anche se non vive nessuno. Gli spagnoli la pagano solo sulle seconde case, non sulla prima. Tu, da non residente, la paghi su tutto — perché per definizione non hai una prima casa in Spagna.

La Commissione Europea la considera discriminatoria e ha aperto una procedura. Decisione attesa nel 2026 o 2027.

Se la Spagna perde: chi usa la casa canaria come prima casa di fatto — pensa al pensionato di Amburgo che vive sei-otto mesi all'anno a Telde senza chiedere la residenza — potrebbe smettere di pagare la renta imputada. E chiedere il rimborso anche retroattivamente.

Quanto costa davvero pagare in ritardo

Se pensavi «dall'estero non mi trovano», dal 2026 non funziona più così.

Primo livello: scadenza persa, maggiorazione del 20%. Se paghi prima della richiesta formale, rimani al 10%.

Secondo livello: pignoramento del conto bancario spagnolo. L'Agencia Tributaria accede in automatico a Santander, CaixaBank e compagnia. Conto bloccato, soldi fuori.

Terzo livello (se il debito è di IBI): il Comune può pignorare e mettere all'asta la casa stessa. Tramite assistenza reciproca UE, il Fisco spagnolo accede anche ai conti in Germania, Austria e Italia.

In concreto: cosa fare adesso

Se la casa è vuota: il Modelo 210 del 2025 si può presentare per tutto il 2026. Piattaforma online o commercialista, 80–200 €, una tantum. Imposta la domiciliazione e non te ne dimentichi più.

Se affitti su Airbnb: Numero di registro canario nell'annuncio? Se no: verifica l'iscrizione al cabildo. L'NRA statale e la dichiarazione annuale di attività non servono più. Se sei a Mogán: incassa la tassa di 15 centesimi, altrimenti multa.

Se vieni da UK, Svizzera, USA, Canada: presenta subito la richiesta preventiva per il 2022, o scade a fine 2026. Raccogli giustificativi: mutuo, amministrazione, riparazioni, assicurazione degli ultimi quattro anni. Se va bene, ci sono centinaia o migliaia di euro in gioco.

Qualunque sia il caso: nomina un rappresentante fiscale in Spagna se non vivi qui. Altrimenti ogni notifica va all'indirizzo della casa — che tu non svuoti regolarmente. Arrivano al pignoramento e tu ancora non sai niente. 150–300 € all'anno, molto meno di una sola maggiorazione del 20%.

Aggiornamento: da giugno le scadenze sono cambiate

Dopo la pubblicazione di questo testo, il Ministero delle Finanze ha modificato i termini di presentazione del Modelo 210. La base è la Orden HAC/623/2026 del 12 giugno, pubblicata nel BOE núm. 152 del 23 giugno 2026 e in vigore dal giorno successivo.

Per il reddito figurativo (renta imputada) delle abitazioni a uso proprio o sfitte — tipo di reddito 02, la dichiarazione che riguarda praticamente ogni proprietario non residente — vale ora una finestra «del 1 de abril al 31 de diciembre del año natural siguiente a la fecha de devengo», ossia dal 1 aprile al 31 dicembre dell'anno successivo. L'inizio si sposta così dal 1 gennaio al 1 aprile. Solo chi paga con addebito diretto deve chiudere prima: in quel caso la finestra si chiude il 23 dicembre.

Per i redditi da locazione — tipi di reddito 01 e 35 — l'ordinanza fissa, per le dichiarazioni con imposta a debito, una finestra di «los veinte primeros días naturales del mes de abril del año siguiente al de devengo», i primi venti giorni di calendario di aprile dell'anno successivo, ed espressamente «tanto para declarar de forma separada como agrupada», sia in forma separata sia cumulativa. La finestra dal 1 al 15 aprile vale solo per il pagamento con addebito diretto.

Quanto all'ambito temporale di applicazione, l'ordinanza è più precisa di quanto lascino intendere le sintesi della stampa specializzata: le modifiche al Modelo 210 valgono per le dichiarazioni a partire dal 1 gennaio 2027 e quindi per la prima volta per l'anno d'imposta 2026. Chi presenta ancora quella per il 2025 segue il vecchio calendario.

Una nota a margine per i venditori: il tipo di reddito 28, la plusvalenza derivante dalla vendita di un immobile, è espressamente escluso dalla procedura di addebito diretto.

Due calendari, non uno. Le finestre più strette — dal 1 al 15 aprile per i redditi da locazione, chiusura il 23 dicembre per il reddito figurativo — valgono solo per il pagamento con addebito diretto. Chi versa da sé dispone dei termini pieni. In entrambi i casi gennaio viene meno come mese di presentazione: prima del 1 aprile l'Agencia Tributaria non accetta più la dichiarazione.

Domande frequenti

Chi deve presentare il Modelo 210?

Ogni non residente che possiede un immobile alle Canarie o nel resto della Spagna — anche se l'appartamento è rimasto vuoto tutto l'anno. La dichiarazione è un obbligo annuale.

Mi serve ancora l'NRA statale?

No. Gli articoli del Real Decreto 1312/2024 che lo imponevano sono nulli. Nell'annuncio va il numero del Registro General Turístico canario, che il cabildo assegna con l'iscrizione.

Da britannico, svizzero o statunitense, posso recuperare le imposte pagate in eccesso?

Probabilmente sì. I proprietari extra-UE pagavano il 24% sul canone lordo senza dedurre i costi. A luglio 2025 l'Audiencia Nacional l'ha giudicato discriminatorio. Gli interessati possono chiedere il rimborso fino a quattro anni indietro — ma l'esercizio 2022 scade a fine 2026.

Cosa succede se non presento il Modelo 210?

Prima una maggiorazione del 20% (10% se paghi prima della richiesta formale), poi il pignoramento del conto bancario spagnolo. Con debiti di IBI, il Comune può mettere all'asta la casa stessa. Tramite assistenza reciproca UE, il Fisco spagnolo raggiunge anche i conti in Germania, Austria e Italia.

Devo ancora presentare la dichiarazione annuale di attività?

No. Stava nell'articolo 10.4 del Real Decreto 1312/2024, e la Corte suprema ha annullato per intero l'articolo 10 nel maggio e giugno 2026.

Posso presentare il reddito figurativo (renta imputada) per il 2026 a gennaio 2027?

No. Secondo la Orden HAC/623/2026, la finestra per il tipo di reddito 02 comincia solo il 1 aprile dell'anno successivo e arriva al 31 dicembre; con addebito diretto termina il 23 dicembre. Per l'anno d'imposta 2025 vale ancora il vecchio calendario.