Die Abstimmung am Freitag

Am 18. April 2026 findet die ausserordentliche Eigentümerversammlung (Junta General Extraordinaria) des C.C. Cita statt. Auf der Tagesordnung: die Wahl der neuen Verwaltung.

Wer auch immer als Kandidat vorgeschlagen wird — dieser Artikel nimmt keine Stellung zu Personen. Er stellt eine grundsätzliche Frage: Soll das C.C. Cita wieder von einer Einzelperson verwaltet werden? Oder ist es Zeit für ein anderes Modell?

Dreissig Jahre Einzelperson — was dabei herauskam

Das C.C. Cita wurde über Jahrzehnte von einer Einzelperson verwaltet: José Hernández Pérez, bekannt unter dem Firmennamen Adhover. Was am Ende dieser Ära stand, haben wir in vier Artikeln dokumentiert:

Gesperrte Bankkonten, auf die die Gemeinschaft keinen Zugriff hatte. Bürocomputer, die verschwanden — Stand 31. März 2026 war keine Anzeige erstattet. 1,9 Millionen Euro offene Schulden, bei nur 3.568 Euro, die 2025 für Schuldeneintreibung ausgegeben wurden. 15 Jahre ohne Einträge im Handelsregister. Keine funktionierende Übergabe trotz gesetzlicher Fristen.

Das sind die dokumentierten Fakten zum Zeitpunkt unserer letzten Recherche. Sollte sich seither etwas geändert haben, begrüssen wir das — es ändert aber nichts an der grundsätzlichen Frage dieses Artikels.

Das ist kein persönliches Versagen. Das ist ein Systemversagen. Ein einzelner Mensch — ohne Team, ohne Vertretung, ohne Vier-Augen-Prinzip — hatte die vollständige Kontrolle über ein Jahresbudget von knapp 880.000 Euro (Stand Haushaltsjahr 2025). Niemand prüfte. Niemand kontrollierte. Niemand stellte Fragen.

Die Ironie: Die eigenen Statuten des C.C. Cita (Art. 23) verlangen mindestens drei Zeichnungsberechtigte für die Bankkonten der Gemeinschaft, und jede Auszahlung braucht die Unterschrift des Präsidenten plus eine weitere autorisierte Person. Diese Regel existiert auf dem Papier seit dem Jahr 2000. Ob sie in den letzten dreissig Jahren tatsächlich eingehalten wurde, ist eine der Fragen, die bisher niemand beantwortet hat.

Das System ist das Problem

In ganz Spanien wiederholt sich dieses Muster. 2024 bestätigte das Tribunal Superior de Xustiza de Galicia die Verurteilung eines Einzelperson-Administrators aus Pontevedra: 175.263 Euro veruntreut, zwei Jahre und acht Monate Haft. Er hatte als Alleingesellschafter zweier Firmen das Geld der Eigentümergemeinschaft auf eigene Konten umgeleitet — zwischen 2018 und 2020, ohne dass es jemandem auffiel. Der Tribunal Supremo bestätigte 2024 in einem weiteren Fall aus Valladolid eine Verurteilung wegen Veruntreuung von über 42.000 Euro durch einen Administrator, der das Geld auf seine eigene Beratungsfirma umleitete.

Nicht weil diese Menschen schlechter waren als andere. Sondern weil das Modell — eine einzelne Person, allein verantwortlich, ohne interne Kontrolle — Missbrauch systemisch ermöglicht.

Jetzt eine andere Einzelperson an dieselbe Stelle zu setzen, löst das Problem nicht. Es reproduziert es.

Was eine Firma anders macht

Das Gesetz erlaubt beide Modelle. Art. 13.6 der Ley de Propiedad Horizontal (LPH) lässt ausdrücklich zu, dass eine natürliche Person oder eine juristische Person — also eine Firma — als Administrator bestellt wird. Die Statuten des C.C. Cita (Art. 36) sprechen von einer «Person ausserhalb der Gemeinschaft» («persona ajena a la Comunidad»), ohne zwischen natürlicher und juristischer Person zu unterscheiden. Die Entscheidung liegt bei der Eigentümerversammlung.

Der Unterschied ist nicht juristisch. Er ist strukturell:

Vertretung. Wenn eine Einzelperson krank wird, im Urlaub ist oder das Mandat niederlegt, steht die Verwaltung still. Eine Firma hat ein Team. Die Verwaltung läuft weiter.

Vier-Augen-Prinzip. Bei einer Einzelperson prüft niemand die Buchungen. Bei einer Firma gibt es interne Kontrollprozesse — Buchungen, Zahlungen und Kontoauszüge werden von mehreren Personen gesehen.

Schuldeneintreibung. Das C.C. Cita hat 1,9 Millionen Euro offene Schulden und hat 2025 genau 3.568 Euro für deren Eintreibung ausgegeben. Eine professionelle Verwaltungsfirma hat in der Regel ein integriertes Rechtsteam oder feste Kooperationen mit Kanzleien. Schuldeneintreibung ist keine Nebensache — bei dieser Schuldenhöhe ist sie die Hauptaufgabe.

Haftung. Art. 1902 des Código Civil verpflichtet jeden Administrator zur Wiedergutmachung bei schuldhaftem Handeln. Eine Einzelperson haftet mit ihrem persönlichen Vermögen — das bei 1,9 Millionen Euro Schadenpotential kaum ausreicht. Eine Firma hat eine Berufshaftpflichtversicherung mit deutlich höherer Deckungssumme.

Kündigung. Einen Firmenvertrag kann man sauber beenden — mit definierten Fristen, definierten Übergabeprozessen, Firma zu Firma. Eine Einzelperson abzulösen ist komplizierter, wie die Adhover-Erfahrung gerade zeigt. Die Statuten (Art. 37) erlauben zwar die Abberufung des Administrators jederzeit durch die Junta General — aber das Recht zur Abberufung nützt wenig, wenn die Übergabe dann blockiert wird.

Berufsaufsicht. Eine beim Colegio de Administradores de Fincas eingetragene Firma unterliegt deren Aufsicht. Bei Fehlverhalten kann das Colegio sanktionieren. Eine nicht-colegiierte Einzelperson hat keine berufsständische Kontrolle. Bezeichnend: Die eigenen Statuten des C.C. Cita (Art. 36) sehen vor, dass die Junta de Gobierno einen colegiierten Administrator zur Aufsicht bestellen kann, wenn der Präsident selbst als Administrator agiert. Die Statuten erkennen also das Kontrollproblem bei Einzelpersonen — sie bieten nur keine Lösung für den Fall, dass der Administrator ein Externer ist, der alleine arbeitet.

Was es kostet

Eine Einzelperson kostet typischerweise 400 bis 800 Euro pro Monat. Eine professionelle Verwaltungsfirma liegt bei 800 bis 1.500 Euro pro Monat.

Die maximale Differenz: 8.400 Euro pro Jahr. Das Jahresbudget des C.C. Cita lag zuletzt bei 879.536 Euro (Haushaltsjahr 2025). Die Differenz macht weniger als ein Prozent des Budgets aus.

Gleichzeitig stehen 1,9 Millionen Euro offene Schulden im Raum. Wenn eine Firma mit integriertem Rechtsteam nur zehn Prozent dieser Schulden eintreibt, übersteigt der Ertrag die Mehrkosten um das Zwanzigfache.

Das Preisargument gegen eine Firma ist bei einem Einkaufszentrum dieser Grösse nicht haltbar.

Ein juristischer Hinweis

Die Ley 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda) hat die Formulierung zur Person des Administrators verschärft und spricht von «persona física colegiada». Einige Juristen interpretieren das als Ausschluss von juristischen Personen (Firmen). Die herrschende Meinung und die Praxis — bestätigt durch die Audiencia Provincial de Asturias (Sentencia 17/2020) und die Position der meisten Colegios — ist: Eine Firma kann weiterhin als Administrator bestellt werden, solange der verantwortliche Verwalter innerhalb der Firma colegiiert ist. Das C.C. Cita ist zudem ein Einkaufszentrum, kein Wohngebäude — die Ley de Vivienda zielt primär auf Wohngemeinschaften.

Was die Eigentümer am 18. April tun können

Die Eigentümer sind nicht gezwungen, einen Einzelperson-Vorschlag anzunehmen — egal von wem er kommt. Sie können:

Gegen das Einzelperson-Modell stimmen. Nach der LPH reicht dafür grundsätzlich die einfache Mehrheit. Die Statuten des C.C. Cita (Art. 32) verweisen für Abstimmungen auf die LPH; bei Stimmengleichheit entscheidet die Stimme des Präsidenten.

Einen Gegenantrag stellen. Beauftragung einer professionellen Verwaltungsfirma statt einer Einzelperson — egal welcher Einzelperson.

Eine Frist setzen. Die Junta beauftragt den Präsidenten, innerhalb von 30 Tagen Angebote von drei bis vier qualifizierten Firmen einzuholen.

Kriterien festlegen. Die Firma muss beim Colegio eingetragen sein, Erfahrung mit Einkaufszentren nachweisen und unabhängig von der bisherigen Verwaltung und der aktuellen Junta sein.

Das ist kein Affront gegen den Präsidenten. Das ist die Standardvorgehensweise, die das Colegio de Administradores de Fincas empfiehlt.

Wie die Eigentümer eine Firma finden

Das Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Las Palmas (caflaspalmas.es) führt ein öffentliches Verzeichnis aller colegiierten Verwalter — Einzelpersonen und Firmen. Die Eigentümer können dort gezielt nach Firmen suchen.

Worauf sie achten sollten:

Colegiierung. Die Firma muss beim Colegio eingetragen sein — das garantiert Berufsaufsicht und Mindeststandards.

Erfahrung mit Einkaufszentren. Die meisten Verwaltungsfirmen betreuen Wohnhäuser. Ein Einkaufszentrum mit über 100 Eigentümern und 1,9 Millionen Schulden braucht nachweisbare Erfahrung mit komplexen Gemeinschaften.

Unabhängigkeit. Die Firma darf keine Verbindung zur bisherigen Verwaltung (Adhover) oder zur aktuellen Junta haben. Das ist die wichtigste Voraussetzung für einen echten Neuanfang.

Integriertes Rechtsteam. Bei 1,9 Millionen offenen Schulden ist Schuldeneintreibung keine Nebensache. Die Firma sollte entweder ein eigenes Rechtsteam haben oder nachweisbare Kooperationen mit Kanzleien.

Eigentümer-Portal. Transparenz heisst: Jeder Eigentümer kann jederzeit Kontoauszüge, Rechnungen und Protokolle einsehen. Eine moderne Firma bietet das digital an.

Die Frage am Freitag

Das C.C. Cita hat dreissig Jahre lang eine Einzelperson verwalten lassen. Das Ergebnis, dokumentiert bis Ende März 2026: gesperrte Konten, verschwundene Computer, 1,9 Millionen Schulden, fehlende Rechenschaft.

Am 18. April haben die Eigentümer die Wahl, dieses Modell zu beenden. Nicht durch die Wahl einer anderen Einzelperson — egal welcher — sondern durch den Wechsel zu einer Struktur, die kontrollierbar, transparent und belastbar ist.

Knapp 880.000 Euro Jahresbudget. 1,9 Millionen Schulden. Über 100 Eigentümer. Das ist kein Auftrag für eine Person. Das ist ein Auftrag für ein professionelles Team.