Wer auf den Kanaren eine Wohnung besitzt und woanders lebt, hat 2026 vier neue Probleme — und ein verstecktes Geschenk

Die Spielregeln in einem Absatz

Du wohnst in Deutschland und hast eine Wohnung in Las Palmas. Damit musst du jährlich Modelo 210 abgeben. Drei Varianten: Vermietest du, zahlst du 19 Prozent auf den Gewinn (EU) oder 24 Prozent auf die Bruttomiete (Schweiz, UK, USA). Steht die Wohnung leer oder nutzt du sie selbst, zahlst du trotzdem — auf ein fiktives Einkommen von 1,1 bis 2 Prozent vom Katasterwert. Verkaufst du, wird der Gewinn besteuert, und der Käufer behält schon mal 3 Prozent ein. So weit, so spanisch. Jetzt zu dem, was 2026 neu ist.

Änderung 1: Welche Registernummer Airbnb verlangt

Bis Mai 2026 galt: Jede online vermietete Ferienwohnung brauchte eine NRA-Nummer aus dem staatlichen Mietregister, beantragt beim Colegio de Registradores. Diese Pflicht besteht nicht mehr. Der Oberste Gerichtshof hat die Artikel 5, 8, 9 und 10 des Real Decreto 1312/2024 — die Pflichten des Vermieters, das Register selbst, das Eintragungsverfahren und die Prüfung der Nummer — vollständig für nichtig erklärt.

Eine Registernummer gehört trotzdem in jedes Inserat: Dazu sind die Plattformen seit dem 20. Mai 2026 durch die Verordnung (EU) 2024/1028 verpflichtet. Maßgeblich ist jetzt aber die kanarische Nummer aus dem Registro General Turístico, die der Cabildo nach Artikel 8.6 des kanarischen Gesetzes 6/2025 mit der Eintragung vergibt.

Die kanarische Vv-Lizenz und diese Nummer sind damit dasselbe Verfahren, nicht zwei. Anders als hier ursprünglich berichtet, betraf das Urteil genau dieses staatliche Register: Die NRA ist nicht unberührt geblieben, sondern weggefallen.

Änderung 2: Der Jahresbericht ist weggefallen

Hier stand ursprünglich, dass NRA-Inhaber jährlich eine Tätigkeitsmeldung an das Grundbuchamt abgeben müssen, erstmals zwischen dem 1. Februar und dem 2. März. Diese Pflicht gibt es nicht mehr. Sie stand in Artikel 10 Absatz 4 des Real Decreto 1312/2024, und Artikel 10 ist durch die Urteile des Obersten Gerichtshofs vom 19. und 21. Mai sowie vom 1. Juni 2026 vollständig nichtig.

Was einen Eigentümer auf den Kanaren bindet, ist die kanarische Seite: die declaración responsable beim Cabildo insular und die Eintragung im Registro General Turístico. Wer eine Rechnung für einen „jährlichen NRUA-Bericht" oder eine „Erneuerung" der Nummer bekommt, sollte nach der Vorschrift fragen, auf die sie sich stützt. Die Einzelheiten stehen in unserem Beitrag zum nichtigen Ferienvermietungs-Register.

Änderung 3: Das versteckte Geschenk — bis zu vier Jahre Geld zurück

Jetzt der Teil, der für viele Leser interessant wird, ohne dass sie es ahnen.

Hast du einen britischen Pass? Eine schweizerische Aufenthaltsbewilligung? Amerikanische Steuernummer? Dann hast du in den letzten Jahren wahrscheinlich zu viel gezahlt.

So sah es bisher aus: EU-Bürger durften Kosten abziehen — Hypothekenzinsen, Hausverwaltung, Reparaturen, Versicherung. Wer von ausserhalb kam (Briten nach Brexit, Schweizer, US-Amerikaner, Kanadier), zahlte 24 Prozent auf die Brutto-Miete. Keine Abzüge.

Rechnung: Eine Britin mit 12.000 € Jahresmiete und 5.000 € Kosten zahlt 24 Prozent auf 12.000 € = 2.880 €. Eine deutsche Nachbarin mit identischen Zahlen zahlt 19 Prozent auf 7.000 € = 1.330 €. Mehr als doppelt soviel — für dieselbe Wohnung, denselben Mieter.

Im Juli 2025 hat die Audiencia Nacional entschieden: das ist Diskriminierung. Das Oberste Gericht bestätigt voraussichtlich 2026. Wer betroffen ist, kann vier Jahre rückwirkend Steuern zurückfordern. Bei der oben genannten Britin wären das rund 6.200 €.

Aber: Die Frist verjährt. Wer das Steuerjahr 2022 nicht bis Ende 2026 reklamiert, verliert es unwiderruflich. Lösung: eine «vorsorgliche Rückforderung» einreichen. Kostet beim Steuerberater 80–200 €. Reine Versicherungssache.

Änderung 4: Brüssel knöpft sich die «renta imputada» vor

Das hier betrifft alle — auch EU-Bürger.

Du erinnerst dich an die fiktive Einkommenssteuer auf leerstehende Wohnungen? 1,1 bis 2 Prozent vom Katasterwert, jährlich, auch wenn niemand drin wohnt. Spanier zahlen das nur für Zweitwohnungen, nicht für ihre Hauptwohnung. Du als Nicht-Resident zahlst sie auf alles — weil du per Definition keine spanische Hauptwohnung hast.

Die EU-Kommission findet das diskriminierend und hat ein Verfahren eröffnet. Entscheidung 2026 oder 2027.

Wenn Spanien verliert: Wer seine Kanaren-Wohnung als faktische Hauptwohnung nutzt — zum Beispiel der Hamburger Rentner, der sechs bis acht Monate im Jahr in Telde lebt, ohne den Resident-Status zu beantragen — könnte die renta imputada ab dann nicht mehr zahlen. Und auch hier rückwirkend zurückfordern.

Was Säumigkeit wirklich kostet

Falls du jetzt denkst «im Ausland kriegt mich keiner» — das stimmt 2026 nicht mehr.

Erste Stufe: Frist verpasst, 20 Prozent Aufschlag. Bezahlst du vor der offiziellen Mahnung, sind es noch 10.

Zweite Stufe: Pfändung des spanischen Bankkontos. Die Agencia Tributaria hat automatischen Zugriff auf Santander, CaixaBank und Co. Konto eingefroren, Geld weg.

Dritte Stufe (bei IBI-Rückständen): Die Gemeinde kann die Wohnung selbst pfänden und versteigern. Über EU-Amtshilfe hat der spanische Fiskus ausserdem Zugriff auf Konten in Deutschland, Österreich und Italien.

Konkret: Was du jetzt tun solltest

Wenn deine Wohnung leer steht: Modelo 210 für 2025 läuft das ganze Jahr 2026 als Frist. Online-Plattform oder Steuerberater, 80–200 € einmalig. Lastschrift einrichten, dann vergisst du es nie wieder.

Wenn du über Airbnb vermietest: Kanarische Registernummer im Inserat? Wenn nein: die Eintragung beim Cabildo prüfen. Eine staatliche NRA und die jährliche Tätigkeitsmeldung brauchst du nicht mehr. Falls Mogán: die 15-Cent-Tourismussteuer einziehen, sonst Bussgeld.

Wenn du aus UK, Schweiz, USA, Kanada kommst: Vorsorgliche Rückforderung für 2022 jetzt einreichen, sonst verjährt sie Ende 2026. Belege sammeln: Hypothek, Verwaltung, Reparatur, Versicherung der letzten vier Jahre. Bei Erfolg sind hunderte bis tausende Euro drin.

Egal welche Konstellation: Steuervertreter in Spanien benennen, wenn du nicht hier wohnst. Sonst gehen alle Bescheide an deine Wohnungsadresse — die du nicht regelmässig leerst. Bis die Pfändung kommt, hast du nichts mitgekriegt. 150–300 € pro Jahr, deutlich weniger als ein einziger 20-Prozent-Zuschlag.

Nachtrag: Seit Juni haben sich die Fristen verschoben

Nach dem Erscheinen dieses Textes hat das Finanzministerium die Einreichungsfristen des Modelo 210 geändert. Grundlage ist die Orden HAC/623/2026 vom 12. Juni, veröffentlicht im BOE Nr. 152 vom 23. Juni 2026 und in Kraft seit dem Tag darauf.

Für die Nutzungswertbesteuerung selbstgenutzter oder leerstehender Wohnungen — Einkunftsart 02, die Erklärung, die praktisch jeden nicht ansässigen Eigentümer betrifft — gilt jetzt ein Fenster „del 1 de abril al 31 de diciembre del año natural siguiente a la fecha de devengo", also vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres. Der Start rückt damit vom 1. Januar auf den 1. April. Nur wer per Lastschrift zahlt, muss früher fertig sein: In diesem Fall endet das Fenster am 23. Dezember.

Bei Mieteinnahmen — Einkunftsarten 01 und 35 — gilt für die Erklärung mit Zahllast ein Fenster von „los veinte primeros días naturales del mes de abril del año siguiente al de devengo", also den ersten zwanzig Kalendertagen im April des Folgejahres — und zwar ausdrücklich „tanto para declarar de forma separada como agrupada", einzeln wie zusammengefasst. Das Fenster vom 1. bis 15. April gilt nur für die Zahlung per Lastschrift.

Zum zeitlichen Anwendungsbereich ist die Verordnung präziser, als es die Zusammenfassungen in der Fachpresse nahelegen: Die Änderungen am Modelo 210 greifen für Erklärungen ab dem 1. Januar 2027 und damit erstmals für das Steuerjahr 2026. Wer noch für 2025 einreicht, richtet sich nach dem alten Kalender.

Eine Randnotiz für Verkäufer: Die Einkunftsart 28, der Veräußerungsgewinn beim Immobilienverkauf, ist vom Lastschriftverfahren ausdrücklich ausgenommen.

Zwei Kalender, nicht einer. Die engeren Fenster — 1. bis 15. April bei Mieteinnahmen, Schluss am 23. Dezember bei der Nutzungswertbesteuerung — gelten ausschließlich für die Zahlung per Lastschrift. Wer selbst überweist, hat die vollen Fristen. In beiden Fällen fällt der Januar als Einreichmonat weg: Vor dem 1. April nimmt die Agencia Tributaria die Erklärung nicht mehr an.

Häufige Fragen

Wer muss das Modelo 210 abgeben?

Jeder Nicht-Resident, der eine Immobilie auf den Kanaren oder im übrigen Spanien besitzt — auch wenn die Wohnung das ganze Jahr leer stand. Die Erklärung ist eine jährliche Pflicht.

Brauche ich die staatliche NRA-Nummer noch?

Nein. Die Artikel des Real Decreto 1312/2024, die sie anordneten, sind nichtig. Ins Inserat gehört die Nummer aus dem kanarischen Registro General Turístico, die der Cabildo mit der Eintragung vergibt.

Kann ich als Brite, Schweizer oder US-Amerikaner zu viel gezahlte Steuern zurückfordern?

Wahrscheinlich ja. Nicht-EU-Eigentümer zahlten 24 Prozent auf die Bruttomiete ohne Kostenabzug. Die Audiencia Nacional hat das im Juli 2025 als Diskriminierung eingestuft. Betroffene können vier Jahre rückwirkend reklamieren — das Steuerjahr 2022 verjährt aber Ende 2026.

Was passiert, wenn ich das Modelo 210 nicht abgebe?

Zuerst 20 Prozent Zuschlag (10 Prozent bei Zahlung vor der Mahnung), dann die Pfändung des spanischen Bankkontos. Bei IBI-Rückständen kann die Gemeinde die Wohnung selbst versteigern. Über EU-Amtshilfe erreicht der spanische Fiskus auch Konten in Deutschland, Österreich und Italien.

Muss ich die jährliche Tätigkeitsmeldung noch abgeben?

Nein. Sie stand in Artikel 10 Absatz 4 des Real Decreto 1312/2024, und der Oberste Gerichtshof hat Artikel 10 im Mai und Juni 2026 vollständig für nichtig erklärt.

Kann ich die Nutzungswertbesteuerung für 2026 im Januar 2027 einreichen?

Nein. Nach der Orden HAC/623/2026 beginnt das Fenster für die Einkunftsart 02 erst am 1. April des Folgejahres und läuft bis zum 31. Dezember; bei Zahlung per Lastschrift endet es am 23. Dezember. Für das Steuerjahr 2025 gilt noch der alte Kalender.