Das Wichtigste in Kürze

Kanaren: 3.667 Immobilienkäufe durch Ausländer im 2. Halbjahr 2025 (−10,8 %)
Spanien gesamt: 66.629 Transaktionen (−4,4 %)
Preis: 2.801 €/m² auf den Kanaren (+9 %)
Nicht-Residenten: −15,1 % landesweit
Residenten: +3,3 % — machen auf den Kanaren 62,8 % der Ausländerkäufe aus
Tendenz: Madrid plant Kaufbeschränkungen für Nicht-Residenten

Die Zahlen: Kanaren fallen stärker als ganz Spanien

Im zweiten Halbjahr 2025 haben Ausländer auf den Kanaren 3.667 Immobilien gekauft. Das sind 10,8 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Spanien insgesamt verzeichnete 66.629 Transaktionen durch Ausländer — ein Minus von 4,4 Prozent. Die Kanaren fallen also deutlich stärker als der Landesschnitt.

Das ist kein Einmaleffekt. Schon im zweiten Halbjahr 2024 waren die Kanaren die einzige Autonome Gemeinschaft Spaniens mit rückläufigen Ausländerkäufen — damals minus 3,9 Prozent. Jetzt hat sich der Trend fast verdreifacht.

Das Paradox: Weniger Käufer, höhere Preise

Wer erwartet, dass sinkende Nachfrage zu sinkenden Preisen führt, wird auf den Kanaren enttäuscht. Der Quadratmeterpreis stieg im gleichen Zeitraum um 9 Prozent auf 2.801 Euro. Das liegt daran, dass das Angebot noch stärker schrumpft als die Nachfrage. Neubauten sind rar, Genehmigungsverfahren dauern Jahre, und viele Eigentümer halten ihre Objekte im boomenden Ferienvermietungsmarkt.

Hinzu kommt eine Verschiebung innerhalb der Käufergruppen: Während Nicht-Residenten — also Ausländer ohne Wohnsitz in Spanien — landesweit 15,1 Prozent weniger kaufen, steigen die Käufe durch Residenten (Ausländer mit Wohnsitz) um 3,3 Prozent. Auf den Kanaren machen Residenten mittlerweile 62,8 Prozent aller Ausländerkäufe aus. Der Tourist, der sich eine Ferienwohnung kauft, wird seltener. Der Expat, der schon hier lebt, kauft häufiger.

Kanaren im spanischen Vergleich

Mit 27,2 Prozent Ausländeranteil an allen Wohnungskäufen liegen die Kanaren landesweit auf Platz 3 — hinter den Balearen (32,6 %) und Valencia (28,9 %). Die Provinz Santa Cruz de Tenerife kommt sogar auf 33,1 Prozent und ist damit der Bezirk mit dem zweithöchsten Ausländeranteil in ganz Spanien, nur hinter Alicante mit 43,8 Prozent.

Historisch betrachtet gingen zwischen 2007 und 2025 rund 36 Prozent aller Wohnungsverkäufe auf den Kanaren an ausländische Käufer. Die Inseln sind seit Jahrzehnten einer der internationalsten Immobilienmärkte Spaniens.

Wer kauft auf den Kanaren?

→ Briten: 7,8 % aller Ausländerkäufe
→ Marokkaner: 7,7 %
→ Italiener: 6,6 %
→ Deutsche: 6,5 %

Der Staat plant Beschränkungen

Madrid hat angekündigt, die kanarische Regionalregierung bei der Einschränkung von Immobilienkäufen durch Nicht-Residenten zu unterstützen. Konkrete Gesetzesentwürfe liegen noch nicht vor, aber die politische Richtung ist klar: Die Balearen haben ähnliche Maßnahmen bereits diskutiert, und auf den Kanaren ist der Druck durch die Wohnungskrise besonders hoch.

Für Nicht-Residenten, die noch kaufen wollen, könnte sich das Zeitfenster verengen. Für Eigentümer, die bereits Immobilien halten, bedeutet die Kombination aus steigenden Preisen und potenziellen Kaufbeschränkungen tendenziell eine Wertstabilisierung — weniger Transaktionen, aber höhere Preise pro Quadratmeter.

Was das für Eigentümer und Expats bedeutet

Der Markt sortiert sich um. Wer als Nicht-Resident auf den Kanaren kaufen will, sieht sich steigenden Preisen und einer unsicheren Regulierungslage gegenüber. Wer bereits hier lebt und kauft, profitiert von der Residentenquote, die weiter steigt. Und wer eine Immobilie hält, sieht seinen Besitz an Wert gewinnen — selbst bei sinkender Gesamtnachfrage.

Die Kanaren bleiben einer der aktivsten Immobilienmärkte Spaniens. Aber das Profil der Käufer verändert sich: weniger Urlauber, mehr Einwohner. Weniger Impulskäufe, mehr langfristige Investitionen. Das ist keine Krise — aber eine Verschiebung, die man verstehen sollte.

Quellen: Consejo General del Notariado (April 2026), Canarias7, BrainsRE, elDiario.es Canarias, RTVC, Registradores Anuario 2024.