C.C. Cita: Warum sich der Konflikt mit dem neuen Präsidium zuspitzt

Acht Wochen statt zehn Tagen

Eine Frage drängt sich auf, bevor man die Aufnahme hört: Warum kam dieses Protokoll erst am 29. April — 53 Tage nach der Versammlung? Art. 19.3 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (BOE) sieht vor, dass eine Acta «am Ende der Sitzung oder innerhalb der folgenden zehn natürlichen Tage» abgeschlossen wird. Im vorliegenden Fall verstrich mehr als das Fünffache dieser Frist.

Mit jeder Woche, die zwischen Sitzung und Unterzeichnung vergeht, schwindet das, was Eigentümer aus dem Saal mitnehmen — die Erinnerung. Was im Wortlaut blieb, war ein Entwurf, der das Abstimmungsergebnis von Anfang an falsch wiedergab.

«Sechsundzwanzig dagegen. Nicht genehmigt.»

Der zweite Punkt der Tagesordnung der ordentlichen Versammlung vom 7. März 2026 war die Genehmigung der Bilanz 2025. Nach einer Stunde Debatte wurde abgestimmt. Das Ergebnis wurde im Saal von der Person verlesen, die in der Funktion als Protokollführer der Sitzung handelte.

Seine Aussage, in Sekunde 141 der Aufnahme festgehalten, lautet wörtlich:

«Also, es wird verstanden, dass die Konten nicht als genehmigt gelten. Äh, nicht genehmigt, da es sechsundzwanzig Gegenstimmen gibt, gegen zweiundzwanzig dafür und zwei Enthaltungen, was 12,77 Prozent dafür und 18,91 Prozent dagegen entspricht.» — Protokollführer im Saal, Versammlung CC Cita, 7.3.2026

Eine anwesende Eigentümerin fügte, für den Saal hörbar, die rechnerische Schlussfolgerung an:

«Neunzehn Prozent dagegen und zwölf dafür — neunzehn ist mehr als zwölf, das ist klar.»

18,906 % > 12,77 %. Gemäss Art. 17 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) reicht das. Die Bilanz war abgelehnt.

Was das unterzeichnete Protokoll sagt: «mehrheitlich genehmigt»

Das offizielle Protokoll derselben Versammlung erreichte die Eigentümer am 29. April 2026 — acht Wochen nach der Sitzung. Die Formulierung zu Punkt 2 lautet:

«Die Bilanz zum 31.12.2025 wird mehrheitlich von den Anwesenden und Vertretenen genehmigt.»

Zwei unabhängige Quellen — der Protokollführer im Saal und der anwesende Anwalt — bestätigen das gleiche Ergebnis. Der von drei Personen unterzeichnete Wortlaut des Punktes 2 behauptet das Gegenteil.

Der Entwurf vom 25. März enthielt den Fehler bereits

Am 25. März 2026 versandte José Hernández Pérez, scheidender Verwalter, einen ersten Protokollentwurf. Die PDF-Metadaten identifizieren ihn als Autor. Dieser Entwurf enthielt bereits die Formulierung «Die Bilanz zum 31.12.2025 wird genehmigt».

Am gleichen 25. März wurde der Fehler vom amtierenden Sekretär schriftlich gemeldet. Am 26. März bestätigte ein anwesender Anwalt schriftlich das tatsächliche Ergebnis: 26 Gegenstimmen, Bilanz nicht genehmigt.

Hernández Pérez korrigierte das Dokument nicht. Die Endfassung des Protokolls ist im Punkt 2 wortgleich mit dem Entwurf.

Drei Unterschriften, eine fehlt

Das Protokoll trägt drei Unterschriften: José Antonio Matos Pérez (scheidender Präsident), William Enrique Reyes (neuer Präsident) und Jeswani (neuer Vizepräsident). Art. 19.3 LPH verlangt zusätzlich die Unterschrift des Sekretärs. Die Unterschrift des amtierenden Sekretärs — im Dokument selbst namentlich genannt — fehlt.

Die fehlende Unterschrift entzieht dem Protokoll eines der beiden Formerfordernisse von Art. 19.3 LPH. Die Anfechtung gemäss Art. 18 LPH bleibt davon unabhängig möglich; die ordentliche Frist endet am 7. Juni 2026.

Was das für die Beschlüsse vom 18. April bedeutet

Sechs Wochen nach der Versammlung vom 7. März, am 18. April 2026, fand eine ausserordentliche Junta de Propietarios (Eigentümerversammlung) statt, in der ein neues Präsidium gewählt wurde (Stimmrechte). Beschlossen wurden unter anderem das Budget 2026, neue Bankvollmachten und ein Vertretungsmandat (Junta-Beschlüsse). Diese Beschlüsse wurden auf der Annahme gefasst, dass die Bilanz 2025 als genehmigt galt.

Belegt das Audio der Sitzung vom 7. März, dass diese Genehmigung nie zustande kam, dann fehlt den am 18. April gefassten Beschlüssen die rechnerische Voraussetzung. Ein Budget 2026 setzt eine genehmigte Bilanz 2025 voraus. Eine Bankvollmacht, die auf einem nicht genehmigten Vorjahresabschluss aufgebaut wird, steht auf demselben Boden.

Hinzu kommt ein zweiter Befund. Am 18. April lag das Protokoll der Sitzung vom 7. März noch nicht unterzeichnet vor — die Unterzeichnung erfolgte erst 10 Tage später, am 29. April 2026. Damit wurden am 18. April Beschlüsse auf der Grundlage einer Bilanz gefasst, deren Genehmigung zu diesem Zeitpunkt formell nicht festgestellt war.

Art. 18 LPH eröffnet auch für die Beschlüsse vom 18. April eine eigene Anfechtungsfrist. Sie beträgt drei Monate ab Beschlussfassung, läuft also bis zum 18. Juli 2026. Bei Verstoss gegen Gesetz oder Statut verlängert sich die Frist auf ein Jahr — bis zum 18. April 2027.

Ob die Beschlüsse vom 18. April dem standhalten, ist eine Frage, die Eigentümerinnen und Eigentümer prüfen lassen können. Das Protokoll der Versammlung vom 7. März und die Audiodokumentation der Abstimmung sind dafür der Ausgangspunkt.