1.900.000 €: Gesamtschulden säumiger Eigentümer

3.568 €: Ausgaben für Anwälte in 2025

Wie viel wurde im gesamten Jahr 2025 investiert, um dieses Geld zurückzuholen? Laut den offiziellen Büchern der Gemeinschaft: genau 3.568 € für Anwalts- und Gerichtskosten.

Das genehmigte Budget für Rechtskosten betrug 18.500 €. Das heißt: es standen fast 15.000 € zur Verfügung, um Mahnverfahren einzuleiten. Das Geld war da. Es war von der Junta genehmigt. Aber es wurde nicht verwendet.

1,9 Millionen Euro nicht eingetrieben. 18.500 € für Anwälte budgetiert. 3.568 € ausgegeben. Die Differenz ist kein Rechenfehler — es ist eine Entscheidung. Oder ein bewusstes Unterlassen.

Wie viel sind 1,9 Millionen Euro?

Um diese Zahl einzuordnen: Das Gesamtbudget der Gemeinschaft für 2025 betrug 705.974 €. Die aufgelaufenen Schulden der Säumigen entsprechen mehr als 2,5 Jahresbudgets.

Anders gesagt: Wenn man diese Schulden eintreiben würde, könnte die Gemeinschaft über zweieinhalb Jahre lang betrieben werden, ohne einen einzigen Cent an Beiträgen von irgendeinem Eigentümer zu erheben.

Oder aus Sicht der zahlenden Eigentümer: Während die Säumigen fast 2 Millionen schulden, sehen die pünktlich zahlenden Eigentümer zu, wie das Center verfällt, die Dienstleistungen sich nicht verbessern, und die Beiträge Jahr für Jahr steigen.

Budget vs. Realität 2025

Gesamtschulden säumiger Eigentümer: 1.900.000 €

Gesamtbudget 2025: 705.974 €

Genehmigtes Anwaltsbudget: 18.500 €

Tatsächlich für Anwälte ausgegeben: 3.568 €

Der rote Balken unten ist fast unsichtbar. Das ist genau der Aufwand, den die Gemeinschaft betrieben hat, um 1,9 Millionen Euro zurückzuholen.

Das Mahnverfahren: schnell, günstig, und genau dafür geschaffen

Das spanische Recht bietet ein Instrument, das speziell für Eigentümergemeinschaften geschaffen wurde, um Schulden einzutreiben: das Mahnverfahren (procedimiento monitorio), geregelt in Artikel 21 des Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal) und den Artikeln 812 bis 818 der Zivilprozessordnung.

Wie funktioniert es? Es ist einfach:

Schritt 1. Die Junta genehmigt die Schuldenfeststellung des Säumigen und autorisiert das gerichtliche Vorgehen.

Schritt 2. Der Säumige wird per Burofax benachrichtigt. Kosten: ca. 25–40 €.

Schritt 3. Die Klage wird beim Gericht eingereicht. Bei Schulden unter 2.000 € ist weder ein Anwalt noch ein Prozessvertreter erforderlich.

Schritt 4. Das Gericht fordert den Säumigen auf: 20 Tage Zeit zum Zahlen oder Widerspruch einzulegen.

Schritt 5. Zahlt er nicht und widerspricht nicht, ergeht ein Vollstreckungsbescheid: Bankkonten, Gehälter und sogar die Immobilie selbst können gepfändet werden.

Und es gibt noch mehr. Das Gesetz 10/2022 hat die Instrumente gegen Zahlungsausfall verschärft: Gemeinschaften können jetzt Zinsen über dem gesetzlichen Zinssatz erheben und die vorübergehende Nutzung von Dienstleistungen und Einrichtungen für Säumige sperren. Rechtliche Werkzeuge, die existieren und die im C.C. Cita nicht genutzt werden.

Wichtiger rechtlicher Hinweis

Gemeinschaftsschulden haben gesetzlichen Vorrang vor Hypotheken. Das bedeutet: Wird ein Pfändungsverfahren eingeleitet, wird die Gemeinschaft vor der Bank bezahlt. Es ist eine der stärksten Garantien im spanischen Recht.

Außerdem beträgt die Verjährungsfrist 5 Jahre (Art. 1964.2 Código Civil). Das bedeutet: Jedes Jahr, in dem nicht gehandelt wird, verliert die Gemeinschaft endgültig das Recht, die ältesten Beiträge einzufordern. Bei Schulden, die sich seit Jahren anhäufen, könnte ein Teil dieses Geldes bereits unwiederbringlich verloren sein.

Was macht eine gut verwaltete Gemeinschaft?

In einer Eigentümergemeinschaft mit professioneller Verwaltung folgt der Prozess zur Schuldeneintreibung einem klaren und bekannten Protokoll:

Erster Monat des Zahlungsverzugs: Zahlungserinnerung an den Eigentümer. Zweiter Monat: Telefonischer Kontakt durch den Verwalter, um eine Zahlungsvereinbarung zu finden. Dritter Monat: Formelle Mahnung per Burofax. Vierter Monat: Die Junta genehmigt das gerichtliche Vorgehen und das Mahnverfahren wird eingeleitet.

Vom ersten Zahlungsverzug bis zur gerichtlichen Klage: maximal vier Monate. Und wenn der Säumige keinen Widerspruch einlegt, kann die Pfändung innerhalb von Wochen vollstreckt werden.

Was passiert im C.C. Cita? Eigentümer, die über 100.000 € schulden. Einige über 200.000 €. Einer, der über 307.000 € schuldet. Schulden, die sich seit Jahren anhäufen. Und Anwaltskosten von 3.568 € in einem ganzen Jahr.

Laut der Spanischen Anwaltskammer steht Gemeinschaften sogar ein zusätzliches Werkzeug zur Verfügung: die Eintragung des Schuldners im Registro de Impagados Judiciales (RIJ), das mit Finanzinstituten wie INFORMA D&B und EXPERIAN verbunden ist. Ein im RIJ eingetragener Schuldner sieht seine Kreditwürdigkeit und Finanzierungsmöglichkeiten beeinträchtigt. Ein mächtiger Anreiz zu zahlen. Im C.C. Cita wurde dies offenbar nie genutzt.

Das spanische Recht bietet schnelle und wirksame Werkzeuge zur Eintreibung von Gemeinschaftsschulden. Es erlaubt die Pfändung der Immobilie des Schuldners. Es erlaubt die Eintragung in Schuldnerverzeichnisse. Es hat sogar Vorrang vor Hypotheken. Im C.C. Cita werden diese Werkzeuge bei 1,9 Millionen Euro offener Schulden nicht eingesetzt.

Wer zahlt, wenn die Säumigen nicht zahlen?

Die Antwort ist einfach: Du. Jeder Euro, der nicht von einem Säumigen eingetrieben wird, ist ein Euro weniger in der Gemeinschaftskasse. Und wenn Geld fehlt, werden Leistungen gekürzt, Instandhaltung aufgeschoben, und am Ende steigen die Beiträge.

Das Ergebnis 2025 bestätigt es: Die Gemeinschaft schloss das Jahr mit einem Verlust von 173.730 € ab. Nicht weil das Budget unzureichend war, sondern weil nicht eingetrieben wurde, was einzutreiben war.

Und es gibt ein Risiko, das wenige kennen: die Verjährung. Wenn die Gemeinschaft eine Schuld nicht innerhalb von 5 Jahren einfordert, verliert sie endgültig das Recht, sie einzutreiben. Bei Schulden, die sich seit Jahren anhäufen, ohne dass jemand handelt, ist es möglich, dass die Gemeinschaft bereits unwiederbringlich einen Teil dieses Geldes verloren hat.

Jeder Tag ohne gerichtliches Handeln ist ein Tag näher daran, dass diese Schulden zu für immer verlorenem Geld werden.

Fragen für die Junta am 7. März

1. Warum wurden nur 3.568 € für Anwälte ausgegeben, wenn das genehmigte Budget 18.500 € betrug?

2. Gegen wie viele Säumige wurde 2025 ein Mahnverfahren eingeleitet?

3. Wie viele Forderungen sind verjährt, weil sie nicht rechtzeitig eingefordert wurden?

4. Wer hat entschieden, die verbleibenden 14.932 € des Anwaltsbudgets nicht zu nutzen?

5. Gibt es ein Protokoll zur Schuldeneintreibung in dieser Gemeinschaft? Wenn ja, wird es eingehalten?

6. Wurde erwogen, Säumige im Registro de Impagados Judiciales eintragen zu lassen, wie es die Spanische Anwaltskammer empfiehlt?

Deine Stimme zählt am Samstag

Punkt 4 der Tagesordnung der Junta am 7. März behandelt speziell die Information über die Eintreibung von Schulden säumiger Eigentümer. Es ist dein Recht, Fragen zu stellen. Es ist dein Recht, konkrete Antworten zu verlangen. Es ist dein Recht, gegen eine Verwaltung zu stimmen, die deine Investition nicht schützt.

Wenn du nicht teilnehmen kannst, delegiere deine Stimme. Laut Artikel 26 der Statuten kannst du das sogar per WhatsApp tun. Wichtig ist, dass deine Stimme gehört wird.

Lass nicht andere für dich entscheiden.