Zwei Uhrzeiten, zwei verschiedene Spiele
Auf der Einladung zur Junta am 18. April steht:
Erste Einberufung: 9:30 Uhr
Damit diese Versammlung zählt, müsste mehr als die Hälfte aller Eigentümer da sein — und zusammen mehr als die Hälfte der Eigentumsanteile vertreten. Bei über 100+ Eigentümern, von denen viele in Deutschland, England, Skandinavien oder Italien leben, passiert das nie. Die erste Einberufung scheitert immer.
Zweite Einberufung: 10:00 Uhr
Dreissig Minuten später beginnt das eigentliche Spiel. Jetzt gibt es kein Quorum mehr. Egal ob 20 oder 80 Leute im Raum sitzen — die Versammlung zählt. Beschlüsse brauchen dann nur noch die Mehrheit derjenigen, die tatsächlich da sind: mehr als die Hälfte der anwesenden Köpfe, und gleichzeitig mehr als die Hälfte der anwesenden Eigentumsanteile.
So regelt es Art. 16.2 der Ley de Propiedad Horizontal. Das ist kein Fehler im Gesetz — es soll verhindern, dass Gemeinschaften gelähmt werden, nur weil Eigentümer nicht erscheinen. Aber es bedeutet auch: Wer da ist, entscheidet. Für alle.
Was am 7. März wirklich passiert ist
Am 7. März fand die letzte Versammlung statt. Hotel Catarina Playa. Zweite Einberufung. 10:00 Uhr.
Von über 100 Eigentümern war nicht einmal ein Drittel vertreten. Genau 34 Prozent der Eigentumsanteile. Zwei Drittel der Gemeinschaft war nicht dabei. Und trotzdem wurde an diesem Vormittag entschieden, wer Präsident wird, was mit den Bankkonten passiert, wer verklagt wird und ob der alte Verwalter bleibt.
Zwei Kandidaten traten für die Präsidentschaft an: William Enrique Reyes und Sonia Naranjo. 67 Stimmen wurden abgegeben, drei Eigentümer enthielten sich.
William bekam 40 Stimmen — das waren 22,3 Prozent der Gesamtanteile.
Sonia bekam 27 Stimmen — das waren 9,9 Prozent.
William gewann klar. Aber die eigentliche Geschichte liegt nicht im Ergebnis. Sie liegt in der Frage: Wie kommen 40 Stimmen zustande, wenn gar nicht 40 verschiedene Menschen im Raum sitzen?
Die Antwort heisst Vollmachten
Wer nicht persönlich zur Versammlung kommen kann, darf seine Stimme an jemand anderen übertragen — per Vollmacht. Das ist normal und legal. Aber es verändert alles.
William hatte 26 Vollmachten in der Tasche. 26 Eigentümer hatten ihm ihre Stimme übertragen. Zusammen mit den Anteilen dieser 26 Eigentümer kontrollierte William allein 16,1 Prozent der Gesamtanteile. Klingt wenig? In einem Raum, in dem insgesamt nur 34 Prozent vertreten waren, bedeutet das: Fast die Hälfte des gesamten Gewichts im Raum lag in den Händen eines einzigen Mannes. Genauer: 47,5 Prozent aller anwesenden Anteile. Bevor die Versammlung überhaupt angefangen hatte.
Dazu kam sein stärkstes Pfund: Seine eigene Firma Michaday S.L.U. — allein 6,15 Prozent der Gesamtanteile. Das ist mehr als Sonias gesamter Vollmachten-Block zusammen. Zusammen mit dem zweitgrössten Posten auf Williams Seite — Ramesh Jeswani mit 2,65 Prozent — kontrollierten diese zwei allein 8,8 Prozent. Von den 34 Prozent im Raum waren das über ein Viertel.
Neben den 26 Vollmachten stimmten 14 weitere Eigentümer eigenständig für William. Sie waren persönlich da oder hatten eigene Vertreter geschickt und entschieden sich dann für ihn. Darunter Violeta Gugoasa, die neben ihrer eigenen Stimme auch Show y Casino (1,43 %) und Tackur (0,92 %) mitbrachte.
Williams Block zusammengefasst:- 26 Vollmachten: 16,1 % der Gesamtanteile — 47,5 % der anwesenden Anteile
- 14 weitere eigenständige Stimmen: 6,2 % der Gesamtanteile
- Michaday allein: 6,15 % — der grösste Einzelposten aller Anwesenden
- Williams Anteil an den stimmberechtigten Anteilen insgesamt: 65,7 %
Sonias Block: Weniger Vollmachten, mehr Eigenständige
Sonias 27 Stimmen funktionierten anders. Gemäss unseren Informationen wurden «11 representados por Sonia Naranjo» verzeichnet — das schliesst Sonia selbst ein. Also: Sonia persönlich plus 10 Vollmachten. Zusammen kamen diese 11 auf nur 1,9 Prozent der Gesamtanteile. Verglichen mit Williams 16,1 Prozent aus seinen 26 Vollmachten ein gewaltiger Unterschied.
Aber Sonias Stärke lag woanders. 16 weitere Eigentümer stimmten für sie — und das waren keine Sonia-Vollmachten. Diese Menschen kamen selbst oder schickten eigene Vertreter und entschieden sich dann im Raum für Sonia. Das sind die Stimmen, die man nicht vorher in der Tasche hat. Die fallen erst am Tag der Versammlung.
Wer waren diese 16? Zum Beispiel José Matos Pérez, der gleich vier Eigentümer vertrat: Alvimat S.A. (1,50 % — einer der grössten Posten im Raum), Camilo Alvarez (0,70 %), Dora Cabrera und Anselmo Kassen. Oder Cristina B. y Marta B., die für Fund Grube (0,76 %) und Girdhari & Chhabria (1,19 %) abstimmten. Carmen Pinilla mit Pama e Hijos (0,99 %). Efrain Martin mit Martin Lemes e Hijos (0,81 %).
Sonias Block zusammengefasst:- 11 representados (Sonia + 10 Vollmachten): 1,9 % der Gesamtanteile
- 16 weitere eigenständige Stimmen: 8,0 % — mehr als Williams 6,2 % in dieser Kategorie
- Grösste Einzelposten: Alvimat (1,50 %), Girdhari (1,19 %), Pama (0,99 %), Martin Lemes (0,81 %)
- Sonias Anteil an den stimmberechtigten Anteilen insgesamt: 29,1 %
Der entscheidende Unterschied: William kontrollierte seine Stimmen schon vor der Versammlung — 26 Vollmachten, eingesammelt in den Tagen davor. Sonia war stärker abhängig davon, dass Leute tatsächlich erscheinen und sich vor Ort für sie entscheiden. Am 7. März reichte das nicht.
Warum das zur Falle wird
Das Gesetz verlangt für jeden Beschluss in zweiter Einberufung eine doppelte Mehrheit: Mehr als die Hälfte der Köpfe im Raum UND mehr als die Hälfte der Anteile im Raum. Das soll ein Gleichgewicht schaffen — ein einzelner Grosseigentümer soll nicht allein durchregieren können, aber eine Mehrheit von Kleineigentümern soll auch nicht die Grossen einfach überstimmen.
In der Theorie klingt das fair. In der Praxis — wenn zwei Drittel der Eigentümer nicht erscheinen — entsteht daraus ein System, in dem Vollmachten alles entscheiden.
Stell es dir so vor: Am 7. März sassen im Raum 34 Prozent der Gemeinschaft. William allein kontrollierte fast die Hälfte davon. Er brauchte nur ein paar der eigenständigen Stimmen, und die doppelte Mehrheit war gesichert. Das ist kein Betrug. Das ist Mathematik. Aber es bedeutet: Wer im Vorfeld die meisten Vollmachten sammelt, gewinnt — nicht unbedingt weil er die besseren Argumente hat, sondern weil die Mehrheit der Eigentümer nicht erscheint.
Das gleiche Prinzip funktioniert in beide Richtungen. Wenn Sonia am 18. April ihre eigenständigen Unterstützer besser mobilisiert — die Matos-Gruppe, Cristina B., Efrain Martin, Carmen Pinilla — und gleichzeitig neue Vollmachten sammelt, verschieben sich die Gewichte.
Was am Samstag auf dem Spiel steht
Punkt 3 der Tagesordnung: Wahl eines neuen Administrators und Schriftführers.
Der Administrator ist die Person — oder Firma — die das C.C. Cita im Alltag verwaltet. Finanzen, Verträge, Instandhaltung, Sicherheit, Schuldenmanagement. Bei einem Budget von knapp 880.000 Euro (Haushaltsjahr 2025, Entwurf, nicht genehmigt) und 1,9 Millionen Euro offener Schulden ist das keine Nebensache.
Es geht um verschwundene Computer der Verwaltung. Um Bankkonten, zu denen die Gemeinschaft keinen Zugang hatte. Um dreissig Jahre Verwaltung durch eine Einzelperson. Wer am Samstag gewählt wird, entscheidet darüber, ob diese Probleme aufgearbeitet werden — oder ob alles so weitergeht.
Drei Szenarien für den 18. April
Szenario 1: Alles bleibt wie am 7. März
Die gleichen Blöcke, die gleichen Vollmachten. William bringt seine 26, Sonia ihre 10. Die Eigenständigen verteilen sich ähnlich. Ergebnis: William gewinnt die doppelte Mehrheit und bestimmt den neuen Administrator.
Szenario 2: Sonia holt auf — aber es reicht nicht ganz
Am 7. März lag der Abstand bei den Köpfen bei 40 zu 27 — dreizehn Stimmen Vorsprung. Sonia müsste sieben Stimmen drehen oder neue mobilisieren, um bei den Köpfen vorne zu liegen: 34 zu 33.
Sieben Stimmen — das klingt nach wenig. Sieben Eigentümer, die beim letzten Mal nicht da waren und jetzt kommen. Oder sieben, die ihre Vollmacht anders vergeben. Unmöglich ist das nicht.
Aber selbst wenn Sonia die Köpfe-Mehrheit hätte, bliebe ein Problem: Williams Anteile. Michaday (6,15 %) und Ramesh Jeswani (2,65 %) allein sind 8,8 Prozent — am 7. März war das über ein Viertel aller anwesenden Anteile. Solange diese Anteile bei William liegen, kann Sonia mehr Köpfe haben und trotzdem keinen Beschluss durchbringen. Weil die doppelte Mehrheit fehlt.
Das Ergebnis: Blockade. Sonia hat die Köpfe, William hat die Anteile. Nichts wird beschlossen. Kein neuer Administrator wird gewählt. Für eine Gemeinschaft mit 1,9 Millionen Schulden bedeutet das: Die Probleme wachsen weiter.
Szenario 3: Sonia will nicht nur blockieren, sondern gewinnen
Dafür bräuchte sie beides — Köpfe und Anteile. Am 7. März hatte sie 29,1 Prozent der stimmberechtigten Anteile. Den Weg zur Mehrheit könnte sie nur über grosse Eigentümer schaffen, die beim letzten Mal nicht da waren oder die Seite wechseln. Eigentümer mit Anteilen, die Michadays Gewicht kompensieren.
Kann man Beschlüsse anfechten?
Ja. Art. 18 der Ley de Propiedad Horizontal gibt jedem Eigentümer das Recht, Beschlüsse vor Gericht anzufechten. Zum Beispiel wenn sie gegen Gesetz oder Statuten verstossen, wenn sie der Gemeinschaft schwer schaden, wenn sie einen einzelnen Eigentümer gravierend benachteiligen, oder wenn sie in betrügerischer Absicht gefasst wurden.
Aber es gibt eine Bedingung: Wer am Samstag da ist und gegen einen Beschluss stimmt, muss seinen Widerspruch ins Protokoll aufnehmen lassen. Ohne protokollierten Widerspruch kein Recht auf Anfechtung. Die Frist für Anwesende: drei Monate. Für Abwesende: dreissig Tage ab Zustellung des Protokolls.