Mietvertrag verstehen: Spanisches Mietrecht für Expats

Du hast eine Wohnung im Süden Gran Canarias gefunden — Glückwunsch. Jetzt kommt der Teil, der die meisten Expats kalt erwischt: der Mietvertrag. Spanisches Mietrecht ist nicht deutsches Mietrecht, nicht britisches und nicht italienisches. Wer unterschreibt ohne zu verstehen, riskiert Geld, Nerven und im schlimmsten Fall die Wohnung.

Die LAU: Dein wichtigstes Gesetz

Alle Wohnungsmietverträge in Spanien fallen unter die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) von 1994, zuletzt grundlegend geändert durch die Ley de Vivienda 2023 und den Real Decreto-ley 8/2026. Die LAU unterscheidet strikt zwischen Wohnungsmiete (vivienda habitual — maximaler Mieterschutz) und Saisonmiete (temporada — kaum Schutz). Als Expat der seinen Lebensmittelpunkt hierher verlegt, fällst du unter vivienda habitual. Das ist gut — denn das gibt dir deutlich mehr Rechte.

Vorsicht: Manche Vermieter versuchen, einen Vertrag als "temporal" zu deklarieren, obwohl du permanent dort wohnst. Wenn du nachweisen kannst, dass die Wohnung dein Hauptwohnsitz ist (Empadronamiento, NIE, Rechnungen), wird jedes Gericht den Vertrag als vivienda habitual behandeln — mit allen Schutzrechten.

Laufzeit: 5 Jahre Minimum sind dein Recht

Auch wenn der Vertrag "12 Monate" sagt: Du hast das Recht, ihn auf 5 Jahre zu verlängern (7 Jahre wenn der Vermieter eine Firma ist). Das steht in Artikel 9 der LAU und ist nicht verhandelbar. Nach den 5 Jahren verlängert sich der Vertrag automatisch um jeweils 1 Jahr für maximal 3 weitere Jahre — es sei denn, eine Seite kündigt rechtzeitig.

Der Vermieter muss dir 4 Monate vor Ablauf schriftlich mitteilen, dass er nicht verlängern will. Du als Mieter brauchst nur 2 Monate Vorlauf. Neu seit März 2026: Das RDL 8/2026 erlaubt Mietern in bestimmten Fällen eine zusätzliche Verlängerung um bis zu 2 Jahre über die regulären Fristen hinaus, wenn der Vertrag vor Ende 2027 ausläuft.

Die Kaution: Was du zahlen musst — und was nicht

Die Pflichtkaution (fianza) beträgt genau eine Monatsmiete. Der Vermieter muss sie bei der zuständigen Behörde hinterlegen — auf den Kanaren beim Gobierno de Canarias. Zusätzlich darf der Vermieter maximal zwei weitere Monatsmieten als Garantie verlangen (garantía adicional) — als Bankbürgschaft, Barkaution oder Aval. Mehr als insgesamt 3 Monatsmieten (1 Pflicht + 2 zusätzlich) ist illegal.

Nach Vertragsende hat der Vermieter 30 Tage Zeit, die Kaution zurückzugeben. Tut er das nicht, fallen Zinsen an. Die Kaution darf nur für tatsächliche Schäden einbehalten werden — nicht für normale Abnutzung.

Mieterhöhungen: Nur IPC, nicht mehr

Während der Vertragslaufzeit darf die Miete nur einmal pro Jahr erhöht werden — und zwar maximal um den IPC (Índice de Precios al Consumo, der spanische Verbraucherpreisindex). Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich mitteilen, mit mindestens einem Monat Vorlauf. Ohne schriftliche Mitteilung: keine Erhöhung.

In sogenannten "zonas tensionadas" (angespannte Wohnungsmärkte) gelten zusätzliche Begrenzungen. Auf den Kanaren wurden bisher keine solchen Zonen deklariert — aber das kann sich ändern.

Vorzeitige Kündigung: Dein Notausgang

Als Mieter kannst du ab dem 6. Monat jederzeit kündigen — mit 30 Tagen Vorlauf, schriftlich. Eine Entschädigung an den Vermieter ist nur fällig wenn sie explizit im Vertrag steht, und auch dann maximal eine Monatsmiete anteilig pro verbleibendem Vertragsjahr. Viele Verträge enthalten Klauseln die darüber hinausgehen — die sind ungültig.

Der Vermieter kann den Vertrag während der ersten 5 Jahre nur kündigen wenn er die Wohnung selbst braucht (für sich, Ehepartner oder Verwandte ersten Grades) — und auch das nur wenn es von Anfang an im Vertrag stand.

Maklerkosten: Immer der Vermieter

Seit der Ley de Vivienda 2023 zahlt immer der Vermieter die Maklerprovision. Das gilt auch dann wenn du als Mieter den Makler kontaktiert hast. Wenn ein Makler dir eine Gebühr in Rechnung stellt: nicht zahlen. Es ist illegal.

Was im Vertrag stehen muss

Ein gültiger Mietvertrag muss mindestens enthalten: Namen und Ausweisnummern beider Parteien (NIE/DNI), die genaue Adresse der Wohnung, die monatliche Miete und wann sie fällig ist, die Vertragslaufzeit, die Höhe der Kaution, und welche Nebenkosten (comunidad, basura, IBI) von wem getragen werden. Lass dir den Vertrag vor dem Unterschreiben von jemandem mit Spanischkenntnissen prüfen — oder noch besser von einem Anwalt.

Die häufigsten Fallen für Expats

Vertrag auf Spanisch nicht gelesen — und dann überrascht sein. Kaution bar bezahlt ohne Quittung — und nie wiedergesehen. Saisonvertrag unterschrieben obwohl man permanent wohnt — und plötzlich nach 11 Monaten raus. Nebenkosten nicht geklärt — und plötzlich 200 Euro monatlich für comunidad und IBI obendrauf. Reparaturen selbst bezahlt die der Vermieter hätte zahlen müssen — laut LAU sind große Reparaturen Sache des Vermieters, nur kleine Verschleißreparaturen gehen auf den Mieter.

Im nächsten Teil der Relocate-Serie: Autónomo werden — Selbstständig auf den Kanaren.