Dos horas, dos juegos distintos
En la convocatoria de la Junta del 18 de abril figuran:
Primera convocatoria: 9:30 h
Para que esta asamblea sea válida, tendría que estar presente más de la mitad de todos los propietarios, representando a su vez más de la mitad de las cuotas de participación. Con más de 100+ propietarios, muchos de ellos residentes en Alemania, Reino Unido, Escandinavia o Italia, eso no ocurre nunca. La primera convocatoria fracasa siempre.
Segunda convocatoria: 10:00 h
Treinta minutos después empieza la partida real. Ya no hay quórum. Da igual que haya 20 u 80 personas en la sala: la asamblea es válida. Los acuerdos solo necesitan la mayoría de los presentes: más de la mitad de las cabezas presentes y, al mismo tiempo, más de la mitad de las cuotas presentes.
Así lo establece el Art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. No es un fallo de la ley — pretende evitar que las comunidades se paralicen porque los propietarios no acuden. Pero significa también: quien está, decide. Por todos.
Lo que realmente pasó el 7 de marzo
El 7 de marzo tuvo lugar la última asamblea. Hotel Catarina Playa. Segunda convocatoria. 10:00 h.
De más de 100 propietarios, ni siquiera un tercio estuvo representado. Exactamente el 34 por ciento de las cuotas de participación. Dos tercios de la comunidad no estuvieron. Y aun así, aquella mañana se decidió quién sería presidente, qué pasaba con las cuentas bancarias, a quién se demandaba judicialmente y si se renovaba al administrador.
Se presentaron dos candidatos a la presidencia: William Enrique Reyes y Sonia Naranjo. Se emitieron 67 votos. Tres propietarios se abstuvieron.
William obtuvo 40 votos — el 22,3 por ciento de las cuotas totales.
Sonia obtuvo 27 votos — el 9,9 por ciento.
William ganó con claridad. Pero la verdadera historia no está en el resultado. Está en la pregunta: ¿Cómo se consiguen 40 votos si no hay 40 personas distintas sentadas en la sala?
La respuesta se llama representaciones
Quien no puede acudir personalmente a la asamblea puede delegar su voto en otra persona mediante una representación. Es normal y es legal. Pero lo cambia todo.
William tenía 26 representaciones en el bolsillo. 26 propietarios le habían delegado su voto. Sumando las cuotas de esos 26, William controlaba por sí solo el 16,1 por ciento de las cuotas totales. ¿Parece poco? En una sala donde solo estaba representado el 34 por ciento, eso significaba que casi la mitad de todo el peso de la asamblea estaba en manos de una sola persona. En concreto: el 47,5 por ciento de las cuotas presentes. Antes de que la asamblea hubiera siquiera empezado.
A eso se sumaba su baza más fuerte: su propia empresa, Michaday S.L.U., con un 6,15 por ciento de las cuotas totales. Eso es más que todo el bloque de representaciones de Sonia junto. Junto con el segundo mayor lote del lado de William — Ramesh Jeswani con el 2,65 por ciento —, estos dos solos sumaban el 8,8 por ciento. Del 34 por ciento presente en la sala, eso era más de una cuarta parte.
Además de las 26 representaciones, 14 propietarios más votaron a William de forma autónoma. Acudieron en persona o enviaron a sus propios representantes y decidieron votarle allí mismo. Entre ellos Violeta Gugoasa, que además de su propio voto aportó Show y Casino (1,43 %) y Tackur (0,92 %).
El bloque de William en cifras:- 26 representaciones: 16,1 % de las cuotas totales — 47,5 % de las cuotas presentes
- 14 votos autónomos adicionales: 6,2 % de las cuotas totales
- Solo Michaday: 6,15 % — el mayor lote individual de todos los presentes
- Cuota total de William sobre las cuotas con derecho a voto: 65,7 %
El bloque de Sonia: menos representaciones, más independientes
Los 27 votos de Sonia tenían una estructura distinta. Según nuestras informaciones, se registraron «11 representados por Sonia Naranjo», lo que incluye a la propia Sonia. Es decir: Sonia personalmente más 10 representaciones. Juntos, estos 11 sumaban apenas el 1,9 por ciento de las cuotas totales. Frente al 16,1 por ciento de las 26 representaciones de William, una diferencia enorme.
Pero la fuerza de Sonia estaba en otra parte. 16 propietarios más votaron por ella, y no eran representaciones de Sonia. Esas personas acudieron por su cuenta o enviaron a sus propios representantes y decidieron in situ votar por ella. Son los votos que no se tienen asegurados de antemano. Se deciden el día de la asamblea.
¿Quiénes eran esos 16? Por ejemplo, José Matos Pérez, que representaba a cuatro propietarios: Alvimat S.A. (1,50 % — uno de los mayores lotes presentes), Camilo Alvarez (0,70 %), Dora Cabrera y Anselmo Kassen. O Cristina B. y Marta B., que votaron por Fund Grube (0,76 %) y Girdhari & Chhabria (1,19 %). Carmen Pinilla con Pama e Hijos (0,99 %). Efrain Martin con Martin Lemes e Hijos (0,81 %).
El bloque de Sonia en cifras:- 11 representados (Sonia + 10 representaciones): 1,9 % de las cuotas totales
- 16 votos autónomos adicionales: 8,0 % — más que el 6,2 % de William en esta categoría
- Mayores lotes: Alvimat (1,50 %), Girdhari (1,19 %), Pama (0,99 %), Martin Lemes (0,81 %)
- Cuota total de Sonia sobre las cuotas con derecho a voto: 29,1 %
La diferencia clave: William controlaba sus votos antes de la asamblea — 26 representaciones recogidas en los días previos. Sonia dependía más de que la gente apareciera y decidiera votarla allí mismo. El 7 de marzo eso no fue suficiente.
Por qué esto se convierte en trampa
La ley exige para cada acuerdo en segunda convocatoria una doble mayoría: más de la mitad de las cabezas presentes Y más de la mitad de las cuotas presentes. Eso busca un equilibrio — que un gran propietario no pueda decidir solo, pero que tampoco una mayoría de pequeños propietarios ignore a los grandes.
En la teoría suena justo. En la práctica — cuando dos tercios de los propietarios no acuden — se convierte en un sistema donde las representaciones lo deciden todo.
Imagínatelo así: el 7 de marzo, en la sala estaba representado el 34 por ciento de la comunidad. William solo controlaba casi la mitad de ese 34 por ciento. Solo necesitaba unos pocos votos autónomos más y la doble mayoría estaba asegurada. Eso no es fraude. Son matemáticas. Pero significa: quien recoge más representaciones antes de la asamblea, gana — no necesariamente porque tenga mejores argumentos, sino porque la mayoría de los propietarios no acude.
El mismo principio funciona en ambas direcciones. Si Sonia moviliza mejor a sus apoyos autónomos el 18 de abril — el grupo de Matos, Cristina B., Efrain Martin, Carmen Pinilla — y al mismo tiempo recoge nuevas representaciones, los equilibrios pueden cambiar.
Lo que se juega el sábado
Punto 3 del orden del día: Elección de nuevo administrador y secretario.
El administrador es la persona — o empresa — que gestiona el C.C. Cita en el día a día. Finanzas, contratos, mantenimiento, seguridad, gestión de deudas. Con un presupuesto de casi 880.000 euros (ejercicio 2025, no aprobado) y 1,9 millones de euros en deudas pendientes, no es un asunto menor.
Se trata de ordenadores de la administración que han desaparecido. De cuentas bancarias a las que la comunidad no tenía acceso. De treinta años de gestión por una sola persona. Quien sea elegido el sábado decidirá si estos problemas se investigan — o si todo sigue igual.
Tres escenarios para el 18 de abril
Escenario 1: Todo sigue igual que el 7 de marzo
Los mismos bloques, las mismas representaciones. William trae sus 26, Sonia sus 10. Los votos autónomos se reparten de forma similar. Resultado: William obtiene la doble mayoría y decide el nuevo administrador.
Escenario 2: Sonia recorta distancias — pero no es suficiente
El 7 de marzo la diferencia en cabezas fue de 40 a 27: trece votos de ventaja. Sonia necesitaría girar o movilizar siete votos para invertir la mayoría de cabezas: 34 a 33.
Siete votos — parece poco. Siete propietarios que la vez pasada no vinieron y ahora sí. O siete que cambian su representación. No es imposible.
Pero incluso con la mayoría de cabezas, Sonia tendría un problema: las cuotas de William. Michaday (6,15 %) y Ramesh Jeswani (2,65 %) suman 8,8 por ciento — el 7 de marzo eso era más de una cuarta parte de las cuotas presentes. Mientras esas cuotas estén con William, Sonia puede tener más cabezas y aun así no lograr un acuerdo. Porque falta la doble mayoría.
El resultado: bloqueo. Sonia tiene las cabezas, William tiene las cuotas. No se aprueba nada. No se elige administrador. Para una comunidad con 1,9 millones en deudas, eso significa: los problemas siguen creciendo.
Escenario 3: Sonia no solo quiere bloquear, sino ganar
Para eso necesitaría ambas cosas — cabezas y cuotas. El 7 de marzo tenía el 29,1 por ciento de las cuotas con derecho a voto. El camino hacia la mayoría de cuotas solo pasaría por grandes propietarios que no acudieron la vez pasada o que cambien de bando. Propietarios con cuotas que compensen el peso de Michaday.
¿Se pueden impugnar los acuerdos?
Sí. El Art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal da a cada propietario el derecho de impugnar acuerdos ante los tribunales. Por ejemplo, si contravienen la ley o los estatutos, si causan un perjuicio grave a la comunidad, si perjudican gravemente a un propietario individual, o si fueron adoptados de forma fraudulenta.
Pero hay una condición: quien esté presente el sábado y vote en contra, debe hacer constar su oposición en el acta. Sin oposición registrada, no hay derecho a impugnar. Plazo para los presentes: tres meses. Para los ausentes: treinta días desde la notificación del acta.