Vivienda en Gran Canaria 2026 — Comprar, alquilar, derecho, impuestos

El mercado 2025/2026 de un vistazo

En el cuarto trimestre de 2025, el valor tasado medio de la vivienda libre en Canarias se situó en 2.146,1 €/m² — un 13,48 % más que en el mismo periodo de 2024, según ISTAC / Gobierno de Canarias (Gobierno de Canarias) (publicado el 04.03.2026). Para la provincia de Las Palmas, que engloba Gran Canaria, el valor ascendió a 2.151,1 €/m² (+12,7 % interanual). Son valores de tasación; los precios de oferta en los portales inmobiliarios son sensiblemente más altos.

Precios en la capital y en el sur

En Las Palmas de Gran Canaria, Idealista registró precios de oferta de 2.594 €/m² en febrero de 2026 (+8,2 % respecto a febrero de 2025), un máximo histórico. Fotocasa situó la cifra en 3.283 €/m² en abril de 2026, con un valor medio por inmueble de 311.216 €. El Notariado registra un precio medio de transacción de 2.177 €/m² para Gran Canaria en 2025, con un precio de compra medio de 212.962 € y una superficie media de 98 m².

Los precios varían mucho según la zona. El distrito premium de Isleta–Puerto–Guanarteme alcanzaba una media de 4.159 €/m² en abril de 2026 (Fotocasa); Las Canteras ronda los 3.600–3.700 €/m². El histórico Vegueta–Triana registró una subida interanual de alrededor del 19 %, hasta aproximadamente 2.700 €/m², según CB Tu Hogar. El más asequible Tamaraceite se movía en el rango de 1.500–1.600 €/m², y la zona interior de Carretera del Centro–Cono Sur en torno a 1.300 €/m².

Para muchos compradores extranjeros, el verdadero objetivo es el sur. En el municipio de San Bartolomé de Tirajana — que engloba Maspalomas, Playa del Inglés y Meloneras — el precio medio alcanzó 4.677 €/m² en el primer semestre de 2025, con un alza del 9,1 % respecto al mismo periodo de 2024, según Cárdenas Inmobiliaria. En Maspalomas–Meloneras, los precios pedidos en abril de 2025 eran de 5.343 €/m² (+14,2 % interanual); en Playa del Inglés, de 5.016 €/m² (+9,3 % interanual). El municipio de Mogán registró 4.147 €/m² (+5,98 % en el primer semestre).

Transacciones y compradores extranjeros

En Canarias se firmaron 25.924 contratos de compraventa en 2025, según el Portal Estadístico del Notariado (AtlánticoHoy). Los compradores extranjeros representaron el 35,17 % del total — el segundo porcentaje más alto de todas las comunidades autónomas, solo por detrás de Baleares (39,1 %). Por nacionalidades, los italianos lideraron con un 18,31 %, seguidos de alemanes (16,6 %) y británicos (8,57 %). En enero de 2026, las transacciones en Canarias cayeron un 22,7 % interanual — el mayor descenso regional de España — según Idealista/News / Colegio de Registradores (Idealista).

Mercado de alquiler

El alquiler de larga duración cuesta en Las Palmas una media de 16 €/m²/mes y una renta media de aproximadamente 1.283 €/mes (Fotocasa, abril de 2026). En el sur, los precios pedidos alcanzaron hasta 21,3 €/m²/mes en Playa del Inglés y 21,0 €/m²/mes en Maspalomas–Meloneras en junio de 2024. Las zonas del interior como Telde rondaban los 9,9 €/m²/mes. Los precios actuales por municipio se consultan en la Herramienta de Precios Inmobiliarios de CITA.

Proceso de compra y gastos

Comprar una vivienda en Gran Canaria sigue un proceso estructurado en varias etapas bien definidas. Los compradores extranjeros necesitan un NIE (Número de Identificación de Extranjero) sin excepción — sin él no es posible firmar ningún contrato, abrir una cuenta bancaria ni solicitar una hipoteca. La solicitud se tramita en el consulado español en el país de origen (formulario EX-15, tasa Modelo 790 Código 012: aproximadamente 12 €) o en una comisaría de policía en España previa cita; el plazo de tramitación es de 2 a 6 semanas.

De la reserva a la escritura

Una vez obtenido el NIE, se realiza una reserva del inmueble con una señal de entre 3.000 y 6.000 €. A continuación se firma el Contrato de Arras — habitualmente como arras penitenciales conforme al art. 1454 del Código Civil: el comprador pierde la señal en caso de desistimiento; el vendedor debe devolver el doble. La señal habitual es el 10 % del precio de compra. El plazo hasta la escritura pública es normalmente de 30 a 90 días, aunque en la práctica se pactan 3 a 6 meses con frecuencia.

Antes de la escritura, es imprescindible obtener una Nota Simple en el Registro de la Propiedad (coste: 9,02 €). Indica hipotecas, embargos, servidumbres, deudas de IBI y deudas con la comunidad de propietarios. Los honorarios notariales ascienden a entre el 0,2 % y el 0,5 % del precio de compra, lo que en una vivienda estándar supone típicamente entre 600 y 875 €. Los impuestos deben liquidarse en el plazo de 30 días hábiles desde la firma. La inscripción en el Registro de la Propiedad cuesta entre 400 y 650 € y tarda entre 1 y 3 meses.

Carga fiscal en la compra

Los gastos totales de compraventa suman entre el 10 % y el 12 % del precio de compra, según Hipoteca-Radar (noviembre de 2025). El principal concepto es el impuesto:

• Vivienda de segunda mano (ITP): Tipo general en Canarias 6,5 %. Tipo reducido del 5 % para vivienda habitual hasta 200.000 € (elevado desde 150.000 € a partir del 01.01.2026 por la Ley 9/2025). Tipo reducido del 4 % para compradores menores de 40 años (la Ley 9/2025 elevó el límite de edad de 35 a 40 años). Tipo especial del 1 % para familias numerosas, monoparentales, personas con discapacidad ≥65 % y menores de 40 años con base imponible hasta 46.455 €. Vivienda de protección oficial (VPO) como vivienda habitual: 0 %.
• Obra nueva (IGIC + AJD): Tipo general del IGIC 7 % (frente al IVA del 10 % en el resto de España — un ahorro de 3 puntos porcentuales). AJD 0,75 %, uno de los más bajos de España. Para vivienda habitual: IGIC del 5 % (general) o del 3 % (con límites de ingresos). En una compra de obra nueva a 400.000 €, los impuestos ascienden a unos 29.000 € (IGIC 26.000 € + AJD ~3.000 €), según Casilla de Costa.

Se añaden honorarios notariales (600–875 €), Registro de la Propiedad (400–650 €), gestoría (300–500 €) y, en compras con hipoteca, tasación de la vivienda (250–500 €). Los honorarios del abogado representan típicamente entre el 1 % y el 2 % del precio — no son legalmente obligatorios, pero sí muy recomendables para compradores extranjeros.

Obra nueva o segunda mano

La oferta de obra nueva en Canarias es estructuralmente escasa. Según Fotocasa Research, solo el 2 % de los propietarios canarios puso su vivienda a la venta en 2025 — un punto porcentual menos que en 2024 — mientras que el 14 % de los residentes manifestó querer comprar. Esta brecha de oferta presiona los precios en ambos segmentos.

Impuestos, precios y garantías

Obra nueva y segunda mano difieren significativamente en el tratamiento fiscal y en la estructura de pago. A escala nacional, la vivienda nueva promedió 2.445 €/m² en 2025 y la usada 2.240 €/m² (Colegio de Registradores). En Canarias, las viviendas de menos de cinco años alcanzaron 2.300 €/m² en el tercer trimestre de 2025 (+13,4 % interanual), las más antiguas 2.063 €/m² (+12,5 % interanual). En la provincia de Las Palmas, el precio medio de la obra nueva en 2025 fue de 426.658 €/vivienda, con ofertas desde 76.500 € para las unidades más pequeñas.

La diferencia fiscal es aquí más relevante que en cualquier otra parte de España: en lugar del 10 % de IVA, la obra nueva en Canarias tributa al 7 % de IGIC. En un piso de 400.000 €, eso supone un ahorro de alrededor de 12.000 € respecto a una compra en la Península.

Estructura de pagos en obra nueva (sobre plano)

Las compras sobre plano se realizan por etapas. Primero una reserva de 3.000–6.000 €, después al obtener la licencia de obras el 10 % del precio de compra. Durante la fase de construcción (20–24 meses) se paga un 10 % adicional en cuotas mensuales. Todos los anticipos deben estar garantizados mediante aval bancario o cuenta de depósito separada — requisito legal. En el momento de la entrega de llaves se abona el 80 % restante más impuestos. La solicitud de hipoteca debe realizarse con 2–3 meses de antelación a la fecha prevista de entrega.

Garantías legales en la obra nueva

La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) establece tres niveles de garantía: 10 años por daños estructurales (el Seguro Decenal obligatorio), 3 años por defectos ocultos en elementos constructivos e instalaciones, y 1 año por defectos de terminación. Los plazos comienzan desde la recepción de la obra, no desde la fecha de compra. El plazo para interponer reclamación tras aparecer el daño es de 2 años.

En la vivienda de segunda mano estas garantías no se aplican. La diligencia debida sobre el estado del inmueble, las licencias y las cargas cobra mayor relevancia, así como verificar la vigencia del certificado energético y la cédula de habitabilidad.

Hipoteca para no residentes

Los compradores extranjeros sin residencia fiscal en España pueden obtener hipoteca — pero en condiciones distintas a las de los residentes. El parámetro clave es el LTV (préstamo sobre valor): los no residentes obtienen como máximo el 60–70 % del precio de compra o del valor de tasación (el que sea inferior), según Bravos Estate y TEKCE. Los residentes pueden financiar hasta el 80 %.

Capital propio necesario y tipos de interés

Para un inmueble de 400.000 €, un comprador no residente necesita entre 120.000 y 160.000 € para la entrada más entre unos 32.000 y 52.000 € en gastos de compraventa — un total en efectivo de aproximadamente 152.000–212.000 € (Granfield Estate, marzo de 2026). Los tipos fijos para no residentes se situaban en 2026 entre el 2,8 % y el 3,5 % (LTV bajo) y el 3,2 % y el 4,5 % (LTV alto). Los tipos variables se calculan sobre el Euríbor más entre un 1,5 % y un 2,5 %. El Euríbor a 12 meses se situó en el 2,565 % en marzo de 2026 (Futur Finances, abril de 2026).

El plazo habitual es de 20–25 años, con un máximo de 30 años; la amortización debe concluir antes de que el titular cumpla 75 años. Para préstamos superiores a unos 500.000 €, los bancos tienden cada vez más a ofrecer tipo variable en lugar de fijo.

Documentación y entidades

Santander, CaixaBank, Sabadell, Bankinter, BBVA y ABANCA disponen de divisiones internacionales activas en la concesión de hipotecas a no residentes. La ratio de endeudamiento no puede superar el 30–40 % de los ingresos netos; los ingresos netos mínimos habituales son de entre 2.000 y 2.500 €/mes.

Documentación requerida: NIE y pasaporte, últimas 3–6 nóminas (apostilladas, traducción jurada), contrato de trabajo, 1–2 declaraciones de la renta del país de origen, extractos bancarios de los últimos 6–12 meses, justificante de fondos propios, informe crediticio (Schufa, Experian, Equifax etc.), certificado de estado civil, certificado de residencia fiscal, Nota Simple del inmueble y contrato de arras firmado. Todos los documentos en idioma extranjero deben ir apostillados y acompañados de traducción jurada al español.

Comprobaciones legales: cédula, ITE, certificado energético

Antes de comprar cualquier vivienda de segunda mano en Gran Canaria hay tres documentos que deben verificarse: la cédula de habitabilidad, el informe ITE para edificios más antiguos, y el certificado de eficiencia energética.

Cédula de habitabilidad

La cédula es la certificación oficial de habitabilidad — obligatoria para la venta, para el alquiler y para la contratación de nuevos suministros. La competencia corresponde al Ayuntamiento local, que actúa sobre el informe de un técnico habilitado. La vigencia depende del año de expedición: cédulas anteriores a 2004 tienen una vigencia de 10 años; las emitidas entre 2004 y 2012, de 15 años; las emitidas después de 2012, de hasta 25 años (según el municipio). Costes: honorarios del técnico entre 90 y 180 €, tasas administrativas entre 15 y 50 €.

Para las viviendas vacacionales, la Ley 6/2025 (en vigor desde el 12.12.2025) introdujo requisitos más exigentes: superficie útil mínima de 35 m² (antes 25 m²) y altura libre mínima de 2,5 m.

ITE — Inspección Técnica de Edificios

En Canarias, la ITE es obligatoria para edificios de 80 o más años de antigüedad (Ley del Suelo de Canarias). Una vez realizada, la ITE tiene una vigencia de 20 años — superior a los 10 años que rigen en la mayoría de las demás comunidades autónomas. Los costes oscilan entre 300 y 600 € para edificios de hasta 10 viviendas, entre 500 y 900 € para 10–30 viviendas.

Certificado de eficiencia energética y Nota Simple

El Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio para toda compraventa y arrendamiento de inmuebles, debe constar en los anuncios y en los contratos, y tiene una vigencia de 10 años. La escala va de la A (mejor) a la G (peor). Para nuevas inscripciones como vivienda vacacional bajo la Ley 6/2025: los edificios construidos antes del 31.12.2007 deben acreditar al menos la clase energética F; los posteriores a esa fecha, al menos la clase D.

La Nota Simple en el Registro de la Propiedad (coste: 9,02 €) lista a los titulares, la superficie, los linderos y las cargas registradas. Antes de la escritura deben constar: Nota Simple (no anterior a 30 días), cédula de habitabilidad vigente, certificado energético vigente, recibos de IBI de los últimos 2 años, certificado de deudas de la comunidad de propietarios, Certificado de Deuda Cero de la entidad financiadora y, en obra nueva, Licencia de Primera Ocupación y justificante del Seguro Decenal.

Vivienda vacacional: el campo minado del alquiler turístico

El alquiler vacacional en Gran Canaria ya estaba regulado antes de 2025 — desde la Ley 6/2025 se ha vuelto considerablemente más complejo. La isla se sitúa en una región donde turismo y acceso a la vivienda compiten directamente, y el legislador ha apretado las tuercas.

Tribunal Supremo: tres sentencias clave

El Tribunal Supremo ha dictado tres sentencias de referencia sobre el alquiler vacacional en comunidades de propietarios en dos años. En octubre de 2024, las sentencias 1232/2024 y 1233/2024 (03.10.2024) establecieron que una comunidad de propietarios puede prohibir el alquiler turístico con una mayoría de tres quintos — es posible la prohibición absoluta, no solo la limitación. Las licencias existentes quedan protegidas; no hay efectos retroactivos. En febrero de 2025, la sentencia 264/2025 (18.02.2025) aclaró que una comunidad no puede prohibir el alquiler vacacional si sus estatutos no contienen una cláusula de prohibición expresa. En septiembre de 2025, la sentencia 1025/2025 (02.09.2025) confirmó la doctrina de octubre de 2024 y se remitió a la Ley Orgánica 1/2025 (02.01.2025), que modificó expresamente el art. 17.12 LPH.

Ley 6/2025: el nuevo marco canario desde diciembre de 2025

La Ley 6/2025 (BOC n.º 246, 12.12.2025) está en vigor desde el 12 de diciembre de 2025 y transforma las bases del alquiler de corta duración en Canarias. Elemento central: el alquiler vacacional deja de ser uso residencial para convertirse en una actividad económica regulada por la normativa turística. Los municipios pueden delimitar zonas de compatibilidad para las viviendas vacacionales y restringir o prohibir su implantación.

Requisitos principales: un máximo del 10 % de las viviendas de un edificio pueden destinarse al alquiler turístico (en las "Islas Verdes" — El Hierro, La Gomera, La Palma — el límite es del 20 %). Las viviendas nuevas no podrán destinarse al alquiler turístico durante al menos 10 años desde la obtención del certificado de fin de obra. La superficie útil mínima es de 35 m². Más de 4 camas exige al menos 2 cuartos de baño completos. La autorización la otorga el Cabildo Insular. Operar sin autorización: multas de 15.000 a 150.000 €.

Fiscalidad y registro

Desde el 01.07.2025, todos los anuncios de alquiler de corta duración en plataformas digitales (Airbnb, Booking, VRBO, etc.) están obligados a incluir el NRA (Número de Registro de Alquiler) — los anuncios sin NRA son retirados.

A efectos del IRNR, los residentes en la UE/EEE (por ejemplo, alemanes) tributan al 19 % sobre el rendimiento neto (deducidos el IBI, los gastos de comunidad, seguros, intereses hipotecarios, amortización del 3 % sobre el valor de la construcción y comisiones de plataforma). Los no residentes no comunitarios (por ejemplo, británicos tras el Brexit) pagan el 24 % sobre los ingresos brutos sin deducción de gastos — aunque la Audiencia Nacional resolvió el 28.07.2025 que también los no residentes no comunitarios pueden deducir gastos; el recurso sigue en trámite. Las declaraciones se presentan en el Modelo 210; desde el 01.01.2024 se permite la liquidación anual agrupada de todos los rendimientos del alquiler.

Impuestos recurrentes: IBI, IRNR, patrimonio

Tras la compra, son relevantes tres impuestos periódicos: el IBI, el IRNR y — a partir de ciertos niveles de patrimonio — el Impuesto sobre el Patrimonio.

IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles

El IBI es un tributo municipal sobre el valor catastral del inmueble, de periodicidad anual. Las Palmas de Gran Canaria redujo su tipo al 0,62 % en 2025 (desde el 0,67 % anterior, una rebaja de 5 puntos básicos), beneficiando al 98,9 % de todos los inmuebles de la ciudad y generando un ahorro medio del 7,5 % según el propio Ayuntamiento. En la práctica, el IBI de un piso urbano típico en Las Palmas oscila entre 200 y 500 €/año. Se añaden las tasas municipales de basuras (100–300 €/año) y la cuota de comunidad de propietarios (50–200 €/mes).

IRNR — rendimiento imputado del capital inmobiliario

Los no residentes que posean una vivienda en España sin alquilarla deben declarar en el IRNR un rendimiento ficticio. La base de cálculo: el 1,1 % del valor catastral, si este ha sido revisado en los últimos 10 años; en caso contrario, el 2 %. El tipo impositivo es del 19 % para residentes en la UE/EEE y del 24 % para los demás. Ejemplo: un propietario alemán con un valor catastral de 100.000 € (revisado) tributa sobre un rendimiento ficticio de 1.100 € × 19 % = 209 €/año. Declaración en el Modelo 210, plazo hasta el 31 de diciembre del año siguiente.

Impuesto sobre el Patrimonio

El Impuesto sobre el Patrimonio grava los bienes situados en España de los no residentes. Mínimo exento: 700.000 € personal más 300.000 € por vivienda habitual — pero la exención de vivienda habitual solo se aplica cuando el inmueble es efectivamente la residencia principal en España. La escala comienza en el 0,2 % sobre los primeros 167.129 € y se eleva progresivamente hasta el 3,5 % por encima de 10,7 millones €. Existe obligación de declarar aunque no resulte cuota a ingresar si el patrimonio bruto supera los 2.000.000 €.

Otros costes recurrentes en resumen

Más allá de los impuestos mencionados, existen otros costes periódicos. La cuota de comunidad de propietarios varía ampliamente: en Las Palmas son habituales los 50–200 €/mes; en complejos con piscina, jardín y seguridad en el sur puede alcanzar los 300–500 €/mes. Como referencia realista: costes fijos anuales de 800–2.500 €/año para un piso de tamaño medio en Las Palmas, sin gastos de financiación. En el sur, especialmente en urbanizaciones cerradas, los costes son más elevados.

Compradores extranjeros y el debate europeo 2026

El 14 de enero de 2026, el Ministerio de Política Territorial (ministro Ángel Víctor Torres) presentó una solicitud formal ante la Comisión Europea: que las Islas Canarias sean habilitadas para restringir las compras de vivienda no destinadas a residencia habitual. La base jurídica es el art. 349 del TFUE, que permite medidas especiales para las regiones ultraperiféricas (RUP) de la UE.

Contenido y justificación

La restricción no se plantea por nacionalidad — eso vulneraría la libre circulación de capitales — sino por destino de uso: prohibición de adquirir inmuebles que no vayan a constituir la residencia habitual del comprador. Torres adujo la evolución de los precios en los últimos 10 años (Canarias: +50 %) y el peso de los compradores extranjeros, que el Gobierno cifra en "1 de cada 4 transacciones" — el Notariado registra el 35,17 % de las compraventas canarias como de origen extranjero.

Valoración jurídica y calendario

El economista de BBVA Research Miguel Cardoso califica el proyecto de "dudosa legalidad" y duda de que resuelva el problema de la vivienda. Spanish Property Insight considera la aprobación de la UE "muy improbable" y lee la solicitud como una señal política más que como un intento legislativo serio. La decisión de Bruselas se espera en el tercer trimestre de 2026; hasta entonces, el marco legal no cambia.

Qué significa esto para los compradores hoy

Actualmente no existe ninguna prohibición de compra, ni nuevas obligaciones, ni impuestos adicionales para compradores extranjeros en Gran Canaria. Todas las normas vigentes siguen en vigor. Las alternativas más realistas que se debaten: un impuesto sobre la compra de segundas residencias (sin discriminación por nacionalidad), la priorización de las listas de vivienda social para quienes acrediten al menos 10 años de residencia (ya aprobado por el Gobierno canario), y una regulación más estricta del alquiler vacacional (ya implementada con la Ley 6/2025).

Gran Canaria sigue siendo en 2026 un mercado inmobiliario funcional pero caro, con un marco legal de múltiples capas y un riesgo político apreciable en el segmento de compradores extranjeros. Más guías detalladas en la serie CITA Relocate y en la página de inmuebles.