Was ist die "residencialización" touristischer Anlagen?

Der Begriff beschreibt, dass Einheiten in touristisch gewidmeten Anlagen faktisch dauerhaft bewohnt werden. Laut Canarias7 will der Gobierno de Canarias diese Wohnnutzung in bestimmten Fällen rechtlich ordnen.

Wer soll von der Regelung profitieren?

Menschen, die nachweisen können, dass sie ihre Einheit bereits vor dem 1. Januar 2017 – unter der früheren Ley del Suelo – als Wohnung bewohnt haben, so Canarias7.

Muss die Gemeinde die "especialización de usos" erst beschließen?

Nach dem Bericht nicht: Die Wohnnutzung von vor 2017 soll auch dann anerkannt werden, wenn die Gemeinde die especialización de usos noch nicht beschlossen hat (Canarias7).

Wie läuft das Verfahren?

Laut Canarias7 weisen die Bewohner beim ayuntamiento den Wohnsitz vor 2017 nach; die Verwaltung stellt daraufhin eine Bescheinigung aus, die die Wohnnutzung konsolidiert.

Nein. Es handelt sich um einen Entwurf, der vom Consejo de Gobierno noch nicht beschlossen ist; Inhalt und Zeitplan können sich ändern. Dieser Text ist keine Rechtsberatung.

KANAREN · WOHNEN

Kanaren: Wohnsitz in Touristenkomplexen soll legalisiert werden

Viele ausländische Residenten im Süden von Gran Canaria haben ein Apartment oder einen Bungalow in einer touristischen Anlage gekauft und wohnen dort als Hauptwohnsitz. Rechtlich ist diese Wohnnutzung in touristisch gewidmeten Zonen oft nicht anerkannt – ein Dauerkonflikt zwischen touristischer Widmung und tatsächlichem Wohnen.

24. August 2026 · Von Martin Kosinski · 5 Min.

Foto: *angys*, CC BY-SA 4.0 (Symbolbild).

Laut Canarias7 (23. August 2026) bereitet der Gobierno de Canarias ein "decreto-ley" vor, das diese sogenannte "residencialización" touristischer Anlagen ordnen soll. Der Entwurf soll im Herbst in den Consejo de Gobierno. Kernstück ist eine Regelung für Menschen, die schon vor dem 1. Januar 2017 in solchen Einheiten gewohnt haben.

Worum es geht: die "residencialización" touristischer Zonen

Zahlreiche Anlagen im Süden von Gran Canaria sind auf dem Papier touristische Betriebe, werden in der Praxis aber ganz oder teilweise dauerhaft bewohnt. Genau dieses Auseinanderfallen von touristischer Widmung und realem Wohnen bezeichnet die kanarische Debatte als "residencialización". Für viele Eigentümer bedeutet es Rechtsunsicherheit: Sie leben in ihrer Wohnung, ohne dass deren Wohnnutzung förmlich anerkannt ist.

Laut Canarias7 will der Gobierno de Canarias mit dem geplanten decreto-ley einen geregelten Weg schaffen, wie diese faktische Wohnnutzung in bestimmten Fällen rechtlich abgesichert werden kann. Der Bericht ordnet das Vorhaben in den größeren Streit zwischen touristischer Zonierung, der "unidad de explotación" und den Eigentumsrechten der Käufer ein.

Die Kernregelung: Wohnnutzung für Bewohner von vor 2017

Der laut Canarias7 zentrale Punkt betrifft Menschen, die nachweisen können, dass sie diese Einheiten bereits vor dem 1. Januar 2017 – noch unter der früheren Ley del Suelo – als gewöhnliche Wohnung bewohnt haben. Für sie soll die Wohnnutzung anerkannt werden, und zwar auch dann, wenn die Gemeinde die "especialización de usos" für das Gebiet noch nicht beschlossen hat.

Das ist entscheidend, weil die förmliche Umwidmung eines Gebiets ("especialización de usos") ein langwieriger, kommunaler Planungsschritt ist. Nach der berichteten Regelung müssten betroffene Bewohner nicht auf diesen Schritt warten, sondern könnten ihre bereits vor 2017 bestehende Wohnnutzung unabhängig davon geltend machen. Der genaue Gesetzestext ist noch nicht veröffentlicht.

So soll das Verfahren laufen: Nachweis und Bescheinigung

In der Praxis läuft es laut Canarias7 so ab: Die Bewohner wenden sich an ihr ayuntamiento (die Gemeinde), weisen dort den Wohnsitz vor dem 1. Januar 2017 nach – und die Verwaltung stellt daraufhin eine Bescheinigung ("certificación") aus, die die Wohnnutzung der Einheit konsolidiert. Diese Bescheinigung soll die anerkannte Wohnnutzung dokumentieren.

Der Bericht nennt keine abschließende Liste zulässiger Nachweise, keine Fristen und keine Gebühren; auch mögliche Folgen für Steuern oder kommunale Leistungen werden nicht ausgeführt. Wer betroffen ist, sollte den amtlich veröffentlichten Wortlaut abwarten und die konkreten Anforderungen bei der eigenen Gemeinde erfragen.

Der Hintergrund: touristische Zonen gegen Eigentumsrechte

Das Vorhaben mildert einen seit Jahren schwelenden Konflikt zwischen den Regeln der touristischen Zonierung und der "unidad de explotación" einerseits und der tatsächlichen Wohnnutzung samt Eigentumsrechten andererseits. Viele Käufer – darunter deutsche und andere ausländische Residenten – bewohnen ihre Einheit als Zuhause, während das Tourismusrecht sie einem gewerblichen Betrieb zuordnet.

Wichtig ist die Abgrenzung: Diese Regelung ist etwas anderes als der ebenfalls berichtete Teil des Dekrets, der die "unidad de explotación" lockert und Eigentümern aus dem Register der vivienda vacacional die freie Vermarktung erlaubt. Der hier beschriebene Punkt betrifft ausschließlich die Regularisierung des Wohnsitzes für Bewohner von vor 2017, nicht die touristische Vermarktung.

Noch ein Entwurf: Zeitplan und offene Punkte

Das Dekret ist bislang ein Entwurf. Laut Canarias7 soll der Gobierno de Canarias den Text im Herbst in den Consejo de Gobierno einbringen; danach wäre die parlamentarische Bestätigung nötig. Reichweite, Wortlaut und Bedingungen können sich bis zur Veröffentlichung im amtlichen Anzeiger noch ändern.

Für Betroffene heißt das: Die Grundrichtung – Anerkennung der Wohnnutzung für Bewohner von vor 2017 über eine kommunale Bescheinigung – steht im Bericht, die Details tun es nicht. Wer eine Einheit in einer touristischen Anlage dauerhaft bewohnt, sollte den endgültigen Text und die Umsetzung durch die eigene Gemeinde genau verfolgen.

Praktischer Tipp: Wer eine Einheit in einer touristischen Anlage als Hauptwohnsitz nutzt, kann schon jetzt Belege für den Wohnsitz vor dem 1. Januar 2017 zusammentragen – etwa den historischen padrón (Meldenachweis), Versorgungsverträge und Rechnungen für Strom oder Wasser.
Diese Unterlagen könnten später den beim ayuntamiento zu führenden Nachweis erleichtern; unabhängiger Rechtsrat ist vor jedem Schritt empfehlenswert.

Bitte beachten: Das hier beschriebene decreto-ley ist ein von Canarias7 berichteter Entwurf und vom Consejo de Gobierno noch nicht beschlossen; Wortlaut, Reichweite und Zeitplan können sich ändern.
Zulässige Nachweise, Fristen sowie Folgen für Steuern oder kommunale Leistungen werden im Bericht nicht ausgeführt; dieser Text ist keine Rechtsberatung.

Zahlen und Fakten

Der Gobierno de Canarias bereitet ein decreto-ley zur "residencialización" touristischer Anlagen vor; der Entwurf soll im Herbst in den Consejo de Gobierno (Canarias7, 23. August 2026).
Kernregelung: Wer den Wohnsitz vor dem 1. Januar 2017 nachweist, soll die Wohnnutzung anerkannt bekommen – auch ohne beschlossene "especialización de usos" (Canarias7).
Verfahren: Nachweis beim ayuntamiento; die Verwaltung stellt eine Bescheinigung aus, die die Wohnnutzung konsolidiert (Canarias7).
Bezugsrahmen ist die frühere Ley del Suelo, unter der die Wohnnutzung vor 2017 begann (Canarias7).
Abzugrenzen von der ebenfalls berichteten Lockerung der "unidad de explotación" und der freien Vermarktung für Eigentümer im Register der vivienda vacacional (Canarias7).
Der Entwurf ist noch nicht beschlossen; Wortlaut und Zeitplan können sich ändern, danach folgt die parlamentarische Bestätigung.

FAQ

Was ist die "residencialización" touristischer Anlagen?: Der Begriff beschreibt, dass Einheiten in touristisch gewidmeten Anlagen faktisch dauerhaft bewohnt werden. Laut Canarias7 will der Gobierno de Canarias diese Wohnnutzung in bestimmten Fällen rechtlich ordnen.
Wer soll von der Regelung profitieren?: Menschen, die nachweisen können, dass sie ihre Einheit bereits vor dem 1. Januar 2017 – unter der früheren Ley del Suelo – als Wohnung bewohnt haben, so Canarias7.
Muss die Gemeinde die "especialización de usos" erst beschließen?: Nach dem Bericht nicht: Die Wohnnutzung von vor 2017 soll auch dann anerkannt werden, wenn die Gemeinde die especialización de usos noch nicht beschlossen hat (Canarias7).
Wie läuft das Verfahren?: Laut Canarias7 weisen die Bewohner beim ayuntamiento den Wohnsitz vor 2017 nach; die Verwaltung stellt daraufhin eine Bescheinigung aus, die die Wohnnutzung konsolidiert.
Gilt das schon?: Nein. Es handelt sich um einen Entwurf, der vom Consejo de Gobierno noch nicht beschlossen ist; Inhalt und Zeitplan können sich ändern. Dieser Text ist keine Rechtsberatung.

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