Gericht: Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo
Richter: Diego Córdoba Castroverde (Berichterstatter)
Kernfrage: Darf ein Eigentümer sein Apartment als Ferienwohnung vermieten, wenn der Komplex einem einzigen Touristik-Betreiber unterliegt?
Herkunft: Campo Internacional de Maspalomas, San Bartolomé de Tirajana
Betroffen: Tausende Eigentümer von Bungalows und Apartments auf allen vier großen Inseln
Worum geht es?
Ende 2025 hat der Tribunal Supremo einen Fall zugelassen, der die Ferienvermietung auf den Kanaren grundsätzlich neu regeln könnte. Im Zentrum steht das sogenannte „principio de unidad de explotación" — ein Grundsatz aus dem kanarischen Tourismusgesetz von 1995, der vorschreibt, dass alle Einheiten eines Touristik-Komplexes von einem einzigen Betreiber geführt werden müssen.
Konkret: Ein Eigentümer eines Bungalows im Campo Internacional de Maspalomas wurde vom Patronato de Turismo de Gran Canaria gezwungen, die Vermietung als Ferienwohnung (vivienda vacacional) einzustellen — weil der gesamte Komplex bereits als Apartamento Turístico unter einem Betreiber registriert ist. Der Eigentümer klagt dagegen und beruft sich auf EU-Recht.
Die Argumente
Die Anwälte des Eigentümers haben zwei schwere Geschütze aufgefahren: die EU-Dienstleistungsrichtlinie 123/2006/CE und die spanische Ley de Garantía de la Unidad de Mercado. Ihre These: Einen Eigentümer zu zwingen, die Verwaltung an einen einzigen Betreiber abzutreten, ist eine unverhältnismäßige Einschränkung der freien Dienstleistung — ohne zwingende Gründe des Allgemeininteresses.
Die Gegenseite — das Gobierno de Canarias und der TSJC (Oberstes Gericht der Kanaren) — argumentiert, dass die Einheitsexploitation notwendig ist, um den Tourismus zu professionalisieren und eine hohe Qualität zu gewährleisten. Das TSJC hatte in der Vorinstanz entschieden, dass Ferienwohnungen und touristische Apartments nicht im selben Gebäude auf touristischem Boden koexistieren können.
Warum das Urteil so wichtig ist
Das Tribunal Supremo hat den Fall ausdrücklich angenommen, weil er „eine große Anzahl von Situationen betrifft". Das Gericht verweist auf Tausende Eigentümer von Bungalows und Apartments auf Fuerteventura, Lanzarote, Gran Canaria und Teneriffa, die sich in derselben Lage befinden. Das Urteil wird Jurisprudenz für ganz Spanien setzen.
Wenn das Supremo die Einschränkung für unverhältnismäßig erklärt, könnte das die Tür zur individuellen Ferienvermietung in Tausenden Komplexen öffnen — gegen den Willen der Betreibergesellschaften. Bestätigt das Gericht die Einschränkung, bleibt das aktuelle Modell bestehen und Eigentümer bleiben an den Betreiber gebunden.
Szenario A (Eigentümer gewinnt): Individuelle Ferienvermietung in Touristik-Komplexen wird erlaubt. Tausende neue Ferienwohnungen könnten auf den Markt kommen. Plattformen wie Airbnb und Booking profitieren.
Szenario B (Gobierno gewinnt): Einheitsexploitation bleibt bestehen. Eigentümer müssen die Verwaltung dem Betreiber überlassen. Das Hotel- und Resort-Modell bleibt geschützt.
Das neue Gesetz: Ley 6/2025
Parallel zum laufenden Verfahren hat das kanarische Parlament im November 2025 die Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (Gobierno de Canarias) verabschiedet — das bisher restriktivste Ferienvermietungsgesetz der Kanaren. Die wichtigsten Punkte: Gemeinden dürfen maximal 10 Prozent der Wohnfläche für Ferienvermietung freigeben (20 Prozent auf El Hierro, La Gomera und La Palma). Sozialwohnungen (VPO) dürfen nicht als Ferienwohnungen genutzt werden. Neubauten dürfen erst nach zehn Jahren touristisch vermietet werden. Lizenzen sind nicht übertragbar — wer verkauft, verliert die Genehmigung. Sogenannte „Pseudohotels" — Gebäude, in denen alle Wohnungen von einem Großvermieter als Ferienwohnungen betrieben werden — sind verboten.
Die Consejera de Turismo Jéssica de León sagte bei der Verabschiedung: „Zum ersten Mal hat Canarias ein Gesetz, das den Ferienvermietungsmarkt regelt — nach zehn Jahren eines Dekrets ohne klare Regeln." Kritiker warnen vor mehr Bürokratie und finanziellen Verlusten für Kleinvermieter.
15.500 Wohnungen ohne Lizenz
Die Dimension des Problems zeigt eine Zahl: Mehr als 15.500 Ferienwohnungen auf den Kanaren operieren derzeit ohne gültige Lizenz. Gleichzeitig steigen die Mietpreise für reguläre Wohnungen seit Jahren — viele Kanaren können sich das Wohnen auf den eigenen Inseln kaum noch leisten. Die aktuellen Immobilienpreise auf Gran Canaria haben die historische Marke von 1.963 Euro pro Quadratmeter überschritten.
Das Gobierno de Canarias betont, dass 55 Prozent aller Ferienwohnungsplätze von ausländischen Eigentümern oder Unternehmen betrieben werden — nicht von kleinen kanarischen Vermietern. Die Entscheidung des Tribunal Supremo wird zeigen, ob der Schutz des Wohnungsmarkts oder die Eigentumsfreiheit schwerer wiegt.
Was bedeutet das für Expats und Eigentümer?
Wer auf den Kanaren eine Immobilie besitzt oder kaufen will, sollte das Urteil abwarten. Es wird klären, ob die individuelle Vermietung in Touristik-Komplexen möglich wird — oder ob das Einheitsmodell bestehen bleibt. Auch für Urlauber hat das Konsequenzen: Mehr individuelle Ferienwohnungen bedeuten mehr Auswahl und potenziell niedrigere Preise — aber möglicherweise weniger Qualitätskontrolle.
Für aktuelle Informationen zum Immobilienmarkt und zur Lebenshaltung auf den Kanaren empfehlen wir unsere Relocate-Serie sowie die aktuellen Benzinpreise und das Wetter auf Gran Canaria.