¿Qué regula la nueva Ley 6/2025?
El Parlamento de Canarias aprobó en 2025 una ley de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas que sustituye a la regulación anterior de 2015. Está en vigor desde el 13 de diciembre de 2025 como Ley 6/2025. El cambio central: los municipios podrán determinar si, dónde y en qué medida se autorizan nuevas viviendas vacacionales.
Para las nuevas viviendas vacacionales se exige una base urbanística municipal. Según el Gobierno, las nuevas ofertas no podrán surgir inicialmente sin la correspondiente planificación municipal. Las viviendas de protección oficial, abreviadas VPO, no pueden destinarse a uso turístico.
Las viviendas de nueva construcción deberán destinarse en principio al menos diez años a uso residencial antes de poder solicitar su alquiler turístico. Estas tres islas son tratadas por la ley como «islas verdes» con regímenes transitorios en parte más amplios.
El Gobierno fija como objetivo político que el 90 por ciento de las viviendas se destine a uso residencial y como máximo el 10 por ciento a uso turístico. En las tres islas verdes rige una cuota del 80 por ciento para uso residencial permanente.
¿Qué plazos rigen para las viviendas vacacionales existentes?
Las viviendas vacacionales ya existentes en los supuestos contemplados por la ley tienen tiempo, según el Gobierno de Canarias, para presentar una comunicación obligatoria sobre la actividad clasificada. Este plazo es el dato práctico más importante para los propietarios que quieran continuar legalmente con su alquiler.
Las consecuencias concretas dependen del texto legal definitivo, de su publicación en el Boletín Oficial de Canarias, abreviado BOC, y de las respectivas normas municipales de planeamiento y turismo. Para propietarios y huéspedes es por tanto decisiva la comprobación en el registro turístico canario y en el municipio competente.
La ley exige normalmente una declaración responsable ante el Cabildo y la inscripción en el registro turístico. Las autorizaciones existentes quedan en principio limitadas en el tiempo. Las infracciones pueden sancionarse con multas elevadas, como muestran los resúmenes de la Ley 6/2025.
¿Cuánto suben los alquileres en Canarias en 2026?
No existe una serie oficial y homogénea de precios de alquiler para 2026 por isla, municipio, tamaño de vivienda y tipo de contrato a partir de las fuentes disponibles. Por eso no pueden darse cifras genéricas como «de media X euros por metro cuadrado en Canarias» sin una fuente concreta del ISTAC, del INE o municipal.
Estos valores son ejemplos, no una media del conjunto de Canarias. Para un análisis fiable de los alquileres hay que separar el arrendamiento de vivienda a largo plazo del alquiler de temporada, el precio de oferta del contrato efectivamente firmado, la isla y el municipio, el tamaño y el equipamiento de la vivienda, y la vivienda principal, la segunda residencia o la vivienda vacacional.
La presión es distinta según la zona. Tenerife y Gran Canaria registran la mayor presión en Santa Cruz, Las Palmas, las zonas turísticas del sur y los lugares con alto empleo. Lanzarote y Fuerteventura tienen una elevada presión turística y estacional. La Palma, La Gomera y El Hierro tienen mercados más pequeños y menos oferta de alquiler.
¿Por qué hay protestas en Canarias?
Se reclamaron, entre otras cosas, alquileres asequibles, medidas contra la especulación y una mayor regulación del alquiler turístico, como muestran las informaciones de los medios.
Entre los problemas señalados por los organizadores figuran las viviendas vacacionales, los alquileres de corta duración, las inversiones extranjeras y una oferta insuficiente de vivienda permanente a su juicio. Estos puntos deben entenderse como posiciones de los grupos de protesta, no como un análisis causal plenamente confirmado por las administraciones.
Las protestas no se dirigen exclusivamente contra las viviendas vacacionales. Los organizadores vinculan la cuestión de la vivienda también con los alquileres, la especulación, la falta de obra nueva y las decisiones políticas. Los medios citan manifestaciones en las dos capitales provinciales y otras acciones, entre ellas en Tenerife.
Para una valoración objetiva conviene distinguir tres planos: hechos oficiales como leyes y registros, indicadores medibles como la oferta de alquiler y el parque de viviendas, y valoraciones políticas de asociaciones de inquilinos, plataformas ciudadanas o partidos.
¿Qué significa la ley para viajeros e inquilinos?
Un alojamiento debe poder acreditar una inscripción turística válida o la base jurídica exigida. La administración turística oficial canaria ofrece procedimientos para el alta, la modificación y el cese de una vivienda vacacional. Las afirmaciones de arrendadores o plataformas no sustituyen la comprobación de la legalidad administrativa.
En alojamientos ya reservados, los viajeros deben documentar el nombre del operador, los datos de registro y la dirección exacta. Ante problemas hay que acudir primero al operador y a la plataforma de reserva, y después a los servicios competentes de consumo o turismo.
Para los inquilinos rigen además las normas españolas de arrendamientos urbanos, incluidos el contrato por escrito, la fianza y la protección frente a cláusulas abusivas. La aplicación práctica depende sin embargo del municipio, del tipo de contrato y del uso efectivo.
Quien se quede varias semanas o meses debe buscar «alquiler de temporada», viviendas para estudiantes o para trabajadores. Las habitaciones o los pisos compartidos suelen ser más baratos que una vivienda completa. Antes de la temporada de invierno, en los empleos de temporada y al inicio del curso universitario conviene reservar con antelación.
¿En qué se diferencian las siete islas?
Tenerife y Gran Canaria registran la mayor presión en las capitales Santa Cruz y Las Palmas y en las zonas turísticas del sur. Santa Cruz registró ya hasta 2020 una subida de alquileres y una escasez de vivienda especialmente intensas, como muestra la investigación de la Universidad de La Laguna.
Lanzarote y Fuerteventura tienen una elevada presión turística y estacional. Para los empleados de hostelería y del sector servicios, la vivienda permanente y la vacacional compiten por el mismo parque. La demanda es especialmente alta en los centros turísticos.
La Palma, La Gomera y El Hierro tienen menor presión turística, pero mercados más pequeños, menos oferta de alquiler y en parte mayores costes de búsqueda. La nueva ley trata a estas islas como «islas verdes» con regímenes transitorios en parte más amplios y una cuota del 80 por ciento para uso residencial permanente.
Equiparar la isla con la localidad es un error frecuente. La presión del alquiler, el transporte público y los precios difieren mucho entre centros turísticos, ciudades y municipios rurales. Las localidades menos turísticas del interior o fuera de los centros del sur y de las ciudades suelen ser más baratas.