Cosa stabilisce la nuova legge Ley 6/2025?

Il Parlamento delle Canarie ha approvato nel 2025 una legge sull'uso turistico sostenibile delle abitazioni, destinata a sostituire la precedente normativa del 2015. È in vigore dal 13 dicembre 2025 come Ley 6/2025. La novità centrale: i comuni potranno stabilire se, dove e in quale misura autorizzare nuove case vacanza.

Per le nuove case vacanza è necessaria una base urbanistica comunale. Secondo quanto dichiarato dal governo, le nuove offerte non potranno inizialmente nascere senza un'adeguata pianificazione comunale. Le abitazioni di edilizia residenziale pubblica, abbreviate VPO, non possono essere destinate a uso turistico.

Le abitazioni di nuova costruzione dovranno in linea di principio essere destinate a uso residenziale per almeno dieci anni prima di poter richiedere l'affitto turistico. Queste tre isole sono trattate dalla legge come «isole verdi» con norme transitorie in parte più favorevoli.

Il governo indica come obiettivo politico che il 90 per cento delle abitazioni sia destinato a uso residenziale e al massimo il 10 per cento a uso turistico. Sulle tre isole verdi vige una quota dell'80 per cento per l'uso residenziale stabile.

Quali scadenze valgono per le case vacanza esistenti?

Le case vacanza già esistenti nei casi previsti dalla legge hanno tempo, secondo il Gobierno de Canarias, per presentare la necessaria comunicazione sull'attività classificata. Questa scadenza è l'indicazione pratica più importante per i proprietari che intendono proseguire legalmente l'affitto.

Le conseguenze concrete dipendono dal testo definitivo della legge, dalla sua pubblicazione nel Boletín Oficial de Canarias, abbreviato BOC, e dalle rispettive normative comunali urbanistiche e turistiche. Per proprietari e ospiti è quindi decisiva la verifica nel registro turistico delle Canarie e presso il comune competente.

La legge richiede normalmente una dichiarazione responsabile presso il consiglio insulare, il Cabildo, e l'iscrizione nel registro turistico. Le autorizzazioni esistenti sono in linea di principio soggette a limiti temporali. Le violazioni possono essere punite con multe elevate, come mostrano le sintesi sulla Ley 6/2025.

A quanto ammontano gli affitti alle Canarie nel 2026?

Una serie affidabile e ufficialmente uniforme dei prezzi degli affitti per il 2026 per isola, comune, dimensione dell'abitazione e tipo di contratto non è disponibile nelle fonti consultate. Per questo motivo non è possibile indicare seriamente cifre generiche come «in media X euro al metro quadrato alle Canarie» senza una fonte concreta ISTAC, INE o comunale.

Questi valori sono esempi, non una media per tutte le Canarie. Per un'analisi affidabile degli affitti occorre separare affitto residenziale di lungo periodo e affitto stagionale, canone richiesto e contratto effettivamente stipulato, isola e comune, dimensione e dotazione dell'abitazione, nonché residenza principale, seconda casa o casa vacanza.

La pressione è diversa a livello regionale. Tenerife e Gran Canaria registrano la pressione più forte a Santa Cruz, Las Palmas, nelle zone turistiche del sud e nei luoghi con elevata occupazione. Lanzarote e Fuerteventura hanno un'elevata pressione turistica e stagionale. La Palma, La Gomera ed El Hierro hanno mercati più piccoli e meno offerte di affitto.

Perché alle Canarie ci sono proteste?

Sono stati chiesti, tra l'altro, affitti accessibili, misure contro la speculazione e una regolamentazione più severa dell'affitto turistico, come mostrano le cronache dei media.

Tra i problemi indicati dagli organizzatori figurano le case vacanza, gli affitti di breve durata, gli investimenti esteri e un'offerta di alloggi stabili a loro giudizio insufficiente. Questi punti vanno considerati come posizioni dei gruppi di protesta, non come un'analisi causale interamente confermata dalle autorità.

Le proteste non sono rivolte esclusivamente contro le case vacanza. Gli organizzatori collegano la questione abitativa anche ad affitti, speculazione, mancanza di nuove costruzioni e decisioni politiche. Le cronache dei media citano manifestazioni nei due capoluoghi di provincia e altre azioni, tra cui a Tenerife.

Per un inquadramento obiettivo occorre distinguere tre livelli: fatti ufficiali come leggi e registri, indicatori misurabili come offerte di affitto e patrimonio abitativo, e valutazioni politiche di associazioni di inquilini, iniziative civiche o partiti.

Cosa significa la legge per viaggiatori e inquilini?

Una struttura dovrebbe poter dimostrare una registrazione turistica valida ovvero la necessaria base giuridica. L'ente turistico ufficiale delle Canarie mette a disposizione procedure per la registrazione, la modifica e la cessazione di una casa vacanza. Le dichiarazioni di locatori o piattaforme non sostituiscono la verifica della legittimità amministrativa.

Per le strutture già prenotate, i viaggiatori dovrebbero documentare il nome del gestore, i dati di registrazione e l'indirizzo esatto. In caso di problemi occorre rivolgersi prima al gestore, alla piattaforma di prenotazione e successivamente agli uffici competenti per la tutela dei consumatori o il turismo.

Per gli inquilini valgono inoltre le norme spagnole sul diritto locativo, compresi contratto scritto, cauzione e protezione da clausole abusive. L'applicazione pratica dipende tuttavia da comune, tipo di contratto e uso effettivo.

Chi soggiorna per diverse settimane o mesi dovrebbe cercare «alquiler de temporada», alloggi per studenti o lavoratori. Camere o abitazioni condivise sono spesso più economiche di un appartamento intero. Prima della stagione invernale, in caso di lavori stagionali e all'inizio dell'anno accademico è consigliabile prenotare per tempo.

Come si differenziano le sette isole?

Tenerife e Gran Canaria registrano la pressione più forte nei capoluoghi Santa Cruz e Las Palmas e nelle zone turistiche del sud. Santa Cruz ha registrato già fino al 2020 un aumento degli affitti e una carenza di alloggi particolarmente marcati, come mostra la ricerca dell'Università di La Laguna.

Lanzarote e Fuerteventura hanno un'elevata pressione turistica e stagionale. Per i lavoratori del settore alberghiero e dei servizi, affitti stabili e affitti turistici competono per lo stesso patrimonio. La domanda è particolarmente alta nei centri turistici.

La Palma, La Gomera ed El Hierro hanno una pressione turistica minore, ma mercati più piccoli, meno offerte di affitto e costi di ricerca in parte più elevati. La nuova normativa tratta queste isole come «isole verdi» con norme transitorie in parte più favorevoli e una quota dell'80 per cento per l'uso residenziale stabile.

Identificare l'isola con la località è un errore frequente. Pressione sugli affitti, trasporto pubblico e prezzi differiscono notevolmente tra centri turistici, città e comuni rurali. Le località meno turistiche dell'interno o al di fuori dei centri del sud e delle città sono spesso più economiche.