Meno acquisti, prezzi più alti: cosa succede al mercato immobiliare delle Canarie

I numeri: le Canarie calano più della Spagna

Nel secondo semestre 2025, gli stranieri hanno concluso 3.667 operazioni immobiliari alle Canarie, il 10,8 % in meno rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. In tutta la Spagna le transazioni da parte di stranieri sono state 66.629, con un calo del 4,4 %. Le Canarie scendono a una velocità più che doppia rispetto alla media nazionale.

Non è un fenomeno isolato. Già nel secondo semestre 2024, le Canarie erano l'unica comunità autonoma spagnola con acquisti da parte di stranieri in calo: meno 3,9 %. Ora la tendenza si è quasi triplicata.

Il paradosso: meno compratori, prezzi più alti

Quando la domanda scende, di solito scendono anche i prezzi. Non alle Canarie. Il prezzo al metro quadro è salito del 9 % a 2.801 euro nello stesso periodo. Il motivo: l'offerta si riduce ancora più velocemente della domanda. Le nuove costruzioni sono scarse, i permessi richiedono anni e molti proprietari mantengono i loro immobili nel fiorente mercato degli affitti vacanzieri.

C'è anche un cambiamento nel profilo degli acquirenti. I non residenti — stranieri senza domicilio in Spagna — comprano il 15,1 % in meno a livello nazionale. Ma gli acquisti dei residenti (stranieri che vivono in Spagna) salgono del 3,3 %. Alle Canarie i residenti rappresentano ormai il 62,8 % di tutti gli acquisti da parte di stranieri. Il turista che comprava un appartamento per le vacanze è sempre più raro. L'expatriato che vive già qui compra più spesso.

Le Canarie nel contesto spagnolo

Con il 27,2 % di quota straniera sul totale delle compravendite, le Canarie sono al terzo posto nazionale, dietro le Baleari (32,6 %) e Valencia (28,9 %). La provincia di Santa Cruz de Tenerife raggiunge il 33,1 %, diventando la seconda circoscrizione con la più alta percentuale di compratori stranieri in tutta la Spagna, seconda solo ad Alicante con il 43,8 %.

In prospettiva storica, circa il 36 % di tutte le vendite residenziali alle Canarie tra il 2007 e il 2025 è stato effettuato a compratori stranieri. Le isole sono uno dei mercati immobiliari più internazionali della Spagna da decenni.

Lo Stato prepara restrizioni

Madrid ha annunciato che sosterrà il governo delle Canarie nella limitazione degli acquisti da parte dei non residenti. Non esiste ancora una bozza legislativa, ma la direzione politica è chiara: le Baleari hanno già discusso misure simili e alle Canarie la pressione della crisi abitativa è particolarmente forte.

Per i non residenti che vogliono ancora acquistare, la finestra di opportunità potrebbe restringersi. Per i proprietari che già possiedono immobili, la combinazione di prezzi in aumento e possibili restrizioni agli acquisti indica una stabilizzazione del valore: meno operazioni, ma prezzi più alti al metro quadro.

Cosa significa per proprietari ed expat

Il mercato si sta riorganizzando. I non residenti si trovano davanti a prezzi crescenti e incertezza normativa. I residenti che già vivono sulle isole comprano di più. E chi possiede già un immobile vede il proprio valore salire — anche con una domanda complessiva in calo.

Le Canarie restano uno dei mercati immobiliari più attivi della Spagna. Ma il profilo del compratore cambia: meno vacanzieri, più residenti. Meno acquisti d'impulso, più investimenti a lungo termine. Non è una crisi, ma una trasformazione da comprendere.

Fonti: Consejo General del Notariado (aprile 2026), Canarias7, BrainsRE, elDiario.es Canarias, RTVC, Registradores Anuario 2024.