Due orari, due giochi diversi
Nella convocazione dell'assemblea del 18 aprile figurano:
Prima convocazione: ore 9:30
Perché questa assemblea sia valida, dovrebbe essere presente più della metà di tutti i proprietari, rappresentando al contempo più della metà delle quote di partecipazione. Con oltre 100+ proprietari, molti dei quali residenti in Germania, Regno Unito, Scandinavia o Italia, ciò non avviene mai. La prima convocazione fallisce sempre.
Seconda convocazione: ore 10:00
Trenta minuti dopo inizia la partita vera. Non c'è più quorum. Che ci siano 20 o 80 persone in sala, l'assemblea è valida. Le delibere richiedono solo la maggioranza dei presenti: più della metà delle teste presenti e, contemporaneamente, più della metà delle quote presenti.
Lo stabilisce l'Art. 16.2 della Ley de Propiedad Horizontal. Non è un difetto della legge — serve a evitare che le comunità si paralizzino perché i proprietari non si presentano. Ma significa anche: chi c'è, decide. Per tutti.
Cosa è successo realmente il 7 marzo
Il 7 marzo si è tenuta l'ultima assemblea. Hotel Catarina Playa. Seconda convocazione. Ore 10:00.
Di oltre 100 proprietari, nemmeno un terzo era rappresentato. Esattamente il 34 per cento delle quote di partecipazione. Due terzi della comunità assenti. Eppure, quella mattina si è deciso chi sarebbe stato presidente, cosa fare dei conti bancari, chi denunciare e se rinnovare l'amministratore.
Due candidati si sono presentati per la presidenza: William Enrique Reyes e Sonia Naranjo. Sono stati espressi 67 voti. Tre proprietari si sono astenuti.
William ha ottenuto 40 voti — il 22,3 per cento delle quote totali.
Sonia ha ottenuto 27 voti — il 9,9 per cento.
William ha vinto nettamente. Ma la vera storia non sta nel risultato. Sta nella domanda: come si ottengono 40 voti se in sala non ci sono 40 persone diverse?
La risposta si chiama deleghe
Chi non può partecipare di persona all'assemblea può delegare il proprio voto a un'altra persona. È normale e legale. Ma cambia tutto.
William aveva 26 deleghe in tasca. 26 proprietari gli avevano affidato il loro voto. Sommando le quote di quei 26, William controllava da solo il 16,1 per cento delle quote totali. Sembra poco? In una sala dove era rappresentato solo il 34 per cento, significa che quasi la metà di tutto il peso dell'assemblea era nelle mani di una sola persona. Per l'esattezza: il 47,5 per cento delle quote presenti. Prima ancora che l'assemblea fosse iniziata.
A questo si aggiungeva la sua carta più forte: la sua stessa azienda, Michaday S.L.U., con il 6,15 per cento delle quote totali da sola. È più dell'intero blocco di deleghe di Sonia messo insieme. Insieme al secondo maggior lotto dalla parte di William — Ramesh Jeswani con il 2,65 per cento — questi due da soli totalizzavano l'8,8 per cento. Del 34 per cento presente in sala, era più di un quarto.
Oltre alle 26 deleghe, 14 altri proprietari hanno votato autonomamente per William. Erano presenti di persona o avevano mandato propri rappresentanti e hanno deciso sul posto di votarlo. Tra questi Violeta Gugoasa, che oltre al proprio voto portava Show y Casino (1,43 %) e Tackur (0,92 %).
Il blocco di William in cifre:- 26 deleghe: 16,1 % delle quote totali — 47,5 % delle quote presenti
- 14 voti autonomi aggiuntivi: 6,2 % delle quote totali
- Solo Michaday: 6,15 % — il maggior lotto individuale tra tutti i presenti
- Quota totale di William sulle quote con diritto di voto: 65,7 %
Il blocco di Sonia: meno deleghe, più indipendenti
I 27 voti di Sonia avevano una struttura diversa. Secondo le nostre informazioni, sono stati registrati «11 representados por Sonia Naranjo», il che include Sonia stessa. Ovvero: Sonia personalmente più 10 deleghe. Insieme, questi 11 totalizzavano appena l'1,9 per cento delle quote totali. Rispetto al 16,1 per cento delle 26 deleghe di William, una differenza enorme.
Ma la forza di Sonia stava altrove. 16 altri proprietari hanno votato per lei, e non erano deleghe di Sonia. Queste persone si sono presentate di persona o hanno mandato propri rappresentanti e hanno deciso in sala di votare per lei. Sono i voti che non si hanno in tasca in anticipo. Si decidono il giorno dell'assemblea.
Chi erano questi 16? Per esempio José Matos Pérez, che rappresentava quattro proprietari: Alvimat S.A. (1,50 % — uno dei maggiori lotti presenti), Camilo Alvarez (0,70 %), Dora Cabrera e Anselmo Kassen. O Cristina B. y Marta B., che hanno votato per Fund Grube (0,76 %) e Girdhari & Chhabria (1,19 %). Carmen Pinilla con Pama e Hijos (0,99 %). Efrain Martin con Martin Lemes e Hijos (0,81 %).
Il blocco di Sonia in cifre:- 11 representados (Sonia + 10 deleghe): 1,9 % delle quote totali
- 16 voti autonomi aggiuntivi: 8,0 % — più del 6,2 % di William in questa categoria
- Maggiori lotti: Alvimat (1,50 %), Girdhari (1,19 %), Pama (0,99 %), Martin Lemes (0,81 %)
- Quota totale di Sonia sulle quote con diritto di voto: 29,1 %
La differenza decisiva: William controllava i suoi voti prima dell'assemblea — 26 deleghe raccolte nei giorni precedenti. Sonia dipendeva di più dal fatto che le persone si presentassero effettivamente e decidessero sul posto di votarla. Il 7 marzo non è bastato.
Perché questo diventa una trappola
La legge richiede per ogni delibera in seconda convocazione una doppia maggioranza: più della metà delle teste in sala E più della metà delle quote in sala. Serve a creare equilibrio — un singolo grande proprietario non deve poter decidere da solo, ma nemmeno una folla di piccoli proprietari deve poter semplicemente scavalcare i grandi.
In teoria suona equo. In pratica — quando due terzi dei proprietari non si presentano — ne risulta un sistema in cui le deleghe decidono tutto.
Immaginatelo così: il 7 marzo in sala era rappresentato il 34 per cento della comunità. William da solo controllava quasi la metà di quel 34 per cento. Gli bastavano pochi voti autonomi in più e la doppia maggioranza era assicurata. Non è una frode. È matematica. Ma significa: chi raccoglie più deleghe prima dell'assemblea, vince — non necessariamente perché ha argomenti migliori, ma perché la maggioranza dei proprietari non si presenta.
Lo stesso principio funziona in entrambe le direzioni. Se Sonia il 18 aprile mobilita meglio i suoi sostenitori autonomi — il gruppo Matos, Cristina B., Efrain Martin, Carmen Pinilla — e contemporaneamente raccoglie nuove deleghe, gli equilibri possono cambiare.
Cosa c'è in gioco sabato
Punto 3 dell'ordine del giorno: Elezione di un nuovo amministratore e segretario.
L'amministratore è la persona — o società — che gestisce il C.C. Cita quotidianamente. Finanze, contratti, manutenzione, sicurezza, gestione dei debiti. Con un bilancio di quasi 880.000 euro (esercizio 2025, non approvato) e 1,9 milioni di euro di debiti in sospeso, non è una questione marginale.
Si tratta di computer dell'amministrazione scomparsi. Di conti bancari a cui la comunità non aveva accesso. Di trent'anni di gestione da parte di una sola persona. Chi verrà eletto sabato deciderà se questi problemi verranno affrontati — o se tutto continuerà come prima.
Tre scenari per il 18 aprile
Scenario 1: Tutto resta come il 7 marzo
Stessi blocchi, stesse deleghe. William porta le sue 26, Sonia le sue 10. I voti autonomi si distribuiscono in modo simile. Risultato: William ottiene la doppia maggioranza e sceglie il nuovo amministratore.
Scenario 2: Sonia recupera terreno — ma non basta
Il 7 marzo il divario nelle teste era 40 a 27: tredici voti di vantaggio. Sonia dovrebbe ribaltare o mobilitare sette voti per invertire la maggioranza di teste: 34 a 33.
Sette voti — sembra poco. Sette proprietari che la volta scorsa non c'erano e ora vengono. O sette che cambiano la loro delega. Non è impossibile.
Ma anche con la maggioranza di teste, Sonia avrebbe un problema: le quote di William. Michaday (6,15 %) e Ramesh Jeswani (2,65 %) da soli fanno l'8,8 per cento — il 7 marzo era più di un quarto delle quote presenti. Finché quelle quote restano con William, Sonia può avere più teste e comunque non riuscire a far passare una delibera. Perché manca la doppia maggioranza.
Il risultato: stallo. Sonia ha le teste, William ha le quote. Non si approva nulla. Non si elegge l'amministratore. Per una comunità con 1,9 milioni di debiti, questo significa: i problemi continuano a crescere.
Scenario 3: Sonia non vuole solo bloccare, ma vincere
Per questo le servirebbero entrambe — teste e quote. Il 7 marzo aveva il 29,1 per cento delle quote con diritto di voto. La strada verso la maggioranza di quote passerebbe solo da grandi proprietari che la volta scorsa non si sono presentati o che cambiano schieramento. Proprietari con quote che compensino il peso di Michaday.
Si possono impugnare le delibere?
Sì. L'Art. 18 della Ley de Propiedad Horizontal dà a ogni proprietario il diritto di impugnare le delibere in tribunale. Per esempio se violano la legge o gli statuti, se causano un grave danno alla comunità, se pregiudicano gravemente un singolo proprietario, o se sono state adottate in modo fraudolento.
Ma c'è una condizione: chi è presente sabato e vota contro, deve far mettere a verbale la propria opposizione. Senza opposizione verbalizzata, niente diritto di impugnazione. Termine per i presenti: tre mesi. Per gli assenti: trenta giorni dalla notifica del verbale.