Maspalomas: il turista spende di più — eppure la redditività degli hotel è sotto pressione

Chi passeggia in questi giorni per Maspalomas, Playa del Inglés o San Agustín vede un sud in gran forma: terrazze piene, hotel ristrutturati, ospiti soddisfatti. E i numeri lo confermano. Secondo una recente analisi della società di consulenza immobiliare e turistica Colliers, la spesa turistica totale nelle Canarie è cresciuta di circa il 6,8 per cento, e ogni visitatore spende in media circa 191 euro al giorno. Sembra una storia di puro successo.

Ma lo è solo a metà. Perché mentre in alto i ricavi salgono, in basso la redditività reale è sotto pressione. Colliers parla di una «trappola della redditività»: l'attività incassa di più, ma non trattiene automaticamente di più. Qui spieghiamo con calma perché accade e cosa significa per la regione, senza gergo finanziario.

La buona notizia: l'ospite spende di più

Partiamo dal lato piacevole, che non manca. Il sud di Gran Canaria non solo continua ad attirare gente, ma sempre più quella giusta: ospiti disposti a pagare per la qualità. La tariffa media per camera, che nel settore chiamano ADR, a Gran Canaria si aggira sui 151 euro a notte, un buon 6 per cento in più rispetto a un anno fa. E questo con un'occupazione che ha ceduto appena: segno di un ospite fedele e poco sensibile al prezzo.

Anche il RevPAR, il secondo dato chiave, punta in alto: circa 131 euro per camera disponibile, un aumento di circa l'8 per cento. In breve: gli hotel vendono le loro notti a un prezzo maggiore senza restare vuoti. Per una destinazione a lungo sinonimo di turismo di massa a basso costo, è una svolta notevole verso più valore per ospite.

ADR, RevPAR e rendimento — in una riga ciascuno

Tre termini tornano di continuo in questo dibattito, quindi ecco cosa significano in parole semplici. L'ADR (Average Daily Rate) è semplicemente il prezzo medio che un hotel ottiene per notte di camera venduta — pura forza di prezzo. Il RevPAR (Revenue per Available Room) distribuisce i ricavi su tutte le camere, comprese quelle vuote, unendo prezzo e occupazione in una misura più onesta del successo.

Il rendimento, infine, è ciò che conta per l'investitore: il ritorno annuo rispetto al capitale investito. Un hotel può vantare valori di ADR e RevPAR brillanti e dare comunque un rendimento magro — se il prezzo d'acquisto dell'immobile è stato alto e i costi pesano molto. Ed è proprio qui che comincia il problema.

Perché più ricavi non è più profitto

Veniamo al cuore della «trappola della redditività». Che un ospite spenda di più non significa che l'albergatore trattenga di più. Si sommano tre fattori. Primo, i costi sono aumentati — stipendi, energia, manutenzione, l'ammodernamento di complessi ormai datati. Secondo, i prezzi d'acquisto degli hotel sono schizzati: una camera nel sud passa di mano per circa 205.000 euro. Chi compra così caro deve incassare moltissimo solo per raggiungere un rendimento decente.

Ed è lì che si apre il divario. Investitori e fondi amano calcolare rendimenti del 6-7 per cento — nella pratica molti si fermano più vicino al 4 per cento. A ciò si aggiunge una terza preoccupazione: le prenotazioni per il prossimo inverno, l'alta stagione classica del sud, sono secondo le stime del settore tra il 10 e il 15 per cento sotto l'anno scorso. Se la stagione più forte vacilla mentre i costi restano, il margine si assottiglia ancora.

Cosa significa per il sud

Per turisti e residenti non è un titolo catastrofico, ma piuttosto una bussola. Finché gli hotel investono in qualità, ci guadagnano tutti: complessi più belli, lavori migliori, una destinazione che non compete più solo sul prezzo. Il sud, con uno dei tassi di disoccupazione più bassi della sua storia, ha mostrato quanto dipenda da questo turismo.

Il rovescio: se il rendimento resta sottile, gli investitori diventano più selettivi, e hotel più cari spesso significano anche prezzi più alti per l'ospite. Per questo Colliers consiglia al settore di contenere l'offerta invece di ampliarla senza freno — qualità prima che quantità, così che standard e redditività reggano nel tempo. Per una destinazione che sta reinventando la propria reputazione, è forse il messaggio più importante dietro tanti numeri.