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Gli stranieri possono comprare?

Sì. Gli stranieri — anche senza passaporto UE — possono in linea di principio comprare casa alle Canarie. Non serve un permesso di soggiorno. Ciò che serve è un NIE (numero di identità per stranieri), un conto bancario spagnolo e, se non risiedi in Spagna, un rappresentante fiscale. Al contrario, comprare un immobile non ti dà un diritto di soggiorno automatico — la scorciatoia della Golden Visa tramite investimento immobiliare è stata chiusa alle nuove domande nell'aprile 2025 (vedi Relocate #21).

In pratica: i cittadini UE che si trasferiscono alle Canarie comprano senza ostacoli particolari. Per gli extra-UE — britannici dopo la Brexit, statunitensi, svizzeri — vale in linea di principio lo stesso, ma devono conoscere il dibattito sull'imposta del 100 %. Eccolo.

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L'imposta del 100 %: cosa vale davvero

Nel gennaio 2025 il presidente del Governo Pedro Sánchez annunciò che i cittadini extra-UE senza residenza in Spagna avrebbero pagato all'acquisto un'imposta fino al 100 % del valore d'acquisto — di fatto un raddoppio del prezzo. Il titolo fece il giro del mondo.

La situazione a giugno 2026: non è mai diventata legge. Il disegno di legge fu presentato al Parlamento nel maggio 2025, ma poi non andò avanti. A marzo 2026 Reuters ha riferito che la misura si era bloccata in Congresso — il Governo di minoranza non ha i voti. A quel punto il testo non era nemmeno stato discusso.

⚠ Cosa conviene comunque sapere Il disegno avrebbe colpito solo i cittadini extra-UE senza residenza in Spagna e solo le case di seconda mano — la nuova costruzione e gli extra-UE residenti in Spagna erano esclusi. Inoltre i giuristi ritengono la misura contestabile sul piano del diritto UE (libera circolazione dei capitali, art. 63 TFUE). Per la grande maggioranza degli acquirenti alle Canarie — cittadini UE e chiunque sia residente — era ed è irrilevante. Se compri da extra-UE, fatti confermare la situazione attuale da un avvocato invece di farti scoraggiare da vecchi titoli.
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Primo passo: NIE e conto bancario

Senza NIE (Número de Identidad de Extranjero) non si muove nulla. È il tuo numero fiscale a vita in Spagna e presupposto per ogni passo: contratto d'acquisto, notaio, registro immobiliare, pagamento delle imposte. Puoi richiederlo al consolato spagnolo nel tuo paese — consigliabile prima di voler chiudere un acquisto — oppure sul posto, presso l'Oficina de Extranjería o la Policía Nacional. A Gran Canaria e Tenerife metti in conto attese di varie settimane per l'appuntamento.

In parallelo ti serve un conto bancario spagnolo. Praticamente tutti i pagamenti — caparra, saldo, imposte, poi luce/acqua/spese condominiali — passano da lì. Molti notai esigono al rogito un assegno circolare (cheque bancario) da un conto spagnolo.

💡 Prima il NIE, poi tutto il resto Richiedi il NIE il prima possibile — idealmente dal tuo paese, prima di prenotare un immobile. Chi arriva a Gran Canaria e solo allora scopre che l'appuntamento richiede sei settimane rischia di farsi sfuggire la casa desiderata. Con NIE e conto in mano, puoi agire.
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Imposte e spese, contate con onestà

La regola d'oro: metti in conto un 11-14 per cento oltre il prezzo d'acquisto per imposte e spese. Cosa si applica esattamente dipende dal fatto che compri di seconda mano o nuovo.

Casa di seconda mano (seconda o successiva trasmissione): si applica l'ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Alle Canarie l'aliquota generale è del 6,5 % — una delle più basse di tutta la Spagna. Riduzioni: 5,2 % per under 35 sulla prima abitazione principale, 5 % per famiglie numerose (con limiti di valore e reddito). L'ITP lo paga sempre l'acquirente, entro 30 giorni lavorativi dalla firma.

Nuova costruzione (prima vendita dal costruttore): al posto dell'IVA peninsulare, alle Canarie si applica l'IGIC (IVA canaria), più l'AJD (imposta di bollo). Fatti confermare l'aliquota IGIC esatta per la casa dal costruttore o da una gestoría, perché aliquote ed esenzioni variano.

Esempio: appartamento usato da 250.000 € a Gran Canaria

Prezzo d'acquisto250.000 €
ITP 6,5 %16.250 €
Notaio (indicativo)~800 €
Registro (indicativo)~600 €
Avvocato ~1 % (consigliato)~2.500 €
gestoría / pratiche~400 €
Totale circa~270.550 €

Cifre indicative, senza garanzia; gli onorari di notaio e registro sono tariffati per legge. Con un mutuo si aggiungono le spese di finanziamento.

Attenzione al valor de referencia: l'imposta non si calcola necessariamente sul prezzo d'acquisto, ma sul maggiore tra il prezzo d'acquisto e il valore di riferimento catastale (valor de referencia). Se il valore di riferimento ufficiale supera il prezzo negoziato, il fisco può liquidare l'ITP sul valore più alto e emettere un'integrativa. Conosci questo valore prima di negoziare il prezzo — si consulta online tramite il Catastro.

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Il processo d'acquisto passo dopo passo

La sequenza tipica alle Canarie — dalla prenotazione alle chiavi:

1. Prenotazione (contrato de reserva). Togli l'immobile dal mercato con una piccola caparra (spesso 3.000–6.000 €) per alcune settimane. Firma solo quando l'avvocato dà il via libera alla prima verifica.

2. Preliminare privato (contrato de arras). Qui di solito versi il 10 %. Importante: con le consuete «arras penitenciales» perdi la caparra se ti ritiri — e il venditore deve pagare il doppio se si tira indietro. Fai leggere bene le condizioni.

3. Rogito dal notaio (escritura pública). Il notaio formalizza l'atto, paghi il saldo (di norma con assegno circolare), ricevi le chiavi. Il notaio verifica identità e situazione registrale, ma non è il tuo rappresentante — per quello c'è l'avvocato.

4. Pagare le imposte e iscrivere. Entro 30 giorni lavorativi, versare l'ITP (o IGIC + AJD per la nuova costruzione), poi iscrivere al Registro de la Propiedad. Solo l'iscrizione ti rende proprietario con certezza giuridica verso terzi.

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Due diligence: da cosa proteggersi

L'errore costoso più comune degli expat: comprare senza una verifica indipendente. L'agente rappresenta il venditore, il notaio è neutrale — solo il tuo avvocato (abogado) rappresenta te. Quell'uno per cento di onorario è la migliore assicurazione di tutto l'acquisto.

Cosa va verificato prima di firmare:

Nota simple: la visura registrale aggiornata. Mostra di chi è l'immobile e se vi sono iscritte ipoteche, pignoramenti o oneri («cargas»). In Spagna alcuni debiti seguono l'immobile — non vuoi ereditarne.

Certificati edilizi e di abitabilità: la licenza di prima occupazione (licencia de primera ocupación) o cédula de habitabilidad, e se ampliamenti o ristrutturazioni sono sanati. Alle Canarie ci sono molti immobili con ampliamenti non registrati — un classico di case vecchie e fincas.

Condominio (comunidad de propietarios): per gli appartamenti, il certificato che non vi sono debiti condominiali pendenti, più i verbali di eventuali contributi straordinari deliberati (p. es. facciata, ascensore).

IBI e tassa rifiuti: prova che l'imposta annuale (IBI) e i tributi comunali sono in regola.

⚠ La licenza turistica non è inclusa automaticamente Chi compra per affittare tramite piattaforme non deve dare per scontato che esista o sia trasferibile una licenza di affitto vacanziero. Le Canarie hanno inasprito nettamente le regole sugli affitti brevi nel 2025. Chiarisci la situazione della licenza prima di comprare — altrimenti compri un modello di business che non puoi esercitare.
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Dopo l'acquisto: obblighi ricorrenti

Con le chiavi inizia l'obbligo fiscale. Le principali voci ricorrenti:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): l'imposta annuale del comune, in base al valore catastale. Domicìliala, o rischi sovrattasse per ritardo.

Tassa rifiuti e tributi comunali: anch'essi annuali, secondo il comune.

Imposta sui non residenti (Modelo 210): chi possiede l'immobile ma non è residente fiscale in Spagna paga l'imposta annuale sui non residenti — anche se l'appartamento è solo a uso proprio (rendita figurativa) e a maggior ragione se affittato. È il punto che sorprende molti. Per gli italiani: attenzione al coordinamento con il fisco italiano — l'immobile alle Canarie va comunque indicato anche in Italia se sei ancora residente lì (quadro RW e IVIE), mentre chi è iscritto all'AIRE e ha spostato la residenza fiscale segue le regole spagnole. Chi trasferisce la residenza fiscale alle Canarie rientra nell'IRPF spagnolo ordinario (vedi Relocate #22).

Spese condominiali (cuota de comunidad): per gli appartamenti, mensili o trimestrali al condominio.

💡 Un ordine sensato per tutto l'acquisto Ottenere il NIE → conto bancario spagnolo → incaricare un avvocato → far verificare nota simple e licenze → contrato de arras → rogito dal notaio → pagare ITP/IGIC → iscrizione al registro → voltura utenze → domiciliare l'IBI → tenere d'occhio il Modelo 210 se non residente.
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Domande e risposte

Domande frequenti

Da acquirente extra-UE, devo ora pagare l'imposta del 100 %?
No. La misura è stata annunciata nel 2025 ma mai approvata — a marzo 2026 si è bloccata in Congresso. In ogni caso avrebbe colpito solo gli extra-UE senza residenza in Spagna che comprano case di seconda mano. Fatti confermare la situazione attuale da un avvocato prima di comprare.
Quanto costa l'acquisto oltre il prezzo dell'annuncio?
Metti in conto un 11-14 per cento di spese: ITP 6,5 % (usato) o IGIC + AJD (nuova costruzione), più notaio, registro, avvocato (~1 %) e gestoría.
Mi serve davvero un avvocato mio?
Fortemente consigliato. Agente e notaio non rappresentano i tuoi interessi. Un abogado verifica registro, oneri, licenze e clausole — quell'uno per cento di onorario è la protezione più economica di tutto l'acquisto.
Cos'è il valor de referencia e perché conta?
Il valore di riferimento catastale ufficiale. L'ITP si calcola sul maggiore tra il prezzo d'acquisto e il valore di riferimento. Se il valore di riferimento supera il tuo prezzo, il fisco può emettere un'integrativa. Verificalo prima di negoziare.
Comprare mi dà un diritto di soggiorno?
No. La Golden Visa tramite investimento immobiliare è stata chiusa alle nuove domande nell'aprile 2025. Acquisto e status di soggiorno sono due cose separate (vedi Relocate #21).
Posso affittare la casa ai turisti?
Solo con una licenza di affitto vacanziero valida — e non è inclusa automaticamente né trasferibile. Le Canarie hanno inasprito le regole nel 2025. Chiarisci la situazione della licenza prima di comprare.
Quali imposte pago in modo ricorrente dopo l'acquisto?
Annualmente IBI e tributi comunali; da non residente, anche l'imposta sui non residenti (Modelo 210), pure per uso proprio; per gli appartamenti, le spese condominiali.
Lucía Medina Reyes scrive per CITA News di vita locale, meteo, cultura e sport a Gran Canaria. Di più sull'autrice

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Al 02.06.2026. Questo articolo è un orientamento generale e non sostituisce la consulenza legale o fiscale. Aliquote, termini e disegni di legge possono cambiare all'ultimo momento — le fonti vincolanti sono l'Agencia Tributaria Canaria, il registro immobiliare e una verifica legale individuale.