Immobilie kaufen auf den Kanaren: Was Expats wissen müssen

Dürfen Ausländer überhaupt kaufen?

Ja. Ausländer — auch ohne EU-Pass — dürfen auf den Kanaren grundsätzlich Immobilien kaufen. Du brauchst keine Aufenthaltserlaubnis dafür. Was du brauchst, ist eine NIE (Steuernummer für Ausländer), ein spanisches Bankkonto und, wenn du nicht in Spanien wohnst, einen steuerlichen Vertreter. Der Kauf einer Immobilie verschafft dir umgekehrt aber kein automatisches Aufenthaltsrecht — die Golden-Visa-Abkürzung über Immobilieninvestment wurde im April 2025 für Neuanträge geschlossen (siehe Relocate #21).

Praktisch heisst das: Wer als EU-Bürger (Deutsche, Österreicher) auf die Kanaren zieht, kauft ohne Sonderhürden. Für Nicht-EU-Bürger — etwa Briten nach dem Brexit, US-Amerikaner, Schweizer — gilt grundsätzlich dasselbe, aber sie sollten die Diskussion um die 100%-Steuer kennen. Dazu gleich.

Die 100%-Steuer: Was wirklich gilt

Im Januar 2025 kündigte Ministerpräsident Pedro Sánchez an, Nicht-EU-Bürger ohne Wohnsitz in Spanien sollten beim Immobilienkauf eine Steuer von bis zu 100 % des Kaufwerts zahlen — faktisch eine Verdopplung des Preises. Die Schlagzeile ging um die Welt und verunsicherte vor allem Briten.

Der Stand im Juni 2026: Es ist nie Gesetz geworden. Der Gesetzentwurf wurde im Mai 2025 ins Parlament eingebracht, danach aber nicht weiter behandelt. Im März 2026 berichtete Reuters, das Vorhaben sei im Kongress steckengeblieben — der Minderheitsregierung fehlen die Stimmen. Bis dahin war der Entwurf nicht einmal debattiert worden.

Der erste Schritt: NIE und Bankkonto

Ohne NIE (Número de Identidad de Extranjero) läuft nichts. Sie ist deine lebenslange Steuernummer in Spanien und Voraussetzung für jeden Schritt: Kaufvertrag, Notar, Grundbucheintrag, Steuerzahlung. Du kannst sie über das spanische Konsulat im Heimatland beantragen — empfehlenswert, bevor du einen Kauf abschliessen willst — oder vor Ort über die Oficina de Extranjería bzw. die Policía Nacional. In Gran Canaria und Teneriffa solltest du Wartezeiten von mehreren Wochen für einen Termin einplanen.

Parallel brauchst du ein spanisches Bankkonto. Praktisch alle Zahlungen — Anzahlung, Restkaufpreis, Steuern, später Strom/Wasser/Gemeinschaftsgebühren — laufen darüber. Viele Notare bestehen beim Abschluss auf einem bankbestätigten Scheck (cheque bancario) aus einem spanischen Konto.

Steuern und Nebenkosten ehrlich gerechnet

Die wichtigste Faustregel: Rechne 11 bis 14 Prozent über dem Kaufpreis für Steuern und Nebenkosten ein. Was genau anfällt, hängt davon ab, ob du gebraucht oder neu kaufst.

Gebrauchtimmobilie (zweite oder spätere Übertragung): Hier fällt die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) an. Auf den Kanaren liegt der allgemeine Satz bei 6,5 % — einer der niedrigsten in ganz Spanien. Vergünstigungen: 5,2 % für unter 35-Jährige beim Kauf der ersten Hauptwohnung, 5 % für kinderreiche Familien (jeweils mit Wert- und Einkommensgrenzen). Die ITP zahlt immer der Käufer, innerhalb von 30 Werktagen nach der Beurkundung.

Neubau (Erstverkauf vom Bauträger): Statt der spanischen IVA gilt auf den Kanaren der IGIC (kanarische Mehrwertsteuer). Dazu kommt die AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Beurkundungssteuer). Die genaue IGIC-Höhe für Wohnimmobilien solltest du dir vom Bauträger oder einer gestoría bestätigen lassen, da Sätze und Befreiungen variieren.

Achtung valor de referencia: Die Steuer wird nicht zwingend auf den Kaufpreis berechnet, sondern auf den höheren Wert aus Kaufpreis und Katasterreferenzwert (valor de referencia). Liegt der amtliche Referenzwert über deinem ausgehandelten Preis, kann das Finanzamt die ITP auf den höheren Wert ansetzen und nachfordern. Diesen Wert solltest du vor der Preisverhandlung kennen — er ist online über den Kataster abrufbar.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Der typische Ablauf auf den Kanaren — von der Reservierung bis zum Schlüssel:

1. Reservierung (contrato de reserva). Du legst die Immobilie mit einer kleinen Anzahlung (oft 3.000–6.000 €) für einige Wochen still. Erst unterschreiben, wenn der Anwalt grünes Licht für die erste Prüfung gegeben hat.

2. Privater Kaufvorvertrag (contrato de arras). Hier zahlst du in der Regel 10 % an. Wichtig: Bei den üblichen «arras penitenciales» verlierst du die Anzahlung, wenn du zurücktrittst — und der Verkäufer muss das Doppelte zahlen, wenn er abspringt. Die Bedingungen genau lesen lassen.

3. Beurkundung beim Notar (escritura pública). Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, du zahlst den Restbetrag (meist per cheque bancario), bekommst die Schlüssel. Der Notar prüft Identität und Grundbuchstand, ist aber nicht dein Interessenvertreter — dafür ist der Anwalt da.

4. Steuern zahlen und Eintragung. Innerhalb von 30 Werktagen ITP (bzw. IGIC + AJD bei Neubau) abführen, dann Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad). Erst die Eintragung macht dich rechtssicher zum Eigentümer gegenüber Dritten.

Due Diligence: Wovor du dich schützen musst

Der häufigste teure Fehler von Expats: kaufen ohne unabhängige Prüfung. Der Makler vertritt den Verkäufer, der Notar ist neutral — nur ein eigener Anwalt (abogado) vertritt dich. Das eine Prozent Honorar ist die beste Versicherung beim ganzen Kauf.

Was vor der Unterschrift geprüft gehört:

Nota simple: der aktuelle Grundbuchauszug. Zeigt, wem die Immobilie gehört, und ob Hypotheken, Pfändungen oder Lasten («cargas») eingetragen sind. Schulden gehen in Spanien teilweise auf die Immobilie über — du willst keine erben.

Bau- und Bewohnbarkeitsnachweise: Lizenz der ersten Bewohnung (licencia de primera ocupación) bzw. cédula de habitabilidad, und ob An- oder Umbauten legalisiert sind. Auf den Kanaren gibt es viele Objekte mit nicht eingetragenen Erweiterungen — ein Klassiker bei älteren Häusern und Fincas.

Gemeinschaft (comunidad de propietarios): bei Wohnungen die Bescheinigung, dass keine offenen Gemeinschaftsschulden bestehen, plus Protokolle über beschlossene Sonderumlagen (z. B. Fassade, Aufzug).

IBI und Müllgebühr: Nachweis, dass die jährliche Grundsteuer (IBI) und kommunale Gebühren bezahlt sind.

Nach dem Kauf: laufende Pflichten

Mit dem Schlüssel fängt die Steuerpflicht erst an. Die wichtigsten laufenden Posten:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): die jährliche Grundsteuer der Gemeinde, abhängig vom Katasterwert. Einrichten per Lastschrift, sonst drohen Säumniszuschläge.

Müll- und kommunale Gebühren: ebenfalls jährlich, je nach Gemeinde.

Nicht-Residenten-Steuer (Modelo 210): Wer die Immobilie besitzt, aber nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, zahlt jährlich die Nicht-Residenten-Einkommensteuer — selbst wenn die Wohnung nur selbst genutzt wird (fiktive Eigennutzung) und erst recht bei Vermietung. Das ist der Punkt, der viele überrascht. Wer dagegen seinen Steuerwohnsitz auf die Kanaren verlegt, fällt in die normale spanische Einkommensteuer (siehe Relocate #22).

Gemeinschaftsgebühren (cuota de comunidad): bei Wohnungen monatlich oder quartalsweise an die Eigentümergemeinschaft.

Fragen und Antworten

Stand 02.06.2026. Dieser Artikel ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Steuersätze, Fristen und Gesetzesvorhaben können sich kurzfristig ändern — verbindlich sind die Agencia Tributaria Canaria, das Grundbuch und eine individuelle anwaltliche Prüfung.