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¿Pueden comprar los extranjeros?

Sí. Los extranjeros — también sin pasaporte de la UE — pueden en principio comprar vivienda en Canarias. No hace falta permiso de residencia para ello. Lo que sí necesitas es un NIE (número de identidad de extranjero), una cuenta bancaria española y, si no resides en España, un representante fiscal. A la inversa, comprar una vivienda no te da derecho automático de residencia — el atajo de la Golden Visa por inversión inmobiliaria se cerró a nuevas solicitudes en abril de 2025 (ver Relocate #21).

En la práctica: los ciudadanos de la UE que se mudan a Canarias compran sin trabas especiales. Para los de fuera de la UE — británicos tras el Brexit, estadounidenses, suizos, o compradores latinoamericanos — rige en principio lo mismo, pero deben conocer el debate del impuesto del 100 %. Vamos a ello.

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El impuesto del 100 %: qué rige de verdad

En enero de 2025, el presidente del Gobierno Pedro Sánchez anunció que los ciudadanos de fuera de la UE sin residencia en España pagarían al comprar vivienda un impuesto de hasta el 100 % del valor de compra — de hecho, duplicar el precio. El titular dio la vuelta al mundo.

La situación en junio de 2026: nunca llegó a ser ley. El proyecto se presentó al Parlamento en mayo de 2025, pero después no avanzó. En marzo de 2026, Reuters informó de que la medida se había paralizado en el Congreso — el Gobierno en minoría no reúne los votos. A esas alturas el proyecto ni siquiera se había debatido.

⚠ Lo que conviene saber igualmente El proyecto solo habría afectado a ciudadanos de fuera de la UE sin residencia en España y solo a vivienda usada — la obra nueva y los extranjeros no comunitarios residentes en España quedaban exentos. Además, los juristas consideran la medida cuestionable conforme al derecho de la UE (libre circulación de capitales, art. 63 TFUE). Para la gran mayoría de compradores en Canarias — ciudadanos de la UE y cualquiera con residencia — fue y es irrelevante. Si compras desde fuera de la UE, que un abogado te confirme la situación actual en lugar de dejarte asustar por titulares viejos.
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Primer paso: NIE y cuenta bancaria

Sin NIE (Número de Identidad de Extranjero) no se mueve nada. Es tu número fiscal de por vida en España y requisito para cada paso: contrato de compra, notaría, registro de la propiedad, pago de impuestos. Puedes solicitarlo en el consulado español de tu país — recomendable antes de querer cerrar una compra — o aquí, en la Oficina de Extranjería o la Policía Nacional. En Gran Canaria y Tenerife cuenta con esperas de varias semanas para la cita.

En paralelo necesitas una cuenta bancaria española. Prácticamente todos los pagos — señal, resto del precio, impuestos, luego luz/agua/cuota de comunidad — van por ahí. Muchos notarios exigen en la firma un cheque bancario de una cuenta española.

💡 Primero el NIE, lo demás después Solicita el NIE cuanto antes — idealmente desde tu país, antes de reservar una vivienda. Quien llega a Gran Canaria y entonces descubre que la cita tarda seis semanas se arriesga a que se le escape la vivienda deseada. Con NIE y cuenta en la mano, puedes actuar.
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Impuestos y gastos, contados con honestidad

La regla de oro: cuenta con un 11 a 14 por ciento por encima del precio de compra para impuestos y gastos. Lo que se aplica exactamente depende de si compras usada o nueva.

Vivienda usada (segunda o posterior transmisión): se aplica el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). En Canarias el tipo general es del 6,5 % — uno de los más bajos de toda España. Reducciones: 5,2 % para menores de 35 años en primera vivienda habitual, 5 % para familias numerosas (con límites de valor y renta). El ITP lo paga siempre el comprador, en los 30 días hábiles tras la firma.

Obra nueva (primera venta del promotor): en lugar del IVA peninsular, en Canarias se aplica el IGIC (IVA canario), más el AJD (Actos Jurídicos Documentados). Confirma el tipo exacto de IGIC para vivienda con el promotor o una gestoría, porque tipos y exenciones varían.

Ejemplo: piso usado de 250.000 € en Gran Canaria

Precio de compra250.000 €
ITP 6,5 %16.250 €
Notaría (orientativo)~800 €
Registro (orientativo)~600 €
Abogado ~1 % (recomendado)~2.500 €
gestoría / tramitación~400 €
Total aprox.~270.550 €

Cifras orientativas, sin garantía; los aranceles de notaría y registro están tasados por ley. Con hipoteca se añaden gastos de financiación.

Cuidado con el valor de referencia: el impuesto no se calcula necesariamente sobre el precio de compra, sino sobre el mayor entre el precio de compra y el valor de referencia de Catastro. Si el valor de referencia oficial supera tu precio negociado, Hacienda puede liquidar el ITP sobre el valor mayor y girar una complementaria. Conoce ese valor antes de negociar el precio — se consulta en línea en el Catastro.

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El proceso de compra paso a paso

La secuencia típica en Canarias — de la reserva a las llaves:

1. Reserva (contrato de reserva). Retiras la vivienda del mercado con una pequeña señal (a menudo 3.000–6.000 €) durante unas semanas. Firma solo cuando el abogado dé luz verde a la primera comprobación.

2. Contrato privado de arras. Aquí sueles pagar un 10 %. Importante: con las habituales «arras penitenciales» pierdes la señal si te echas atrás — y el vendedor debe pagar el doble si se desdice. Que lean bien las condiciones.

3. Firma ante notario (escritura pública). El notario formaliza la escritura, pagas el resto (normalmente con cheque bancario), recibes las llaves. El notario verifica identidad y situación registral, pero no es tu representante — para eso está el abogado.

4. Pagar impuestos e inscribir. En los 30 días hábiles, liquidar el ITP (o IGIC + AJD en obra nueva), luego inscribir en el Registro de la Propiedad. Solo la inscripción te hace propietario con seguridad jurídica frente a terceros.

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Due diligence: de qué protegerse

El error caro más común de los expatriados: comprar sin comprobación independiente. El agente representa al vendedor, el notario es neutral — solo tu propio abogado te representa a ti. Ese uno por ciento de honorarios es el mejor seguro de toda la compra.

Lo que hay que comprobar antes de firmar:

Nota simple: el extracto actual del registro. Muestra de quién es la vivienda y si hay hipotecas, embargos o cargas inscritas. En España algunas deudas se adhieren al inmueble — no querrás heredar ninguna.

Certificados de obra y habitabilidad: la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, y si las ampliaciones o reformas están legalizadas. En Canarias hay muchos inmuebles con ampliaciones no inscritas — un clásico en casas antiguas y fincas.

Comunidad de propietarios: en pisos, el certificado de que no hay deudas pendientes con la comunidad, más las actas de derramas acordadas (p. ej. fachada, ascensor).

IBI y tasa de basura: prueba de que el impuesto anual (IBI) y las tasas municipales están al día.

⚠ La licencia turística no va incluida automáticamente Quien compra para alquilar por plataformas no debe dar por hecho que existe o es transferible una licencia de vivienda vacacional. Canarias endureció notablemente las reglas del alquiler vacacional en 2025. Aclara la situación de la licencia antes de comprar — si no, compras un modelo de negocio que no puedes ejercer.
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Después de comprar: obligaciones recurrentes

Con las llaves empieza la obligación fiscal. Las principales partidas recurrentes:

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): el impuesto anual del ayuntamiento, según el valor catastral. Domicílialo, o te arriesgas a recargos.

Tasa de basura y municipales: también anuales, según el municipio.

Impuesto de no residentes (Modelo 210): quien posee la vivienda pero no es residente fiscal en España paga el impuesto anual de no residentes — incluso si el piso es solo de uso propio (renta imputada) y más aún si se alquila. Es lo que sorprende a muchos. Para residentes y compradores latinoamericanos: ojo a la doble imposición, porque el inmueble tributa en España con independencia del país de tu residencia fiscal; el convenio de doble imposición con tu país regula el resto. Quien traslada su residencia fiscal a Canarias entra en el IRPF español normal (ver Relocate #22).

Cuota de comunidad: en pisos, mensual o trimestral a la comunidad de propietarios.

💡 Un orden sensato para toda la compra Conseguir el NIE → cuenta bancaria española → contratar abogado → comprobar nota simple y licencias → contrato de arras → firma ante notario → pagar ITP/IGIC → inscripción registral → cambiar suministros → domiciliar el IBI → vigilar el Modelo 210 si eres no residente.
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Preguntas y respuestas

Preguntas frecuentes

Si compro desde fuera de la UE, ¿tengo que pagar ahora el impuesto del 100 %?
No. La medida se anunció en 2025 pero nunca se aprobó — en marzo de 2026 se paralizó en el Congreso. En cualquier caso solo habría afectado a no comunitarios sin residencia en España que compraran vivienda usada. Que un abogado te confirme la situación actual antes de comprar.
¿Cuánto cuesta la compra por encima del precio del anuncio?
Cuenta con un 11 a 14 por ciento de gastos: ITP 6,5 % (usada) o IGIC + AJD (obra nueva), más notaría, registro, abogado (~1 %) y gestoría.
¿Necesito de verdad mi propio abogado?
Muy recomendable. El agente y el notario no representan tus intereses. Un abogado comprueba registro, cargas, licencias y cláusulas — ese uno por ciento de honorarios es la protección más barata de toda la compra.
¿Qué es el valor de referencia y por qué importa?
El valor de referencia oficial de Catastro. El ITP se calcula sobre el mayor entre el precio de compra y el valor de referencia. Si el de referencia supera tu precio, Hacienda puede girar una complementaria. Compruébalo antes de negociar.
¿Comprar me da derecho a residencia?
No. La Golden Visa por inversión inmobiliaria se cerró a nuevas solicitudes en abril de 2025. Compra y estatus de residencia son cosas separadas (ver Relocate #21).
¿Puedo alquilar la vivienda a turistas?
Solo con licencia de vivienda vacacional válida — y no va incluida automáticamente ni es transferible. Canarias endureció las reglas en 2025. Aclara la situación de la licencia antes de comprar.
¿Qué impuestos pago de forma recurrente tras comprar?
Anualmente el IBI y las tasas municipales; como no residente, además el impuesto de no residentes (Modelo 210), incluso por uso propio; en pisos, la cuota de comunidad.
Lucía Medina Reyes escribe para CITA News sobre la vida local, el tiempo, la cultura y el deporte en Gran Canaria. Más sobre la autora

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A 02.06.2026. Este artículo es una orientación general y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal. Tipos, plazos y proyectos de ley pueden cambiar a última hora — la información vinculante es la de la Agencia Tributaria Canaria, el Registro de la Propiedad y una revisión jurídica individual.