Immobilien auf Gran Canaria 2026 — Kaufen, Mieten, Recht, Steuern

Der Markt 2025/2026 im Blick

Im vierten Quartal 2025 lag der taxierte Durchschnittswert für freien Wohnraum auf den Kanaren bei 2.146,1 €/m² — das sind 13,48 % mehr als im vierten Quartal 2024, so die Daten des ISTAC / Gobierno de Canarias (Gobierno de Canarias) (publiziert 04.03.2026). Für die Provinz Las Palmas, zu der Gran Canaria gehört, belief sich der Wert auf 2.151,1 €/m² (+12,7 % YoY). Das sind jedoch taxierte Werte — die Angebotspreise auf dem Marktportalen liegen deutlich höher.

Preise in der Hauptstadt und im Süden

In Las Palmas de Gran Canaria notierte Idealista im Februar 2026 Angebotspreise von 2.594 €/m² (+8,2 % gegenüber Februar 2025), ein historisches Maximum. Fotocasa nannte für April 2026 bereits 3.283 €/m² bei einem Durchschnittswert von 311.216 € pro Immobilie. Das Notariado weist für Gran Canaria 2025 einen mittleren Transaktionspreis von 2.177 €/m² aus, bei einem durchschnittlichen Kaufpreis von 212.962 € und einer Fläche von 98 m².

Je nach Lage gehen die Preise weit auseinander. In der Topzone Isleta–Puerto–Guanarteme wurden im April 2026 durchschnittlich 4.159 €/m² aufgerufen (Fotocasa); Puerto de la Luz / Las Canteras zieht Preise von 3.600–3.700 €/m² an. Das traditionelle Vegueta-Triana verzeichnete laut CB Tu Hogar ein Jahresplus von rund 19 % auf ca. 2.700 €/m². Im vergleichsweise günstigen Tamaraceite lagen die Werte bei 1.500–1.600 €/m², die innerste Zone Carretera del Centro–Cono Sur bei ca. 1.300 €/m².

Der Süden der Insel ist für viele Ausländer das eigentliche Ziel. Im Municipio San Bartolomé de Tirajana — Maspalomas, Playa del Inglés, Meloneras — erreichte der Preis im ersten Halbjahr 2025 durchschnittlich 4.677 €/m² (+9,1 % gegenüber H1 2024), so Cárdenas Inmobiliaria. In Maspalomas-Meloneras notierten Angebotspreise im April 2025 bei 5.343 €/m² (+14,2 % YoY), in Playa del Inglés bei 5.016 €/m² (+9,3 % YoY). Mogán (inklusive Puerto Rico und Arguineguín) lag bei 4.147 €/m² (+5,98 % H1).

Transaktionen und ausländische Käufer

Auf den Kanaren insgesamt wurden 2025 25.924 Kaufverträge abgeschlossen, so das Portal Estadístico del Notariado (AtlánticoHoy). Davon wurden 35,17 % von ausländischen Käufern erworben — zweithöchster Wert aller spanischen Regionen hinter den Balearen (39,1 %). Unter den Nationalitäten führten Italiener mit 18,31 %, gefolgt von Deutschen (16,6 %) und Briten (8,57 %). Im Januar 2026 brachen die Transaktionen auf den Kanaren laut Idealista/News / Colegio de Registradores (Idealista) um 22,7 % ein — das stärkste regionale Minus Spaniens.

Mietmarkt

Die Langzeitmiete kostet in Las Palmas laut Fotocasa (April 2026) im Schnitt 16 €/m² pro Monat, was einer Durchschnittsmiete von rund 1.283 €/Monat entspricht. Im Süden, wo Ferienwohnen dominiert, erreichte der Mietpreis in Playa del Inglés bis zu 21,3 €/m²/Monat und in Maspalomas-Meloneras 21,0 €/m²/Monat. Aktuelle Quadratmeterpreise pro Gemeinde zeigt das CITA-Immobilien-Tool in Echtzeit.

Kaufprozess und Nebenkosten

Wer auf Gran Canaria eine Immobilie kauft, durchläuft ein Verfahren in mehreren klar definierten Schritten. Ausländische Käufer brauchen zwingend eine NIE (Número de Identificación de Extranjero) — ohne sie ist kein Vertrag, kein Bankkonto, keine Hypothek möglich. Die Beantragung erfolgt beim spanischen Konsulat im Herkunftsland (Formular EX-15, Gebühr Modell 790 Code 012: ca. 12 €) oder bei einer Polizeidienststelle in Spanien; die Bearbeitungszeit beträgt 2–6 Wochen.

Von der Reserva zur Escritura

Nach der NIE folgt eine kurze Reservierung der Immobilie mit einer Anzahlung von typischerweise 3.000–6.000 €. Danach wird der Contrato de Arras unterzeichnet — in der Regel als Arras penitenciales (Art. 1454 Código Civil): Der Käufer verliert die Anzahlung bei Rücktritt; der Verkäufer muss den doppelten Betrag zurückzahlen. Üblich sind 10 % des Kaufpreises als Arras. Die Laufzeit bis zur notariellen Urkunde (Escritura) beträgt typischerweise 30–90 Tage.

Vor der Escritura sollte unbedingt eine Nota Simple beim Registro de la Propiedad eingeholt werden (Kosten: 9,02 €). Sie zeigt Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten, IBI-Rückstände und Gemeinschaftsschulden. Beim Notar fallen 0,2–0,5 % des Kaufpreises an, was bei einer Standardimmobilie typisch 600–875 € entspricht. Nach der Unterzeichnung müssen die Steuern innerhalb von 30 Werktagen angemeldet werden. Die Eintragung ins Grundbuch kostet 400–650 € und dauert 1–3 Monate.

Steuerbelastung beim Kauf

Die Kaufnebenkosten summieren sich nach Angaben von Hipoteca-Radar (November 2025) auf insgesamt 10–12 % des Kaufpreises. Hauptposten ist die Steuer:

• Bestandsimmobilie (ITP): Allgemeiner Satz Canarias 6,5 %. Reduzierter Satz 5 % bei Hauptwohnsitz bis 200.000 € (seit 01.01.2026 durch Ley 9/2025 angehoben von 150.000 €). Weiter reduziert auf 4 % für Käufer unter 40 Jahren (Ley 9/2025). Sondersatz 1 % für Familien mit mehreren Kindern, Alleinerziehende, Personen mit Behinderung ≥65 % und Personen unter 40 mit Einkommen bis 46.455 €. Sozialwohnungen (VPO) als Hauptwohnsitz: 0 %.
• Neubau (IGIC + AJD): IGIC allgemeiner Satz 7 % (statt MwSt. 10 % auf dem Festland — Vorteil von 3 Prozentpunkten); AJD 0,75 % (einer der niedrigsten in Spanien). Bei Hauptwohnsitz: IGIC 5 % (allg.) oder 3 % (unter Einkommensgrenze). Bei einem Neubaukauf über 400.000 € fallen laut Casilla de Costa ca. 29.000 € Steuern an (IGIC 26.000 € + AJD ca. 3.000 €).

Hinzu kommen Notargebühren (600–875 €), Grundbucheintragung (400–650 €), Gestoría (300–500 €) und bei Hypothekenfinanzierung eine Immobilienbewertung (Tasación: 250–500 €). Anwaltskosten belaufen sich auf typisch 1–2 % des Kaufpreises — gesetzlich nicht Pflicht, für ausländische Käufer aber dringend empfohlen.

Neubau oder Bestand

Auf den Kanaren ist das Angebot an Neubau knapp. Laut Fotocasa Research haben 2025 nur 2 % der Kanarischen Immobilieneigentümer ihre Wohnung zum Verkauf angeboten — ein Prozentpunkt weniger als 2024 — während 14 % der Einwohner kaufen möchten. Diese strukturelle Angebotslücke treibt die Preise auf beiden Segmenten.

Steuern, Preise und Garantien

Neubau und Bestand unterscheiden sich steuerlich und in der Zahlungsstruktur erheblich. National kostete Neubau 2025 im Schnitt 2.445 €/m², Bestandsimmobilien 2.240 €/m² (Colegio de Registradores). Auf den Kanaren lagen Immobilien unter 5 Jahren Alter im dritten Quartal 2025 bei 2.300 €/m² (+13,4 % YoY), ältere Objekte bei 2.063 €/m² (+12,5 %). In der Provinz Las Palmas bewegte sich der Neubau-Durchschnittspreis 2025 bei 426.658 €/Wohneinheit, mit Angeboten ab 76.500 €.

Der steuerliche Unterschied ist für Käufer auf den Kanaren relevanter als anderswo in Spanien: Statt MwSt. (IVA) 10 % fällt bei Neubau lediglich IGIC von 7 % an. Bei einer 400.000-€-Wohnung bedeutet das eine Steuerersparnis von rund 12.000 € gegenüber dem Festland.

Zahlungsstruktur Neubau (Sobre Plano)

Wer auf dem Plan kauft, zahlt in Etappen. Zunächst eine Reserva von 3.000–6.000 €, dann bei Baugenehmigung 10 % des Kaufpreises. Während der Bauphase (20–24 Monate) kommen weitere 10 % in monatlichen Raten dazu. Diese Vorauszahlungen müssen durch eine Bankbürgschaft (Aval Bancario) oder ein Treuhandkonto abgesichert sein. Bei Schlüsselübergabe werden 80 % des Kaufpreises plus Steuern fällig. Die Hypothekenbeantragung sollte 2–3 Monate vor dem geplanten Fertigstellungstermin erfolgen.

Gesetzliche Garantien beim Neubau

Das spanische Baugesetz (Ley 38/1999) schreibt drei Garantiestufen vor: 10 Jahre für strukturelle Schäden (Seguro Decenal), 3 Jahre für verdeckte Mängel an Bauteilen und Installationen, und 1 Jahr für Oberflächenmängel. Die Fristen beginnen ab der Bauabnahme (Recepción de la Obra). Die Klagefrist nach Schadenseintritt beträgt 2 Jahre.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie entfallen diese Garantien. Wichtiger wird dann die rechtliche Prüfung des Zustands, der Genehmigungen und der laufenden Lasten — sowie die Frage, ob ein gültiger Energieausweis und eine aktuelle Cédula de Habitabilidad vorliegen.

Hypothek als Non-Resident

Ausländische Käufer ohne spanischen Steuerwohnsitz bekommen eine Hypothek in Spanien — aber zu anderen Konditionen als Residenten. Der entscheidende Parameter ist der LTV (Loan-to-Value): Nicht-Residenten erhalten maximal 60–70 % des Kauf- oder Gutachterwertes (je nachdem, welcher niedriger ist), so Bravos Estate und TEKCE. Residenten können bis 80 % finanzieren.

Eigenkapitalbedarf und Zinsniveau

Das bedeutet: Wer eine Immobilie für 400.000 € kauft, braucht als Non-Resident Eigenkapital für die Anzahlung von 120.000–160.000 € plus Kaufnebenkosten von ca. 32.000–52.000 € — insgesamt grob 152.000–212.000 € in bar (Granfield Estate, März 2026). Festzinsen für Nicht-Residenten lagen 2026 bei 2,8–3,5 % (niedrigere LTV) bis 3,2–4,5 % (höhere LTV). Variable Zinsen bewegen sich bei Euribor plus 1,5–2,5 %. Der 12-Monats-Euribor lag im März 2026 bei 2,565 % (Futur Finances, April 2026).

Die typische Laufzeit beträgt 20–25 Jahre, maximal 30 Jahre; Rückzahlung muss vor dem 75. Lebensjahr abgeschlossen sein.

Dokumente und Banken

Santander, CaixaBank, Sabadell, Bankinter, BBVA und ABANCA haben erfahrene internationale Abteilungen und vergeben aktiv Non-Resident-Hypotheken. Die Verschuldungsquote darf nicht mehr als 30–40 % des Nettoeinkommens betragen; das Mindestmonatseinkommen liegt typischerweise bei 2.000–2.500 € netto.

Erforderliche Unterlagen: NIE und Reisepass, die letzten 3–6 Gehaltsabrechnungen (apostilliert, beglaubigte Übersetzung), Arbeitsvertrag, 1–2 Steuererklärungen aus dem Herkunftsland, Kontoauszüge der letzten 6–12 Monate, Eigenkapitalnachweis, Kreditauskunft (Schufa, Experian etc.), Nachweis des Familienstands, Steuerresidenz-Zertifikat, Nota Simple der Kaufimmobilie sowie der unterschriebene Arras-Vertrag. Alle fremdsprachigen Dokumente müssen apostilliert und beglaubigt ins Spanische übersetzt werden.

Prozess und Zeitplan

Die Hypothekenbeantragung für Non-Residents dauert in der Praxis länger als für Residenten. Wer zügig vorgehen will, holt Vorangebote (ofertas vinculantes) von zwei bis drei Banken ein, bevor der Arras-Vertrag unterzeichnet wird. Ab Einreichung aller vollständigen Unterlagen rechnet man mit 4–8 Wochen bis zur verbindlichen Kreditzusage.

Rechtliche Prüfung: Cédula, ITE, Energieausweis

Vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie auf Gran Canaria gibt es drei Dokumente, die zwingend vorliegen sollten: die Cédula de Habitabilidad, bei älteren Gebäuden das ITE-Protokoll, und der Energieausweis.

Cédula de Habitabilidad

Die Cédula ist die behördliche Bewohnbarkeitsbescheinigung — Pflicht beim Verkauf, bei der Vermietung und für neue Versorgungsanschlüsse. Zuständig ist das örtliche Ayuntamiento nach technischem Gutachten eines zugelassenen Architekten. Die Gültigkeitsdauer: Vor 2004 ausgestellte Cédulas gelten 10 Jahre, zwischen 2004 und 2012 ausgestellte 15 Jahre, nach 2012 ausgestellte bis zu 25 Jahre (je nach Gemeinde). Kosten: Techniker-Honorar 90–180 €, Verwaltungsgebühren 15–50 €.

Für Ferienimmobilien gelten seit der Ley 6/2025 (in Kraft ab 12.12.2025) strengere Anforderungen: Mindestnutzfläche 35 m² (zuvor 25 m²), Deckenhöhe mind. 2,5 m.

ITE — Technische Gebäudeinspektion

Auf den Kanaren gilt die Pflicht zur ITE (Inspección Técnica de Edificios) ab einem Gebäudealter von 80 Jahren (Ley del Suelo de Canarias). Die Gültigkeitsdauer der ITE beträgt auf den Kanaren 20 Jahre. Die Kosten für die Inspektion betragen 300–600 € bei Gebäuden bis 10 Einheiten, 500–900 € bei 10–30 Einheiten.

Energieausweis und Nota Simple

Der Certificado de Eficiencia Energética ist für Verkauf und Vermietung jeder Immobilie Pflicht und ist 10 Jahre gültig. Skala von A (beste) bis G (schlechteste). Für neue Registrierungen als Ferienwohnung gilt laut Ley 6/2025: Gebäude bis 31.12.2007 benötigen mindestens Energieklasse F, Gebäude danach mindestens Klasse D.

Die Nota Simple beim Registro de la Propiedad (Kosten: 9,02 €) listet Eigentümer, Fläche, Grenzen und eingetragene Belastungen auf. Vor der Escritura sollten folgende Dokumente vorliegen: Nota Simple (nicht älter als 30 Tage), gültige Cédula de Habitabilidad, gültiger Energieausweis, IBI-Quittungen der letzten 2 Jahre, Schuldenfreiheitszeugnis der Eigentümergemeinschaft, Certificado de Deuda Cero der finanzierenden Bank, bei Neubau Licencia de Primera Ocupación und Seguro Decenal-Nachweis.

Vivienda Vacacional: das Ferienmiet-Minenfeld

Kurzzeitvermietung auf Gran Canaria war schon vor 2025 reguliert — seit der Ley 6/2025 ist sie nochmals schwieriger geworden. Die Insel liegt in einer Region, in der Tourismus und Wohnraummangel direkt konkurrieren, und der Gesetzgeber hat die Daumenschrauben angezogen.

Tribunal Supremo: drei entscheidende Urteile

Der Tribunal Supremo hat in zwei Jahren drei wegweisende Urteile zur Ferienvermietung in Wohnungseigentümergemeinschaften gesprochen. Im Oktober 2024 legten die Urteile 1232/2024 und 1233/2024 (03.10.2024) fest: Eine Eigentümergemeinschaft kann Ferienvermietung mit einer Dreifünftelmehrheit vollständig verbieten — auch ein totales Verbot ist zulässig. Bestehende Lizenzen haben Bestandsschutz. Im Februar 2025 (Urteil 264/2025, 18.02.2025) präzisierte das Gericht: Eine Gemeinschaft kann Ferienvermietung nicht verbieten, wenn ihre Statuten keine ausdrückliche Verbotsklausel enthalten. Im September 2025 (Urteil 1025/2025, 02.09.2025) bestätigte das Gericht die Oktoberdoktrin und verwies auf die Ley Orgánica 1/2025 (02.01.2025).

Ley 6/2025: das neue Kanarische Recht ab Dezember 2025

Die Ley 6/2025 (BOC Nr. 246, 12.12.2025) ist seit 12. Dezember 2025 in Kraft und verändert die Grundlage der Ferienvermietung auf den Kanaren grundlegend. Kern: Ferienvermietung gilt nicht mehr als Wohnnutzung, sondern als wirtschaftliche Tätigkeit unter Tourismusrecht. Gemeinden dürfen Zulässigkeitszonen für Ferienwohnungen festlegen.

Die wichtigsten Anforderungen: Maximale 10 % der Wohnungen eines Gebäudes dürfen als Ferienwohnungen betrieben werden (bei den "Grünen Inseln": 20 %). Neubauten dürfen mindestens 10 Jahre nach Baufertigstellung nicht touristisch vermietet werden. Die Mindestnutzfläche beträgt 35 m². Ab mehr als 4 Betten sind mindestens 2 Vollbäder erforderlich. Die Genehmigung erteilt der Cabildo Insular. Betrieb ohne Genehmigung: Bußgelder von 15.000–150.000 €.

Steuer und Registrierung

Seit 01.07.2025 ist für alle Kurzzeitvermietungsinserate auf digitalen Plattformen (Airbnb, Booking, VRBO etc.) eine NRA (Número de Registro de Alquiler) Pflicht — Inserate ohne NRA werden entfernt.

Steuerlich gilt für EU-/EWR-Residenten (z.B. Deutsche) ein IRNR-Satz von 19 % auf den Nettomietertrag (nach Abzug von IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherungen, Hypothekenzinsen, Abschreibung 3 % auf den Gebäudewert und Plattformgebühren). Nicht-EU-Residenten (z.B. Briten nach Brexit) zahlen 24 % auf den Bruttoertrag ohne Kostenabzug. Erklärung: Modell 210, seit 01.01.2024 (Orden HAC/56/2024) jährliche Bündelung aller Mieterträge möglich.

Laufende Steuern: IBI, IRNR, Vermögensteuer

Nach dem Kauf sind drei laufende Steuerarten relevant: IBI, IRNR und — ab bestimmten Vermögenswerten — die Vermögensteuer.

IBI — Grundsteuer

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist eine kommunale Steuer auf den Katasterwert der Immobilie, fällig einmal jährlich. Las Palmas de Gran Canaria hat den Satz seit 2025 auf 0,62 % gesenkt (von zuvor 0,67 %), was 98,9 % aller Immobilien in der Stadt betrifft und eine durchschnittliche Ersparnis von 7,5 % bringt. In der Praxis liegt die IBI für eine typische Stadtwohnung in Las Palmas bei 200–500 €/Jahr. Dazu kommen kommunale Müllgebühren (100–300 €/Jahr) sowie Hausgeld (50–200 €/Monat).

IRNR — Imputierte Mietrendite

Nicht-Residenten, die eine Immobilie besitzen und diese nicht vermieten, schulden Spanien IRNR auf eine fiktive Mietrendite. Die Berechnungsbasis: 1,1 % des Katasterwertes, wenn dieser in den letzten 10 Jahren aktualisiert wurde; sonst 2 %. Darauf fallen 19 % für EU-/EWR-Residenten und 24 % für alle anderen an. Beispiel: Ein deutscher Eigentümer mit einem Katasterwert von 100.000 € (aktualisiert) zahlt fiktive Rente von 1.100 € × 19 % = 209 €/Jahr. Erklärung via Modell 210, Frist bis 31. Dezember des Folgejahres.

Vermögensteuer

Die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) gilt für das in Spanien belegene Vermögen von Nicht-Residenten. Freibetrag: 700.000 € persönlich plus 300.000 € für den Hauptwohnsitz. Die Steuerskala beginnt bei 0,2 % auf die ersten 167.129 € und steigt progressiv bis auf 3,5 % über 10,7 Mio. €. Erklärt werden muss auch bei Zahllast Null, wenn das Bruttovermögen 2.000.000 € übersteigt.

Weitere laufende Kosten im Überblick

Neben den genannten Steuern fallen weitere regelmässige Kosten an. Der Hausgeldanteil (Comunidad de Propietarios) variiert stark: In Las Palmas sind 50–200 €/Monat typisch, in Anlagen mit Pool, Garten und Concierge im Süden kann das Hausgeld auf 300–500 €/Monat steigen. Im Gesamtbild: laufende Fixkosten von 800–2.500 €/Jahr sind für eine mittelgrosse Wohnung in Las Palmas realistisch, ohne Finanzierungskosten.

Ausländische Käufer und die EU-Debatte 2026

Am 14. Januar 2026 stellte das spanische Außenministerium (Ministro Ángel Víctor Torres) einen formellen Antrag an die Europäische Kommission: Die Kanarischen Inseln sollen ermächtigt werden, Immobilienkäufe zum Nicht-Eigennutz einzuschränken. Grundlage ist Art. 349 AEUV, der den sogenannten "ultraperipheren Regionen" (RUP) der EU Sonderregelungen erlaubt.

Inhalt und Begründung des Antrags

Ausdrücklich geht es nicht um ein Verbot nach Nationalität — das wäre mit der europäischen Kapitalverkehrsfreiheit offensichtlich unvereinbar. Ziel ist ein Verbot des Erwerbs von Immobilien, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden. Torres begründete dies mit der Preisentwicklung der letzten 10 Jahre (Canarias: +50 %) und dem Anteil ausländischer Käufer — das Notariado weist 35,17 % aller Kanarischen Kaufverträge als ausländisch aus.

Rechtliche Bewertung und Timing

BBVA Research-Ökonom Miguel Cardoso bezeichnet das Vorhaben als "de dudosa legalidad" (zweifelhafter Rechtsstatus) und bezweifelt, dass es das Wohnungsproblem löst. Spanish Property Insight hält eine EU-Genehmigung für "sehr unwahrscheinlich" und wertet den Antrag als politisches Signal. Die EU-Entscheidung wird für das dritte Quartal 2026 erwartet; bis dahin bleibt die Rechtslage unverändert.

Was das heute für Käufer bedeutet

Aktuell gibt es kein Kaufverbot, keine neuen Auflagen, keine zusätzlichen Steuern für ausländische Käufer auf Gran Canaria. Alle geltenden Kaufregeln bleiben in Kraft. Als realistischere Alternativen zu einem Kaufverbot werden diskutiert: eine Steuer auf Zweitwohnungskäufe, die Sozialwohnungslisten nach mindestens 10 Jahren Wohnsitz zu priorisieren, und schärfere Regulierung der Kurzzeitvermietung (bereits mit Ley 6/2025 umgesetzt).

Gran Canaria bleibt 2026 ein funktionierender, aber teurer Immobilienmarkt mit mehrschichtigem Rechtsrahmen und erheblichem politischem Risiko im Ausländer-Segment. Weitere Detail-Guides in der CITA Relocate-Serie und auf der Immobilien-Landingpage.