Auf einen Blick Der Stand heute: Es gibt KEIN Verbot und kein beschlossenes Gesetz. Nicht-Residenten (EU wie Nicht-EU) können weiterhin unter denselben Bedingungen wie bisher kaufen
Der Vorstoss: Die kanarische Regierung will den Kauf durch Nicht-Residenten begrenzen; die spanische Zentralregierung hat der EU einen eigenen, nutzungsgebundenen Vorschlag unterbreitet
Die Idee: Beschränkt werden sollen Käufe zu nicht-residenziellen Zwecken (Zweitwohnsitz/Kapitalanlage) — kein pauschales Ausländer-Verbot
Die Hürde: Der Plan braucht grünes Licht aus Brüssel (EU-Kapitalverkehrsfreiheit)
Die Zahl: Laut kanarischer Regierung geht rund eine von vier verkauften Wohnungen (ca. 25 %) an ausländische Nicht-Residenten — deutlich über dem nationalen Schnitt
Quellen: Gobierno de Canarias, Ministerium (Torres), eldiario.es/Canarias Ahora, Colegio de Registradores

Beginnen wir mit dem Wichtigsten, weil hier viel Verunsicherung herrscht: Heute darf jede Person — ob Resident oder Nicht-Resident, aus der EU oder von ausserhalb — unter den üblichen Bedingungen (Ausweis/NIE, Nachweis der Mittelherkunft, Steuerpflichten) eine Immobilie auf den Kanaren kaufen. Es gibt kein Gesetz, das das verbietet, und es wurde keine Reform beschlossen, die dieses Recht allgemein einschränkt.

Wer gerade kauft oder verkauft, ist von den Ankündigungen nicht betroffen.

Was tatsächlich auf dem Tisch liegt

Worüber diskutiert wird, ist ein Vorstoss auf zwei Ebenen. Die kanarische Regierung unter Präsident Fernando Clavijo hat in Brüssel dafür geworben, den Immobilienkauf durch Nicht-Residenten auf den Inseln zu begrenzen oder zu verbieten — mit dem Argument, die Inseln hätten ein begrenztes, fragmentiertes Territorium, in dem der Marktdruck die einheimische Bevölkerung besonders hart trifft.

Die spanische Zentralregierung wiederum hat der EU-Kommission einen eigenen Vorschlag unterbreitet, der auf alle Ultraperipherie-Regionen (RUP) zielt. Dieser ist ausdrücklich nutzungsgebunden: Beschränkt werden sollen Käufe für nicht-residenzielle Zwecke — also Zweitwohnsitze und Kapitalanlagen —, um Preise zu senken und jungen Menschen sowie anderen Gruppen den Zugang zu erleichtern.

Der Unterschied ist entscheidend: Es geht in der zentralstaatlichen Variante nicht um ein pauschales Verbot für Ausländer, sondern um die Nutzung der Immobilie (Erstwohnsitz versus Zweitwohnsitz/Investment). Und der Diesel im Getriebe ist Brüssel: Eine solche Beschränkung berührt die EU-Kapitalverkehrsfreiheit und braucht daher grünes Licht der EU-Kommission.

Das oft genannte Beispiel Kanada lässt sich wegen der anderen Rechtslage nicht einfach übertragen.

Warum die Kanaren das überhaupt fordern

Hinter dem Vorstoss steht eine Zahl, die die Inseln von der Festland-Debatte unterscheidet: Nach Angaben der kanarischen Regierung geht rund ein Viertel der verkauften Wohnungen an ausländische Nicht-Residenten — deutlich mehr als im nationalen Durchschnitt, wo laut Registerdaten (Januar bis September 2025) nur rund 13,6 Prozent aller Käufer ausländisch waren. Zusammen mit dem knappen Boden und dem angespannten Markt ist das der Kern des Arguments: Wohnraum solle vorrangig „Zuhause" sein und nicht Spekulationsobjekt.

Der Vorstoss ist eingebettet in ein grösseres Wohnungspaket der Regionalregierung — von gefördertem Wohnungsbau bis zu einem neuen Vergabesystem für Sozialwohnungen.

Vorschlag ist nicht gleich Gesetz Wichtig für die Einordnung: Bislang handelt es sich um politische Forderungen und einen Vorschlag an die EU — nicht um geltendes Recht. Ob, wann und in welcher Form eine Beschränkung kommt, ist offen und hängt massgeblich von der EU-Kommission ab. Wer konkrete Kauf- oder Verkaufsabsichten hat, sollte sich nicht von Schlagzeilen verunsichern lassen, sondern die tatsächliche Rechtslage im Moment der Transaktion prüfen.
Was Betroffene jetzt tun können Wer den Kauf einer Immobilie auf den Kanaren erwägt, sollte die Entwicklung verfolgen, sich aber am geltenden Recht orientieren — das derzeit unverändert ist. Sinnvoll ist, vor einer Transaktion den aktuellen Stand bei einem unabhängigen Rechtsbeistand (Abogado) oder Notar zu klären, insbesondere zur Unterscheidung Erst-/Zweitwohnsitz, zur NIE und zu den steuerlichen Pflichten. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Häufige Fragen

Dürfen Ausländer aktuell Immobilien auf den Kanaren kaufen?
Ja. Es gibt derzeit kein Verbot. Residenten wie Nicht-Residenten können unter den üblichen Bedingungen kaufen.
Was ist konkret geplant?
Ein Vorstoss, Käufe durch Nicht-Residenten bzw. für nicht-residenzielle Zwecke (Zweitwohnsitz/Anlage) zu beschränken. Ein pauschales Ausländer-Verbot ist im zentralstaatlichen Vorschlag nicht vorgesehen.
Gilt das schon?
Nein. Es ist ein Vorschlag an die EU-Kommission bzw. eine politische Forderung — kein beschlossenes Gesetz.
Warum gerade die Kanaren?
Weil rund ein Viertel der verkauften Wohnungen an Nicht-Residenten geht — deutlich über dem nationalen Schnitt — und der begrenzte Inselboden den Marktdruck verschärft.
Was wäre der Unterschied zwischen Erst- und Zweitwohnsitz?
Der zentralstaatliche Vorschlag ist nutzungsgebunden: Er zielt auf Käufe, die nicht dem Wohnen als Erstwohnsitz dienen. Die genaue Ausgestaltung ist aber noch offen.

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Stand 01.07.2026. Quellen u. a. Gobierno de Canarias, spanische Zentralregierung (Minister Ángel Víctor Torres), eldiario.es/Canarias Ahora und Colegio de Registradores. Die genannten Anteile beziehen sich auf unterschiedliche Bezugsgrössen (Nicht-Residenten vs. ausländische Käufer insgesamt) und werden entsprechend eingeordnet. Der beschriebene Vorstoss ist kein geltendes Recht; eine Umsetzung hängt von der EU-Kommission ab und ist zeitlich wie inhaltlich offen. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Symbolbild.