¿Qué se plantea exactamente?

El borrador del Gobierno de Fernando Clavijo, presidente de Canarias, se dirige a personas físicas con al menos diez años ininterrumpidos de residencia en el archipiélago. En caso de estancias interrumpidas, deberán acreditarse 15 años. Como justificante sirve el certificado del padrón municipal, una certificación de empadronamiento expedida por el Ayuntamiento correspondiente.

El límite de compra se sitúa en un máximo de dos viviendas por persona, en principio en municipios distintos. Quien ya posea al menos dos viviendas en el momento de la entrada en vigor no podrá adquirir otra. Las ventas realizadas incumpliendo los requisitos serían nulas.

Las personas jurídicas (empresas, sociedades de inversión) solo podrían comprar si su objeto social es la venta o el alquiler a personas físicas. No se trata de una exclusión total. Las modificaciones europeas propuestas también permitirían normas temporales para islas, municipios o zonas más amplias concretas, siempre que la escasez de vivienda lo justifique.

¿Qué cambiaría para los residentes extranjeros?

Según el texto publicado, el borrador no se vincula expresamente a la nacionalidad, sino al tiempo de residencia. Un ciudadano de la UE con diez años ininterrumpidos de residencia en Canarias podría recibir un trato distinto al de un recién llegado. Sin embargo, no existe una regulación definitiva.

Los no residentes y los compradores de segunda vivienda podrían quedar excluidos de la compra o verse limitados temporalmente. Esto afecta sobre todo a personas sin periodos de empadronamiento en Canarias. Hasta ahora no se han fijado excepciones concretas, plazos transitorios ni procedimientos de solicitud.

Para las estancias turísticas no cambia nada por el momento. La propuesta afecta a viviendas residenciales, no a la entrada ni a la estancia vacacional. Los propietarios actuales no se ven afectados por una expropiación; el borrador describe sobre todo compras futuras.

¿Por qué podría chocar el plan con el derecho de la UE?

El artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE) prohíbe en principio las restricciones a los movimientos de capitales entre los Estados miembros. La compra y venta de inmuebles entra, según la interpretación del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), dentro de esta libertad económica.

Canarias se ampara en el artículo 349 del TFUE, que tiene en cuenta las condiciones especiales de las regiones ultraperiféricas. El Gobierno exige al mismo tiempo que se respeten el interés general, la no discriminación y la proporcionalidad. Un informe actualizado menciona como posibles vías las restricciones a segundas residencias, al alquiler vacacional y medidas fiscales.

El principio de proporcionalidad exige demostrar que no existen alternativas menos restrictivas. La Comisión Europea o el TJUE podrían considerar las subvenciones estatales, la ampliación de la vivienda social o los incentivos fiscales como medios más suaves.

¿Qué precedente es delicado para Canarias?

La región flamenca de Bélgica aprobó en 2009 normas estrictas que vinculaban la compra de terrenos y viviendas en determinados municipios a la acreditación de una «vinculación suficiente» con el lugar correspondiente. El TJUE resolvió el 8 de mayo de 2013 en los asuntos acumulados C-197/11 y C-203/11 que las restricciones flamencas vulneraban las libertades fundamentales de la UE.

El tribunal reconoció que facilitar vivienda a la población local y con rentas bajas es un objetivo legítimo. Sin embargo, puso en duda que la exigencia de un vínculo fuerte y duradero con el municipio fuera un medio proporcionado.

Los jueces argumentaron que la medida podría excluir a compradores que necesitan urgentemente una vivienda por motivos laborales o familiares, mientras permitiría compras especulativas de personas con alto patrimonio y vínculos locales.

¿Qué rige hoy para compradores y propietarios?

El Consejo de Ministros español no ha aprobado por ahora la propuesta canaria. Según el informe disponible, el borrador no se incorporó a los últimos decretos de vivienda. No se ha publicado una fecha exacta de votación ni de entrada en vigor.

Por tanto, actualmente no rigen ni la regla de los diez años ni el límite de dos viviendas, la nulidad ni una prohibición general de compra. Tampoco se conocen precios, tasas, formularios ni plazos concretos para las solicitudes.

La comunidad autónoma es competente en política de vivienda y ordenación del territorio, pero no puede modificar el derecho de la UE ni imponer por sí sola una restricción a la compra transfronteriza de inmuebles. El Estado español tendría que aprobar la legislación necesaria.

¿Cómo sigue el proceso?

En paralelo, el Gobierno canario impulsa medidas para ampliar la oferta: el Decreto-ley 3/2025 pretende agilizar licencias de obra y permitir determinados cambios de uso de suelos turísticos o terciarios, siempre que se genere vivienda protegida o asequible.

Para la mera propuesta no se indican costes totales concretos ni planes de financiación. Canarias no participa directamente en el procedimiento legislativo de la UE en el Consejo de la UE. El estado actual sigue siendo: iniciativa política y jurídica, pero no una prohibición vigente de compra de vivienda.