Che cosa prevede esattamente il progetto?
Il progetto del governo di Fernando Clavijo, presidente delle Isole Canarie, punta sulle persone fisiche con almeno dieci anni ininterrotti di residenza nell'arcipelago. In caso di soggiorni interrotti dovranno essere dimostrati 15 anni. Come prova serve il certificado del padrón municipal, un certificato comunale di residenza rilasciato dal rispettivo Ayuntamiento (amministrazione comunale).
Il limite di acquisto è di al massimo due immobili residenziali per persona, di norma in comuni diversi. Chi all'entrata in vigore possiede già almeno due abitazioni non potrà acquistarne un'altra. Le vendite effettuate in violazione dei requisiti dovranno essere nulle.
Le persone giuridiche (imprese, società di investimento) potranno acquistare solo se il loro oggetto sociale è la vendita o l'affitto a persone fisiche. Non si tratta di un'esclusione totale. Le modifiche Ue proposte dovranno inoltre consentire regole temporanee per singole isole, comuni o aree più vaste, purché l'emergenza abitativa lo giustifichi.
Che cosa cambierebbe per i residenti stranieri?
Secondo il testo pubblicato, il progetto non si lega espressamente alla cittadinanza, ma alla durata della residenza. Un cittadino dell'Ue con dieci anni ininterrotti di residenza canaria potrebbe quindi essere trattato in modo diverso rispetto a un nuovo arrivato. Una regola definitiva, tuttavia, non esiste.
I non residenti e gli acquirenti di seconde case potrebbero essere esclusi dall'acquisto o limitati temporaneamente. Riguarda in particolare le persone senza periodi di residenza registrati alle Canarie. Eccezioni concrete, periodi transitori e procedure di richiesta non sono finora definiti.
Per i soggiorni turistici al momento non cambia nulla. La proposta riguarda gli immobili residenziali, non l'ingresso o il soggiorno di vacanza. Gli attuali proprietari non sono interessati da espropri: il progetto descrive soprattutto gli acquisti futuri.
Perché il piano potrebbe scontrarsi con il diritto Ue?
L'articolo 63 del Trattato sul funzionamento dell'Unione europea (TFUE) vieta in linea di principio le restrizioni ai movimenti di capitali tra gli Stati membri. L'acquisto e la vendita di immobili rientrano in questa libertà economica secondo l'interpretazione della Corte di giustizia dell'Unione europea (CGUE).
Le Canarie si richiamano all'articolo 349 TFUE, che tiene conto delle condizioni particolari delle regioni ultraperiferiche. Il governo chiede al tempo stesso il rispetto dell'interesse generale, della non discriminazione e della proporzionalità. Un parere aggiornato indica come possibili strade limiti per le seconde case, per gli affitti turistici e misure fiscali.
Il principio di proporzionalità richiede la prova che non esistano alternative meno restrittive. La Commissione europea o la CGUE potrebbero considerare i sussidi statali, il potenziamento dell'edilizia sociale o gli incentivi fiscali come strumenti più miti.
Quale precedente è delicato per le Canarie?
La regione fiamminga del Belgio approvò nel 2009 norme severe che subordinavano l'acquisto di terreni e abitazioni in determinati comuni alla prova di un «legame sufficiente» con il luogo. L'8 maggio 2013, nelle cause riunite C-197/11 e C-203/11, la CGUE stabilì che le restrizioni fiamminghe violavano le libertà fondamentali dell'Ue.
La Corte riconobbe che garantire alloggi alle fasce a basso reddito e alla popolazione locale è un obiettivo legittimo. Mise però in dubbio che la richiesta di un legame forte e pluriennale con il comune fosse un mezzo proporzionato.
I giudici sostennero che la misura poteva escludere acquirenti che per motivi professionali o familiari avevano urgente bisogno di un alloggio, mentre consentiva acquisti speculativi di persone facoltose con legami locali.
Che cosa vale oggi per acquirenti e proprietari?
Il Consiglio dei ministri spagnolo non ha finora approvato la proposta canaria. Secondo il rapporto disponibile, il progetto non è stato inserito nei più recenti decreti sulla casa. Non è pubblicata alcuna data esatta di votazione o di entrata in vigore.
Non valgono quindi attualmente né la regola dei dieci anni né il limite delle due abitazioni, né la nullità o un divieto generale di acquisto. Anche prezzi, tariffe, moduli e termini concreti per le richieste sono ancora sconosciuti.
La comunità autonoma è competente per le politiche abitative e di pianificazione territoriale, ma non può né modificare il diritto Ue né imporre da sola una restrizione all'acquisto transfrontaliero di immobili. Lo Stato spagnolo dovrebbe approvare la legislazione necessaria.
Come si procede?
In parallelo il governo delle Canarie porta avanti misure per ampliare l'offerta: il Decreto-ley 3/2025 dovrebbe accelerare i permessi di costruzione e consentire determinati cambi di destinazione d'uso di aree turistiche o terziarie, a condizione che venga creato alloggio agevolato o a prezzo accessibile.
Per la semplice proposta non vengono indicati costi complessivi concreti né piani di finanziamento. Le Canarie non partecipano direttamente al processo legislativo Ue nel Consiglio dell'Ue. Lo stato attuale resta: iniziativa politica e giuridica, ma nessun divieto vigente di acquisto di case.