Was genau ist geplant?
Der Entwurf der Regierung von Fernando Clavijo, Präsident der Kanarischen Inseln, zielt auf natürliche Personen mit mindestens zehn ununterbrochenen Jahren Wohnsitz auf dem Archipel ab. Bei unterbrochenen Aufenthalten sollen 15 Jahre nachgewiesen werden müssen. Als Nachweis dient ein certificado del padrón municipal, eine kommunale Meldebescheinigung des jeweiligen Ayuntamiento (Gemeindeverwaltung).
Die Kaufgrenze liegt bei höchstens zwei Wohnimmobilien pro Person, grundsätzlich in unterschiedlichen Gemeinden. Wer bei Inkrafttreten bereits mindestens zwei Wohnungen besitzt, soll keine weitere erwerben dürfen. Verkäufe unter Verstoss gegen die Voraussetzungen sollen nichtig sein.
Juristische Personen (Unternehmen, Anlagegesellschaften) dürfen nur kaufen, wenn ihr Gesellschaftszweck der Verkauf oder die Vermietung an natürliche Personen ist. Ein vollständiger Ausschluss ist es nicht. Die vorgeschlagenen EU-Änderungen sollen auch zeitlich begrenzte Regeln für einzelne Inseln, Gemeinden oder grössere Gebiete ermöglichen, sofern die Wohnungsnot dies rechtfertigt.
Was würde sich für ausländische Residenten ändern?
Der Entwurf knüpft laut veröffentlichtem Text nicht ausdrücklich an die Staatsangehörigkeit an, sondern an die Aufenthaltsdauer. Ein EU-Bürger mit zehn ununterbrochenen Jahren kanarischem Wohnsitz könnte daher anders behandelt werden als ein Neuankömmling. Eine endgültige Regel gibt es jedoch nicht.
Nichtresidenten und Zweitwohnungskäufer könnten vom Erwerb ausgeschlossen oder zeitweise beschränkt werden. Das betrifft insbesondere Personen ohne kanarische Meldezeiten. Konkrete Ausnahmen, Übergangsfristen und Antragsverfahren sind bislang nicht festgelegt.
Für touristische Aufenthalte ändert sich derzeit nichts. Der Vorschlag betrifft Wohnimmobilien, nicht die Einreise oder den Ferienaufenthalt. Bestehende Eigentümer sind von einer Enteignung nicht betroffen, der Entwurf beschreibt vor allem künftige Käufe.
Warum könnte der Plan am EU-Recht scheitern?
Artikel 63 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV) verbietet grundsätzlich Beschränkungen des Kapitalverkehrs zwischen den Mitgliedstaaten. Der Kauf und Verkauf von Immobilien fällt nach Auslegung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) unter diese wirtschaftliche Freiheit.
Die Kanaren berufen sich auf Artikel 349 AEUV, der die besonderen Bedingungen der Regionen in äusserster Randlage berücksichtigt. Die Regierung verlangt zugleich die Beachtung von Allgemeininteresse, Nichtdiskriminierung und Verhältnismässigkeit. Ein aktualisiertes Gutachten nennt als mögliche Wege Beschränkungen für Zweitwohnungen, Ferienvermietung und steuerliche Massnahmen.
Der Verhältnismässigkeitsgrundsatz verlangt den Beweis, dass es keine weniger restriktiven Alternativen gibt. Die EU-Kommission oder der EuGH könnten staatliche Subventionen, den Ausbau des sozialen Wohnungsbaus oder steuerliche Anreize als mildere Mittel einstufen.
Welcher Präzedenzfall ist für die Kanaren brisant?
Die flämische Region Belgiens verabschiedete 2009 strenge Regelungen, die den Kauf von Grundstücken und Wohnungen in bestimmten Gemeinden an den Nachweis einer «ausreichenden Verbindung» zum jeweiligen Ort knüpften. Der EuGH entschied am 8. Mai 2013 in den verbundenen Rechtssachen C-197/11 und C-203/11, dass die flämischen Beschränkungen gegen die grundlegenden EU-Freiheiten verstossen.
Der Gerichtshof erkannte zwar an, dass die Bereitstellung von Wohnraum für einkommensschwache und lokale Bevölkerungsgruppen ein legitimes Ziel sei. Er stellte jedoch infrage, ob die Forderung nach einer starken, langjährigen Bindung an die Gemeinde ein verhältnismässiges Mittel darstelle.
Die Richter argumentierten, die Massnahme könnte Käufer ausschliessen, die aus beruflichen oder familiären Gründen dringend Wohnraum benötigen, während sie spekulative Käufe vermögender Personen mit lokalen Bindungen ermögliche.
Was gilt heute für Käufer und Eigentümer?
Der spanische Ministerrat hat den kanarischen Vorschlag bislang nicht beschlossen. Der Entwurf wurde nach dem vorliegenden Bericht nicht in die jüngsten Wohnungsdekrete aufgenommen. Ein exaktes Abstimmungs- oder Inkrafttreten-Datum ist nicht veröffentlicht.
Damit gelten derzeit weder die Zehnjahresregel noch die Zwei-Wohnungen-Grenze, Nichtigkeitsfolge oder ein allgemeines Kaufverbot. Auch konkrete Preise, Gebühren, Formulare und Fristen für Anträge sind noch unbekannt.
Die autonome Region ist für Wohnungs- und Raumordnungspolitik zuständig, kann aber weder EU-Recht ändern noch allein eine Beschränkung des grenzüberschreitenden Immobilienerwerbs durchsetzen. Der spanische Staat müsste die erforderliche Gesetzgebung beschliessen.
Wie geht es weiter?
Parallel verfolgt die Kanarenregierung Massnahmen zur Ausweitung des Angebots: Das Decreto-ley 3/2025 soll Baugenehmigungen beschleunigen und bestimmte Umnutzungen touristischer oder tertiärer Flächen ermöglichen, sofern dabei geförderter oder bezahlbarer Wohnraum entsteht.
Für den blossen Vorschlag werden keine konkreten Gesamtkosten oder Finanzierungspläne genannt. Die Kanaren nehmen am EU-Gesetzgebungsverfahren nicht direkt im EU-Rat teil. Der aktuelle Stand bleibt: politischer und rechtlicher Vorstoss, aber kein geltendes Hauskauf-Verbot.