Welche Regeln schlägt die kanarische Regierung vor?

Die kanarische Regierung hat dem spanischen Staat einen Vorschlag für ein Real decreto-ley übermittelt. Darin ist vorgesehen, dass Käufer mindestens zehn Jahre ununterbrochen oder 15 Jahre mit Unterbrechungen auf den Kanaren gemeldet gewesen sein müssen.

Die Regel soll laut dem veröffentlichten Entwurf unabhängig von der Staatsangehörigkeit gelten. Damit wären auch spanische Nichtresidenten erfasst. Eine Person soll höchstens zwei Wohnungen auf den Kanaren erwerben dürfen, jeweils in unterschiedlichen Gemeinden.

Gesellschaften sollen Wohnraum nur kaufen dürfen, wenn ihr Unternehmenszweck der Veräusserung oder Vermietung an natürliche Personen dient. Ein Kauf ohne den erforderlichen Meldestatus wäre laut Entwurf nichtig und könnte nicht im Grundbuch eingetragen werden.

Warum könnte der Plan am EU-Recht scheitern?

Der zentrale rechtliche Konflikt betrifft Artikel 63 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union (AEUV). Dieser Artikel verbietet grundsätzlich Beschränkungen des Kapitalverkehrs einschliesslich des Immobilienkaufs.

Die kanarische Regierung beruft sich ausserdem auf Artikel 349 AEUV. Dieser Artikel berücksichtigt die besonderen strukturellen Bedingungen der EU-Regionen in äusserster Randlage, ermächtigt die Kanaren jedoch nicht automatisch zu einem Immobilienkaufverbot.

Ausnahmen können bei zwingenden Gründen des Allgemeininteresses möglich sein. Sie müssen aber nicht diskriminierend, geeignet und verhältnismässig sein. Die Regierung müsste vor europäischen Gerichten nachweisen, dass es keine weniger restriktiven Alternativen gibt.

Welcher Präzedenzfall macht den Kanaren zu schaffen?

Ein wichtiger Präzedenzfall findet sich in Flandern, der niederländischsprachigen Region Belgiens. Die dortige Regierung knüpfte 2009 den Kauf von Grundstücken und Wohnungen in bestimmten Gemeinden an den Nachweis einer ausreichenden Verbindung zum jeweiligen Ort.

Der Gerichtshof der Europäischen Union entschied am 8. Mai 2013 in den verbundenen Rechtssachen C-197/11 und C-203/11, dass die flämischen Beschränkungen gegen die grundlegenden EU-Freiheiten verstossen. Das belgische Verfassungsgericht musste die betroffenen Bestimmungen aufheben.

Der Gerichtshof erkannte zwar an, dass die Bereitstellung von Wohnraum für einkommensschwache und lokale Bevölkerungsgruppen ein legitimes Ziel sei. Er stellte jedoch infrage, ob die Forderung nach einer starken, langjährigen Bindung an die Gemeinde ein verhältnismässiges Mittel darstelle.

Welche Folgen hat der Vorschlag für Residenten und Kaufinteressenten?

Bis zu einer endgültigen staatlichen oder europäischen Regelung ändern sich für Residenten, Expats und Besucher weder Kaufberechtigung noch Preise oder Fristen. Die Quellen nennen keine beschlossenen Preisobergrenzen, Gebühren, Schliessungen oder individuellen Antragsfristen.

Residenten wären nach Erfüllung der vorgesehenen Meldezeiten grundsätzlich nicht ausgeschlossen. Im Mittelpunkt stehen Personen, die nicht auf den Kanaren wohnen, sowie Käufe von Zweitwohnungen, zur Spekulation oder zur touristischen Vermietung.

Die vorgeschlagenen Regeln sollen für die gesamten Kanaren gelten. Eine besondere Regel nur für Gran Canaria ist in den verfügbaren Quellen nicht genannt.

Welche Wohnungsmassnahmen gelten bereits?

Die kanarische Wohnungsförderung richtet sich nicht an einen allgemeinen Kaufstopp, sondern an dauerhaften Eigenbedarf. Eine 2025 veröffentlichte Förderung für junge Käufer sieht bis zu 3 Millionen Euro Gesamtbudget vor.

Der Kaufpreis darf grundsätzlich höchstens 170.000 Euro betragen, auf nichtkapitalen Inseln 200.000 Euro. Voraussetzung sind unter anderem legaler Wohnsitz in Spanien, Eintragung als Hauptwohnsitz und ein Hypothekendarlehen über mindestens 50 Prozent des Kaufpreises.

Antragstellung und Bewilligung erfolgen über das Instituto Canario de la Vivienda.

Wie geht es jetzt weiter?

Die Vorschläge müssen zunächst auf staatlicher Ebene und im EU-Gesetzgebungsverfahren weiterverfolgt werden. Ein konkretes Datum für eine Entscheidung oder das Inkrafttreten ist nicht veröffentlicht.

Offen ist, ob die spanische Zentralregierung den Vorschlag übernimmt. Offen ist auch, ob der Kongress beziehungsweise die zuständigen staatlichen Organe ein Real decreto-ley verabschieden.

Ebenso unklar ist, ob die EU die vorgeschlagenen Änderungen akzeptiert. Die Regierung schlägt vor, im geplanten EU-Regelwerk für bezahlbaren Wohnraum ausdrücklich zeitlich begrenzte und verhältnismässige Beschränkungen des Erwerbs, der Nutzung oder der Vermietung durch ausländische Nichtresidenten zu ermöglichen.