Quali regole propone il governo canario?
Il governo canario ha trasmesso allo Stato spagnolo una proposta di Real decreto-ley. In essa è previsto che gli acquirenti risultino iscritti all'anagrafe delle Canarie da almeno dieci anni ininterrotti oppure 15 anni con interruzioni.
Secondo la bozza pubblicata, la regola dovrà valere indipendentemente dalla cittadinanza. Sarebbero quindi compresi anche i non residenti spagnoli. Una persona potrà acquistare al massimo due abitazioni alle Canarie, ciascuna in comuni diversi.
Le società potranno acquistare abitazioni solo se il loro oggetto sociale è la vendita o la locazione a persone fisiche. Un acquisto senza lo status anagrafico richiesto sarebbe nullo secondo la bozza e non potrebbe essere iscritto nel registro immobiliare.
Perché il piano potrebbe scontrarsi con il diritto UE?
Il conflitto giuridico centrale riguarda l'articolo 63 del Trattato sul funzionamento dell'Unione europea (TFUE). Questo articolo vieta in linea di principio le restrizioni ai movimenti di capitali, compreso l'acquisto di immobili.
Il governo canario invoca inoltre l'articolo 349 TFUE. Questo articolo tiene conto delle particolari condizioni strutturali delle regioni ultraperiferiche dell'UE, ma non autorizza automaticamente le Canarie a introdurre un divieto di acquisto di immobili.
Deroghe possono essere possibili per motivi imperativi di interesse generale. Devono però essere non discriminatorie, adeguate e proporzionate. Il governo dovrebbe dimostrare dinanzi ai tribunali europei che non esistono alternative meno restrittive.
Quale precedente crea problemi alle Canarie?
Un precedente importante si trova nelle Fiandre, la regione di lingua neerlandese del Belgio. Nel 2009 il governo locale subordinò l'acquisto di terreni e abitazioni in determinati comuni alla prova di un legame sufficiente con il luogo in questione.
L'8 maggio 2013, nelle cause riunite C-197/11 e C-203/11, la Corte di giustizia dell'Unione europea ha stabilito che le restrizioni fiamminghe violano le libertà fondamentali dell'UE. La Corte costituzionale belga ha dovuto annullare le disposizioni interessate.
La Corte ha riconosciuto che la disponibilità di alloggi per le fasce a basso reddito e per la popolazione locale è un obiettivo legittimo. Ha però messo in dubbio che la richiesta di un legame forte e pluriennale con il comune costituisse un mezzo proporzionato.
Quali conseguenze ha la proposta per residenti e acquirenti?
Fino a una regolamentazione statale o europea definitiva, per residenti, expat e visitatori non cambiano né il diritto di acquisto né i prezzi né le scadenze. Le fonti non indicano tetti massimi di prezzo approvati, tasse, chiusure o termini individuali di presentazione delle domande.
I residenti, una volta maturati i periodi di residenza anagrafica previsti, non sarebbero in linea di principio esclusi. Al centro dell'attenzione ci sono le persone che non vivono alle Canarie, così come gli acquisti di seconde case, a scopo speculativo o per locazione turistica.
Le regole proposte dovranno valere per tutte le Canarie. Una regola speciale solo per Gran Canaria non è indicata nelle fonti disponibili.
Quali misure per la casa sono già in vigore?
La politica canaria per la casa non punta a un blocco generale degli acquisti, ma al fabbisogno abitativo permanente. Un incentivo per giovani acquirenti pubblicato nel 2025 prevede un budget complessivo fino a 3 milioni di euro.
Il prezzo di acquisto non può di norma superare i 170.000 euro, sulle isole non capoluogo 200.000 euro. I requisiti includono, tra l'altro, la residenza legale in Spagna, l'iscrizione come abitazione principale e un mutuo ipotecario pari ad almeno il 50 per cento del prezzo di acquisto.
La presentazione delle domande e la concessione avvengono tramite l'Instituto Canario de la Vivienda.
Come si procede adesso?
Le proposte devono prima essere portate avanti a livello statale e nella procedura legislativa dell'UE. Non è pubblicata una data concreta per una decisione o per l'entrata in vigore.
Resta aperto se il governo centrale spagnolo recepirà la proposta. Resta aperto anche se il Congresso o gli organi statali competenti approveranno un Real decreto-ley.
Altrettanto incerto è se l'UE accetterà le modifiche proposte. Il governo propone di consentire espressamente, nel quadro normativo UE previsto per gli alloggi a prezzi accessibili, restrizioni temporalmente limitate e proporzionate all'acquisto, all'uso o alla locazione da parte di non residenti stranieri.