¿Qué normas propone el Gobierno de Canarias?
El Gobierno de Canarias ha trasladado al Estado una propuesta de real decreto-ley. En ella se prevé que los compradores lleven al menos diez años empadronados de forma ininterrumpida en Canarias, o quince con interrupciones.
Según el borrador publicado, la norma se aplicaría con independencia de la nacionalidad. Por tanto, afectaría también a los no residentes españoles. Cada persona solo podría comprar un máximo de dos viviendas en Canarias, cada una en un municipio distinto.
Las sociedades solo podrían comprar vivienda si su objeto social es la venta o el alquiler a personas físicas. Una compra sin el empadronamiento exigido sería nula según el borrador y no podría inscribirse en el Registro de la Propiedad.
¿Por qué podría chocar el plan con el derecho de la UE?
El conflicto jurídico central afecta al artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE). Ese artículo prohíbe con carácter general las restricciones a los movimientos de capitales, incluida la compra de inmuebles.
El Gobierno de Canarias se apoya además en el artículo 349 del TFUE. Ese artículo tiene en cuenta las condiciones estructurales especiales de las regiones ultraperiféricas de la UE, pero no autoriza automáticamente a Canarias a prohibir la compra de vivienda.
Pueden existir excepciones por razones imperiosas de interés general. Pero deben ser no discriminatorias, adecuadas y proporcionadas. El Gobierno tendría que demostrar ante los tribunales europeos que no hay alternativas menos restrictivas.
¿Qué precedente complica las cosas a Canarias?
Un precedente importante se encuentra en Flandes, la región de habla neerlandesa de Bélgica. En 2009, su Gobierno vinculó la compra de terrenos y viviendas en determinados municipios a la acreditación de un vínculo suficiente con el lugar.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea resolvió el 8 de mayo de 2013, en los asuntos acumulados C-197/11 y C-203/11, que las restricciones flamencas vulneraban las libertades fundamentales de la UE. El Tribunal Constitucional belga tuvo que anular las disposiciones afectadas.
El Tribunal reconoció que facilitar vivienda a la población local y con menos ingresos es un objetivo legítimo. Sin embargo, puso en duda que exigir un vínculo fuerte y de muchos años con el municipio fuera un medio proporcionado.
¿Qué consecuencias tiene la propuesta para residentes y compradores?
Hasta que haya una regulación estatal o europea definitiva, para residentes, expatriados y visitantes no cambian ni el derecho a comprar ni los precios ni los plazos. Las fuentes no mencionan topes de precios aprobados, tasas, cierres ni plazos individuales de solicitud.
Los residentes no quedarían excluidos en principio si cumplen los periodos de empadronamiento previstos. El foco está en quienes no viven en Canarias, así como en la compra de segundas viviendas, con fines especulativos o para alquiler turístico.
Las normas propuestas se aplicarían en todo el archipiélago. Las fuentes disponibles no mencionan una regulación especial solo para Gran Canaria.
¿Qué medidas de vivienda están ya en vigor?
El fomento de vivienda en Canarias no se orienta a una paralización general de las compras, sino a la necesidad permanente de residencia. Una ayuda para jóvenes compradores publicada en 2025 prevé un presupuesto total de hasta 3 millones de euros.
El precio de compra no puede superar con carácter general los 170.000 euros, o 200.000 euros en las islas no capitalinas. Entre los requisitos figuran la residencia legal en España, la inscripción como vivienda habitual y un préstamo hipotecario de al menos el 50 por ciento del precio de compra.
La solicitud y la concesión se tramitan a través del Instituto Canario de la Vivienda.
¿Y ahora qué pasos quedan?
Las propuestas deben seguir su tramitación primero a nivel estatal y en el procedimiento legislativo de la UE. No hay publicada una fecha concreta para una decisión o para la entrada en vigor.
Está por ver si el Gobierno central asume la propuesta. También está por ver si el Congreso o los órganos estatales competentes aprueban un real decreto-ley.
Igualmente queda por aclarar si la UE acepta los cambios propuestos. El Gobierno propone que el futuro marco europeo de vivienda asequible permita expresamente restricciones temporales y proporcionadas a la compra, el uso o el alquiler por parte de no residentes extranjeros.