Was ändert sich jetzt für Käufer, Residenten und Urlauber?
Wer kaufen will, soll nicht auf bessere Hypothekenzinsen warten, rät Gonzalo Bernardos, Professor für Wirtschaft an der Universität Barcelona, im Podcast von Trioteca. Sein Kernsatz lautet: «Den Preis der Wohnung kann man nicht ändern, man kauft sie nur einmal.»
An den Regeln ändert sich damit nichts: Neue Fristen, Anträge oder Förderungen für Käufer auf den Kanaren sind nicht bekannt. Es ist die Einschätzung eines Ökonomen, kein Beschluss einer Behörde.
Residenten und Zuzügler, die einen Kauf erwägen, sollen laut Bernardos zuerst die passende Wohnung finden und dann die Finanzierung prüfen. Wer nur Urlaub macht, spürt davon nichts, denn zu Mieten oder Ferienunterkünften enthält der Bericht keine Angaben.
Eine Region nennt Bernardos nicht. Für die Insel Teneriffa allein liegen keine Preiszahlen vor, nur für die ganze Provinz Santa Cruz de Tenerife.
Warum lohnt das Warten auf tiefere Zinsen laut Bernardos nicht?
Der Kaufpreis steht fest, die Hypothek lässt sich nach Bernardos' Worten später anpassen. Seit der Hypothekenreform von 2019 gibt es dafür mehrere Wege: die novación (Vertragsänderung), die subrogación (Wechsel zu einer anderen Bank) und die Ablösung durch einen neuen Kredit.
Sein Beispiel ist eine Familie mit einer Festzinshypothek zu 2,7 Prozent. Sinken die Zinsen in fünf Jahren, könnte sie die Bedingungen überprüfen.
Zum Kauf um jeden Preis rät Bernardos trotzdem nicht. Er kritisiert den Druck auf Käufer, die aus Angst vor Konkurrenz Wohnungen reservieren, ohne sie gesehen zu haben.
Ein weiteres Argument ist der Ruhestand. Wer seine Hypothek bis zur Rente abbezahlt hat, senkt laut Bernardos seine laufenden Kosten deutlich, und die Immobilie kann später etwa für einen Heimplatz dienen.
Wie entwickeln sich die Preise auf den Kanaren?
Das Wohnungsministerium (Ministerio de Vivienda) meldet für das zweite Quartal 2026 im Schnitt 2.279 Euro pro Quadratmeter auf den Kanaren. Das sind 14,2 Prozent mehr als vor einem Jahr.
Spanien lag bei 2.355 Euro, ein Plus von 12,5 Prozent und ein Rekord. Die Provinz Santa Cruz de Tenerife kommt auf 2.296,2 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 15,2 Prozent.
In der Provinz Las Palmas sind es 2.263 Euro, ein Plus von 13,1 Prozent. Der Notarverband (Consejo General del Notariado) nennt für Juli 2026 ein Plus von 18,8 Prozent auf den Kanaren.
Landesweit nennt er 7,7 Prozent bei 2.112 Euro pro Quadratmeter. Beide Statistiken messen anders und lassen sich nicht direkt vergleichen.
Der Preisindex des spanischen Statistikamts INE stieg im zweiten Quartal 2026 auf den Kanaren um 11 Prozent, das 45. Quartalsplus in Folge. Im ersten Quartal waren es noch 12,9 Prozent.
Gebrauchte Wohnungen legten um 12,9 Prozent zu. Neubauten kamen auf 7,4 Prozent.
Was kostet ein Kauf zusätzlich, und wie viel Eigenkapital braucht man?
Banken finanzieren laut Bernardos meist rund 80 Prozent des Immobilienwerts. Die übrigen 20 Prozent plus Steuern und Nebenkosten müssen Käufer selbst aufbringen.
Die Kanarenregierung legt die Steuersätze im Gesetzesdekret 1/2009 vom 21. April fest (BOC Nr. 77 vom 23. April 2009, Amtsblatt der Kanaren).
Ein Steuerratgeber nennt für Neubauten 7 Prozent IGIC (kanarische Verbrauchsteuer).
Die Sätze für die Stempelsteuer sind dort widersprüchlich und gelten als unbestätigt. Ein deutscher Ratgeber beziffert die Nebenkosten auf 8 bis 12 Prozent des Preises.
Für Nicht-Residenten nennt er oft nur 60 bis 70 Prozent Finanzierung. Beides ist nicht verifiziert, Käufer sollten es bei der Agencia Tributaria Canaria oder einem Notar prüfen.
Bernardos schlägt öffentliche Bürgschaften für Hypotheken über 100 Prozent des Kaufpreises vor. Er will auch erlauben, die Steuern auf den Kauf zu staffeln oder zu senken, vor allem die ITP bei gebrauchten Wohnungen.
Die Massnahmen müssten das Risiko begrenzen, sagt er. Einen Beschluss dazu gibt es nicht.
Für wen ist der Markt laut Bernardos noch offen?
Bernardos unterscheidet zwei Segmente. Bei Luxusimmobilien sieht er nach Jahren starker Anstiege eine schwächere Nachfrage.
Bei Wohnungen unter 350.000 Euro bleibe die Aktivität in Spanien hoch, sagt er. Als Gründe nennt er das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage sowie die Schwierigkeiten junger Menschen, eine Mietwohnung zu finden.
Das Mietangebot in Spanien ist nach Angaben von El Debate in drei Jahren um 17,7 Prozent gesunken. Manche Familien kaufen deshalb lieber, teils mit Hilfe der Eltern, während die Miete das Sparen für die Anzahlung erschwert.
Was ist noch offen, und was kommt als Nächstes?
Für Spanien erwartet Bernardos 2026 acht Prozent weniger Verkäufe und fünf Prozent höhere Preise, im Vergleich zu einem Anstieg von 12,8 Prozent im Jahr 2025. Das ist seine Prognose, keine amtliche Zahl.
Ein mögliches Hypothekenlimit der Banco de España hält er für falsch. Ein Beschluss dazu wurde in den Quellen nicht gefunden.
Der INE-Preisindex für das dritte Quartal 2026 soll im letzten Teil des Jahres erscheinen, einen genauen Termin nennt die Regierungsmitteilung nicht. Die Regional- und Inselwahlen 2027 gelten als nächster politischer Termin.