Kanaren-Steuerbonus fürs Eigenheim: Wer wirklich absetzen darf, wie viel — und die 2013-Falle

Es ist eine dieser Nachrichten, die sich schnell verbreiten und dabei gefährlich verkürzt werden: «Auf den Kanaren kann man jetzt die Hypothek absetzen.» Wer daraufhin als frischgebackener Wohnungskäufer auf eine saftige Steuerrückzahlung hofft, könnte enttäuscht werden. Denn die Wahrheit ist differenzierter — und genau deshalb lohnt der genaue Blick, gerade für deutschsprachige Residenten, die hier Wohneigentum besitzen oder kaufen wollen.

Was die Kanaren tatsächlich bieten

Die Kanaren haben, wie alle spanischen Regionen, einen eigenen Spielraum bei der Einkommensteuer (IRPF). Diesen «autonomen Teil» nutzt das Archipel für eine ganze Reihe von Wohn-Abzügen, die zusätzlich zu den staatlichen gelten. Der wichtigste heißt «Abzug für Investition in die Hauptwohnung» (deducción por inversión en vivienda habitual). Er erlaubt, einen Prozentsatz der im Jahr für die Wohnung gezahlten Beträge von der Steuer abzuziehen — und in diese Beträge zählen ausdrücklich auch Tilgung, Zinsen und Absicherungskosten der Hypothek. Daher der Eindruck, man könne «die Hypothek absetzen».

Die Sätze, Stand Steuerjahr 2025: 5 Prozent, wenn das Einkommen (Summe aus allgemeiner und Sparbemessungsgrundlage) unter 26.035 Euro liegt, und 3,5 Prozent bei einem Einkommen zwischen 26.035 und 46.455 Euro. Für Steuerpflichtige unter 40 Jahren erhöhen sich die Sätze auf 5,5 beziehungsweise 4 Prozent. Die Bemessungsgrundlage ist auf 6.000 Euro pro Person und Jahr gedeckelt.

Die 2013-Falle

Und hier kommt der entscheidende Haken, den die verkürzten Schlagzeilen verschweigen: Dieser allgemeine Abzug gilt nur für Wohnungen, für die bereits nach der staatlichen Regelung mit Stand 31. Dezember 2012 ein Anspruch bestand. Im Klartext heißt das in den allermeisten Fällen: Die Wohnung muss vor 2013 gekauft worden sein. Wer erst danach Wohneigentum erworben hat, kann diesen allgemeinen Abzug in der Regel nicht geltend machen.

Das ist kein kanarisches Detail, sondern Folge einer landesweiten Reform: Spanien schaffte die allgemeine Wohnungskauf-Förderung Ende 2012 ab und ließ nur einen Bestandsschutz für Altfälle übrig. Die Kanaren haben diesen Bestandsschutz in ihre Regionalregelung übernommen. Für langjährige Eigentümer, die ihre Wohnung vor über einem Jahrzehnt gekauft haben und noch abbezahlen, ist das bares Geld. Für Neukäufer ist es leider eine Tür, die meist verschlossen bleibt.

Was Neukäufer trotzdem nutzen können

Doch auch wer nach 2013 gekauft hat, geht nicht zwangsläufig leer aus — es gibt mehrere zielgerichtete Sonderabzüge, die unabhängig von der 2013-Grenze greifen:

Ein wichtiger Sonderfall betrifft La Palma: Wer seine Wohnung beim Vulkanausbruch verloren hat, verliert dadurch nicht die bereits angewandten Abzüge und kann für spätere Zahlungen weiter absetzen.

Die Spielregeln

Damit das Finanzamt mitspielt, gelten einige Bedingungen. Die Wohnung muss tatsächlich der Hauptwohnsitz sein, und man muss sie mindestens drei Jahre bewohnen (bei Neubau: Einzug binnen zwölf Monaten nach dem Kauf). Zieht man früher aus, entfällt der Anspruch rückwirkend. Außerdem müssen Zahlungen elektronisch nachweisbar sein — per Überweisung, Karte oder Scheck, nicht in bar. Öffentliche Beihilfen, die den Kauf mitfinanzieren, mindern die Bemessungsgrundlage.

Eine generelle Verbesserung gab es übrigens tatsächlich zum Jahr 2025: Das kanarische Haushaltsgesetz vom Dezember 2024 hob zahlreiche Abzüge an und lockerte Einkommensgrenzen. Das ist vermutlich die Quelle für die Erzählung von der «neuen Steuererleichterung» — sie betrifft aber die generelle Aufstockung bestehender Abzüge, nicht eine brandneue Hypotheken-Förderung für alle.

Das Fazit für Eigentümer

Die Kurzfassung «Hypothek absetzen auf den Kanaren» ist also halb richtig und halb irreführend. Richtig ist: Wer vor 2013 gekauft hat, kann über die Investitionsdeduktion einen ordentlichen Teil seiner laufenden Hypothekenkosten geltend machen — bis zu 5,5 Prozent von maximal 6.000 Euro Basis. Irreführend ist der Eindruck, das gelte für alle. Für Käufe ab 2013 führt der Weg über die spezielleren Abzüge für Junge, Familien oder Sanierungen.

Wie immer bei Steuerfragen gilt: Dieser Überblick ersetzt keine Beratung. Er soll vor allem mit einem verbreiteten Irrtum aufräumen — und zeigen, dass die entscheidende Frage nicht «Kanaren ja oder nein» lautet, sondern «vor oder nach 2013 gekauft, und welche Lebenssituation».