El bono fiscal canario para la vivienda: quién puede deducir de verdad, cuánto — y la trampa de 2013

Es una de esas noticias que se difunden rápido y, por el camino, se recortan de forma peligrosa: «en Canarias ya se puede desgravar la hipoteca». Quien, recién comprada su vivienda, espere por ello una buena devolución podría llevarse un chasco. Porque la verdad es más matizada — y justo por eso conviene mirar de cerca, especialmente para los residentes extranjeros que tienen, o quieren comprar, vivienda aquí.

Qué ofrece realmente Canarias

Canarias, como todas las comunidades españolas, tiene su propio margen en el IRPF. El Archipiélago usa ese «tramo autonómico» para toda una serie de deducciones por vivienda que se aplican además de las estatales. La más importante es la «deducción por inversión en vivienda habitual». Permite restar de la cuota un porcentaje de las cantidades pagadas durante el año por la vivienda — y en esas cantidades entran expresamente la amortización, los intereses y los costes de cobertura de la hipoteca. De ahí la impresión de que se puede «desgravar la hipoteca».

Los porcentajes, para el ejercicio 2025: 5 por ciento si la renta (suma de la base imponible general y del ahorro) es inferior a 26.035 euros, y 3,5 por ciento con una renta entre 26.035 y 46.455 euros. Para contribuyentes menores de 40 años, los porcentajes suben al 5,5 y al 4 por ciento respectivamente. La base está limitada a 6.000 euros por contribuyente y año.

La trampa de 2013

Y aquí llega el matiz decisivo que los titulares recortados omiten: esta deducción general solo se aplica a viviendas que ya tuvieran derecho según la normativa estatal vigente a 31 de diciembre de 2012. En román paladino, en la inmensa mayoría de los casos eso significa que la vivienda debe haberse comprado antes de 2013. Quien adquirió vivienda solo después, por regla general no puede aplicar esta deducción general.

No es un detalle canario, sino consecuencia de una reforma estatal: España suprimió a finales de 2012 la ayuda general a la compra de vivienda y dejó únicamente un régimen transitorio para los casos anteriores. Canarias trasladó ese régimen transitorio a su normativa autonómica. Para propietarios de toda la vida que compraron su vivienda hace más de una década y la siguen pagando, es dinero contante. Para los nuevos compradores, por desgracia, es una puerta que suele quedar cerrada.

Qué pueden usar igualmente los nuevos compradores

Pero quien compró después de 2013 no se queda necesariamente con las manos vacías — hay varias deducciones específicas que se aplican al margen del corte de 2013:

Un caso especial importante afecta a La Palma: quien perdió su vivienda en la erupción volcánica no pierde las deducciones ya aplicadas y puede seguir deduciendo por pagos posteriores.

Las reglas del juego

Para que Hacienda lo acepte, se aplican varias condiciones. La vivienda debe ser realmente la residencia habitual, y hay que habitarla al menos tres años (en obra nueva: ocuparla en los doce meses siguientes a la compra). Si te marchas antes, pierdes el derecho con efecto retroactivo. Además, los pagos deben ser justificables electrónicamente — por transferencia, tarjeta o cheque, no en efectivo. Las ayudas públicas que cofinancien la compra reducen la base.

Por cierto, sí hubo una mejora general para 2025: la ley de presupuestos canaria de diciembre de 2024 elevó numerosas deducciones y relajó los límites de renta. Esa es probablemente la fuente del relato de la «nueva desgravación» — pero se refiere a un refuerzo general de deducciones existentes, no a una ayuda hipotecaria nueva para todos.

La conclusión para los propietarios

El resumen «desgravar la hipoteca en Canarias» es, por tanto, medio cierto y medio engañoso. Lo cierto: quien compró antes de 2013 puede reclamar una parte apreciable de sus costes hipotecarios corrientes a través de la deducción por inversión — hasta el 5,5 por ciento de una base máxima de 6.000 euros. Lo engañoso es la impresión de que vale para todos. Para compras desde 2013, el camino pasa por las deducciones más específicas para jóvenes, familias o rehabilitaciones.

Como siempre en materia fiscal: este repaso no sustituye al asesoramiento. Su objetivo principal es deshacer un error extendido — y mostrar que la pregunta decisiva no es «Canarias sí o no», sino «comprada antes o después de 2013, y en qué situación».